本報訊 （記者張媛）12年前父親將宅基地賣出，父親去世後村裏啟動拆遷，如今女兒將買家告上法庭，要求返還宅基地。

　　昨日上午，海淀法院集中宣判了五起類似案例，因違反了法律、行政法規的強制性規定，上述房屋買賣合同均被認定無效。

　　原告

　　買房不享有宅基地

　　原告賈女士的父親2011年1月去世，8個月後其所屬的海淀區西北旺鎮大牛坊村城鄉一體化改造工作正式啟動，賈女士一家原來的宅基地面臨拆遷。

　　賈女士訴稱，1999年5月10日，父親將大牛坊村宅基地上的北房五間、東西房各三間，以25萬元價格賣給被告梁先生。但梁先生是海淀鄉萬泉莊人，不享有宅基地使用權，雙方簽訂的《買賣房協議書》違反了國家法律及行政法規的強制性規定，故起訴要求判令《買賣房協議書》無效以及返還宅基地。

　　被告

　　簽訂協議村委會蓋章

　　對此，被告梁先生感到很委屈，稱“已經在此處居住了十餘年，賈女士起訴是因為大牛坊村面臨拆遷，其在利益驅動下背信棄義，違反了誠信原則，損害了社會公序良俗”。

　　他稱，當時與原告的父親簽訂協議是雙方真實意思表示，並經過了當時海淀區永豐鄉人民政府大牛坊村村民委員會（後併入西北旺鎮）蓋章確認。

　　法院查明，當時村委會確曾在該協議書上加蓋公章，梁先生交了25萬拿房後，曾多次裝修。2010年，新建南房三間，將整個院落封頂，並對全部房屋進行裝修，但建房前並未向相關部門申請批准。

　　法院

　　合同無效但應協商補償

　　法院認為，賈先生與梁先生當年簽訂的《買賣房協議書》雖係當時雙方當事人的真實意思表示，但違反了法律、行政法規的強制性規定，故應為無效合同。雖然村委會在該協議書上加蓋公章，由於村委會並非土地管理部門，其在《買賣房協議書》上蓋章的行為並不能證明該合同有效，最終認定買賣無效。

　　但由於梁先生對本案所涉房屋進行了擴建，且尚未估算實際價值，房屋本身面臨城鄉一體化改造，由此産生的搬遷利益總價尚未確定，因此法院對於本案所涉合同的返還及賠償問題暫不予處理。雙方當事人可待搬遷利益確定後，根據各自的請求，另案主張權利。

　　■ 法官建議

　　啟動當事人利益補償機制

　　本案所屬的大牛坊村是典型的城鄉接合地區，目前大部分地區面臨拆遷。大牛坊村農村宅基地有買賣行為的近200戶，訴至法院的有20余件，海淀法院多次在大牛坊巡迴開庭就該類案件公開進行審理。

　　法院調研發現，這些農民房買賣多數發生在上個世紀九十年代，買賣雙方法律意識淡薄，對農村宅基地和農民房屋買賣的相關政策知之甚少。買房人購買農民房後長期居住使用，形成了現有的生活圈和社交圈，而農民因土地價值及房屋價值的提高反悔，但往往無力向購房人支付動輒數十萬甚至上百萬的折價補償款。

　　為此，法院針對騰房及支付折價款執行難的問題，提出對拆遷地區或面臨拆遷地區可採取當事人約定拆遷補償款分配比例的方法進行處理。如農民房買賣行為確認無效後，應當啟動對應的當事人利益補償機制，使得雙方當事人的合法利益得到應有的保障。