北京2010年土地出讓金破1600億 土地收入全國居首

　　截至12月30日，北京市今年土地出讓金已突破1600億元，達到1636.72億元，以明顯優勢超越上海，成為全國土地出讓金收入最高的城市。同時，今年全國五大城市土地出讓金總收入超5000億元。

　　同時，在空前嚴厲的房地産宏觀調控政策下，北京樓市出現疲態，新房交易量環比下降，但是房價並沒有因為交易量下降而出現回落，依然大漲四成多。同樣，二手房市場也陷入低迷，全年成交量較去年有較大幅度下降，而價格方面也回落至2009年的水平。

　　>>土地

　　總收入同比增長76.37%

　　2010年，在遭遇了“史上最嚴厲的房地産調控”後，北京的土地市場卻迎來了前所未有的豐收年。

　　據土地儲備中心數據顯示，截至12月30日，北京市今年的土地出讓金已達到1636.72億元，以近150億元的優勢領先於去年地價收入最高的上海，成為今年土地出讓金收入最高的城市，也成為全國唯一一個土地出讓金超過1600億元的城市。

　　據了解，2008年，北京市土地出讓金收入為502.7億元；2009年，北京市的土地收入為928億元。今年，北京市的土地收入同比增長76.37%，達到歷史最高水平。

　　總價增長的同時，土地單價也明顯提高。據北京中原統計，2008年的土地樓面地價為3073.9元/平方米，2009年的土地樓面地價為3954.8元/平方米，而今年則增至5046.78元/平方米。其中，住宅類土地的樓面地價增速更為明顯。2008年，住宅類土地樓面地價為3795.2元/平方米，2009年樓面地價為5836.6元/平方米，今年則高達7353.9元/平方米。兩年的時間，樓面地價幾乎翻倍。

　　北京易居房地産研究所副所長牟增彬表示，地價的增長和房價至今未能被抑制是相關的。他認為，地價上漲的主要原因之一就是土地供應不足。因此，他建議政府應該繼續加大土地供應力度。

　　一位不願透露姓名的業內人士預計，在目前供應格局很難改變的前提下，如果明年房地産市場依然熱度不減、貨幣流動性依然居高不下的話，明年北京市的土地出讓金收入還將再創新高。

　　五大城市土地收入超五千億

　　2010年，北京並不是唯一一個土地收入突飛猛進的城市，上海、天津、武漢、成都等城市都出現了地價“大躍進”。

　　據CRIC統計數據顯示，截至12月29日，上海今年收入土地出讓金1477.25億元，天津為900.83億元，武漢為687.25億元，成都為628.44億元。而2009年，這4個城市的土地出讓金收入分別為995億元、622億元、322億元、296億元。

　　也就是説，今年北京、上海、天津、武漢、成都這五大城市的土地出讓金收入達到了5330.49億元，比去年的3163億元增幅達68.53%。

　　上述人士表示，部分城市土地出讓金收入已經超過年度財政收入半數以上，這種前提下，土地出讓金的大幅增加，説明地方政府對土地財政的依賴程度在進一步加深。

　　>>新房

　　住宅成交比去年跌四成

　　據北京市房地産交易管理網統計，截至12月29日，商品住宅共成交109621套，較去年全年178670套減少了近7萬套，下滑38.8%。

　　“鏈家地産”首席分析師張月分析，與2009年樓市尚處在刺激消費、拉動需求的調控方向下相比，2010年房地産市場顯露出了疲態：第一，除1月份之外其他月份的簽約量均低於2009年，這主要是由於2010年政策調控下有所萎縮，而2009年成交存在2008年累計需求釋放的疊加成分。第二，與2009年月度成交量曲線平滑相比，今年新建商品住宅的簽約波動較大，在一年內出現了三個波段，這説明宏觀調控政策在抑制房價的同時，對成交量的干預影響非常大，例如5月、6月是本年度的最低點，9月的成交量接近6月成交量的3倍。

　　價格上漲四成多

　　據北京房地産交易管理網統計，雖然新房住宅的存量已達到10489套（截至12月29日），但是開發商並沒有在市場集中入市導致高存量的情況下對價格有所擔憂，反而是高調漲價。據亞豪機構的統計，2010年商品住宅成交價格已高達20455元/平方米，比去年上漲42.0%。

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，價格上漲一方面對部分中低收入階層産生抑製作用；另一方面對中高收入階層産生了促進作用，持資産保值增值目的的購房行為開始增多。由於高收入人群選擇的房産多為高端物業，這也成為拉動房價攀升的又一誘因。

　　樓市新增供不應求

　　據北京市房地産交易管理網統計，截至12月30日，共有281個住宅項目獲得了預售許可證，供應住宅合計87556套。截至目前，期房商品住宅共成交了94532套，市場新增供應並不能滿足市場的需求。

　　張月認為，按照當前的銷售進度，今年的新建商品住宅的供應剛與全年的銷售量相若，對需求量的匹配就更加難以滿足。而從11月至12月中旬開盤的71個項目來看，開發商為規避預收資金監管項目，集中開盤能力相當強，一個半月開盤數目比前三個月總和還要多，也就是説“溫和捂盤”造成了新增供應不能滿足需求。不過，隨著調控進一步深入，開發商的資金鏈條將會面臨嚴峻考驗，將會加大入市的步伐以加速回款。而目前存量住宅以突破10萬套，未來供應量會進一步加大。

　　>>二手房

　　成交量比去年降三成

　　據北京房地産交易管理網的數據統計，截至12月29日，北京市存量住宅網簽量為194522套，預計2010年北京市二手住宅網簽總量達19.7萬套，與2009年的266775套相比，下降約三成。

　　中原地産分析，春節過後，北京市二手房住宅的房源及需求量集中爆發，成交量節節攀升，雖然5月起受收緊政策影響，交易量出現一定回落，但隨著7-8月價格回落後的平穩，交易量逐漸回升。最終引致9月底以來調控政策的加劇。

　　二手房住宅價格回落

　　進入2010年，1-4月繼續價格上漲的步伐，5月後受收緊政策影響，隨交易量的大幅回落，價格開始步入下行通道，價格水平逐漸向2009年靠近。北京中原領先指數顯示，2010年11月二手商品房價格為22975元/平方米。與2009年底二手房均價持平。

　　今年北京二手住宅均價上漲主要集中在上半年，尤其是3、4月份，4月中政策收緊，受系列調控政策的影響，二手房價出現理性回歸，遏制房價過快上漲的預期基本得以實現。

　　投資意願跌至五年來最低

　　據偉業我愛我家的二手房成交客群構成數據統計顯示：投資客群因為市場政策的導向作用年中出現大幅回落，全年其交易比重約為13.92%，跌至五年來的歷史最低點。

　　對此，偉業我愛我家市場研究院院長陳亮表示：國家三令五申地強調要擠出樓市中的炒房、投資行為，進而穩定本市居民的住房需求，這給自住購房群體帶來信心；城市規劃帶動的拆遷需求，以小換大兼顧投資的改善要求成為今年支撐市場交易比重上行的重點。

　　本報記者 趙麗萍 魯歡