小區摸索準物業管理：垡頭三區居民自治 成本三毛

　　老舊小區摸索準物業管理

　　成本三毛 垡頭三區的居民自治

　　一隊藍裝工人進入西城一老舊小區施工，北京老舊小區整治工程已實施五年。　　CFP供圖

　　■本報記者 趙喜斌

　　兩天前，老張的車裏添了一個新物件，一張寫著“垡頭三區南院小區”的藍色車證，這下，老張再也不用為在小區中找車位犯難了，“在這兒住了十幾年了，還從來沒有過停車證。”

　　在老舊小區的居民還在為小區物業問題爭論不休時，老張所在的垡頭三區南院小區悄然發生變化。11月19日， 垡頭三區成立了小區管委會，居民自己挑選了“管家”，對小區進行“準物業”管理，管理者都是小區居民。

　　老張面臨的“房齡老、安全差、環境亂、無物業……”北京其他老舊小區中同樣存在。很多居民要麼選擇高昂的物業費，要麼忍受沒有物業帶來的臟亂差。垡頭三區的“準物業”與其他物業有何區別？能否解決老舊小區長期存在的問題？記者為此進行了調查。

　　老舊小區樣本

　　定福莊北裏

　　一下雨就要墊磚

　　東五環外的定福莊北裏小區，由七八棟上世紀80年代的老樓組成。小區的南側連接著一大片平房區，做麻辣燙生意的小販坐在十平方米的平房前，從大盆裏撈出菜葉穿在竹籤上。

　　小區裏的花壇中，枯枝上挂著藍色塑料袋，被北風吹得呼呼作響。幾輛汽車停在花壇周圍，將本不寬敞的空間再次擠壓。72歲的張阿姨住在小區近20年，“小區邊上就是一個街邊市場，每天人來人往，人也很雜。噪音從早上一直持續到晚上九十點鐘，一直都不間斷。我們不求綠化和健身器材，能讓我們小區很安全就足夠了。”

　　四五年前，有鄰居找到張阿姨，就小區自己雇保安人員和保潔員徵求她的意見，“但這個小區的人基本都是退休的或者是低收入的，額外的費用會給生活帶來一定的影響。還有就是一些人把房子租出去了，也很難讓他們掏錢。”居民自己請保潔員的想法被迫停止，小區仍舊處在無人管理的狀態。

　　“不説也罷，一説就心煩。”一聲嘆息之後，59歲的吳舉説，他們一家四口都住在這裡，不管幾點回家，他都要把自行車扛到三樓，放在樓梯的過道上，“我們小區丟自行車的人太多了，不往樓上抬的，也得找個有鐵架子的地方，把車和鐵架子鎖在一起。”今年8月份，吳舉的自行車連續被盜三次，“每次丟了之後，我就去賣舊車的地方花幾十塊錢買一輛，我也知道那的車基本上都是偷來的。但車這麼容易丟，沒辦法只能買便宜的。”

　　“最怕的就是遇到雨雪天，小區裏沒有人清掃，路邊的泥就很難排出去，全涌到樓門前了。”只要雪一停，張阿姨就拿著鐵鍬慢慢地鏟出一條小路。“小區樓道裏總會有幾塊磚頭，一到下雨天，我們出門的時候就拿幾塊，從樓門口一直鋪到甬道上，要不就得陷進水裏。”吳舉指了指摞在樓門前的5塊磚頭。

　　北京市人大代表強磊調查發現，由於受各種條件的限制，老舊小區管理混亂，甚至到了無人問津的地步。這類小區中很多老房子都租給外來人口，安全、管理都出現諸多問題，加之很多設施年久失修，安全隱患不少，又由於資金匱乏，保潔、取暖、停車等都存在問題。

　　自治小區樣本

　　垡頭三區

　　起步

　　15號樓摸索出了自管經驗

　　60歲的楊進寶是垡頭三區南院小區的居民，“沒成立管委會以前我是15號樓的樓長，管著我自己的那棟樓。”在楊進寶所住的15號樓前，一個治安崗亭裏亮著燈，一扇推拉門將15號樓與小區隔開，“一到晚上我們就拉上門，這樣這棟樓就相當於封閉起來了，提高了安全性。從我們管起來之後，就沒丟過東西，沒有車被砸的情況出現。”

　　15號樓前，地面上劃著整齊的車位，車位上寫著“1門501”、“2門402”……“寫上門牌號是怕車出了問題後找不到車主，這樣就一目了然，直接上樓就能找到人。”與楊進寶管理的15號樓相比，成立管委會之前，其他5棟樓就顯得格外混亂。

　　“沒有停車位，閨女和女婿來了之後，繞著小區開了一圈也沒找到停車的地方。只好把車停到小區外面，再抱著孩子走進來。”居民陳荷珍説，小區中沒有固定的停車位，車都是停得七扭八歪，“每天大清早都有司機出不來，就按著喇叭喊，‘這誰的車啊？出來挪一下。’”

　　在其他居民眼中，楊進寶算是能幹的人。2007年的一天，楊進寶和幾名居民拎著油漆桶開始在15號樓前劃停車位，“2009年的時候又劃過一次停車位，還建了值班室，在樓前安了石板桌凳，種了幾棵樹。”這些花費，是楊進寶一家一家地敲門，挨戶集資的方式籌集到的，當時就湊了1500多元錢。“那時候基本上是，自己管自己的樓，之間沒有交叉，屬於自己的地盤自己做主的情況。”

　　楊進寶的管理方式得到了認可，社區和街道找到他，希望將他的做法推廣到整個小區，成立一個“準物業”為小區居民服務。

　　垡頭街道辦事處主任高智勇介紹，南院小區改造中，垡頭街道投入環境改造、硬體改造的費用已接近50萬。“準物業”管理是非贏利性的自治管理模式，最終目的是滿足居民的需求。

　　北京市人大代表李宗范曾建議明確老舊小區改造主體，應由政府&&負責推進，對老舊住宅小區的設備設施改造，擴大改造資金籌措渠道，加大公共財政投入。老舊住宅小區改造的資金應以政府為主、居民為輔共同籌資解決。

　　摸索

　　六個“管家”合成一家

　　楊進寶的角色是今年9月發生變化的，當初的“樓長”、“老楊”，如今改叫“楊主任”。

　　9月，楊進寶在居民代表大會中全票當選小區管委會主任。與楊進寶一同被選進管委會的還有6人，其中5人均是各樓樓長，另外1人是小區聘請的社會服務公司負責人。“相當於各自為政的六個‘管家’被集中在一起管理整個小區。”

　　垡頭三區南院小區管理委員會的辦公室設在一棟居民樓的一層，剛剛裝修過的房間瀰漫著一股油漆的味道。11月19日，小區管委會成立後，楊進寶不停地接聽居民打來的電話，“主要是反映暖氣不熱的，或者家裏水電有問題的，我們馬上就轉給供熱和管理水電的維修部門。以前，居民出現這種問題，根本不知道該找誰。”成立十天之後，楊進寶已經進入了角色。“這裡一直沒有物業管理，現在管委會其實就是一個‘準物業’。”

　　垡頭三區南院小區共有6棟樓，504戶住戶，共1500多人，“有拆遷的、焦化廠的、鐵合金廠的、生化學院的，六棟樓裏一共有五家産權單位。能讓大家都認同管委會，是很困難的。”

　　垡頭街道曾發出450份入戶問卷有效回收率為86%。其中，同意成立小區管委會的佔74%；同意AA制收費的佔54%。

　　李宗范曾做過一個調查，據初步統計，北京市現有老舊住宅小區1200多個，大部分建成于上世紀90年代前。老舊小區以前大多隸屬國有企業，由企業負責維護管理。但現在很多企業已不存在，小區慢慢跟企業脫離關係，形成單獨的個體。

　　焦點

　　這三毛錢能否收上來？

　　管委會成立剛10天，62歲的趙洪玉就感受到了小區中的變化。小區門前架起了欄杆，兩名保安在值班室裏盯著攝像探頭拍攝的畫面。如果有可疑的人，他們總會上去問幾句。她經常在遛彎後在樓前新添置的休閒桌椅前看看鄰居們打牌，拉拉家常再回家。“以前樓道裏有廢紙，好幾天以後一看，還在那躺著呢，現在都是一天一掃了，乾淨多了。”老趙除了每月要交6元錢的衛生費，再沒有其他費用。

　　“要收物業費啊？那不能太多了，一個月一共十塊多錢還能接受，多了就困難了。”趙洪玉搓了搓手，“二十來年沒交過物業費了，冷不丁讓交還有點不好接受。”住在15號樓的王偉有著同樣的顧慮，“以前歸樓長管的時候停車不要錢，現在如果收費高了，確實心理上不好承受。一輛車每月收個三五十塊的還行。”

　　“小區劃出停車位前，很多車都亂停，只能停70多輛車。現在一共有將近140個停車位。”據楊進寶介紹，南院小區的資金來源為公共空間的車位費租金、舊有的按戶收取的衛生費、政府的前期支持。然而，由於缺少經常性的維修養護，老舊小區環境問題慢慢出現反彈。事實證明，需要公眾廣泛參與的小區管理，僅有政府投入是不夠的。

　　“小區中一共有維修保潔、保安共12名左右。管委會的工作人員都是志願者，不拿工資。”楊進寶介紹，通過前期測算，小區每月管理費用約2萬元，按小區建築面積33000平方米算，每平方米費用不足0.3元。

　　“這相當於先嘗後買。在居民AA制之前，先讓居民認可這錢該花、花得值。”楊進寶心中盤算，“收了多少錢，花了多少錢，這錢花得值不值，這些都要給居民明確交代。”只要把錢花在了公共利益上，自治就能享受商品房小區同等服務。

　　誰來為“準物業”管理買單？垡頭街道辦事處主任高智勇介紹，“準物業管理”試行階段的費用，主要來源於通過政府的前期支持、公共空間車位租金、舊有按戶收取的衛生費和政府補助。不足的部分，等到居民認可相關資費後，通過居民自治的方式，最終實現物業費用居民AA制。