非正常死亡事件屢發 出租屋變“凶宅”引糾紛

　　城市房屋出租正在升溫，但出租屋內發生非正常死亡事件，出租房變成了“凶宅”，導致租金降低、出售困難，對此法律如何説——

　　房主將房屋出租後，發生兇殺案，房主以出租房屋成為“凶宅”，導致價值貶損，無法正常出租或出售為由，要求承租人賠償損失。

　　日前，蘇州中院對此案作出終審判決。

　　出租房發案

　　2005年1月，江蘇蘇州市民曹福興(化名)購得蘇州百合花苑二手房一套。當時，該房已被原産權人出租給某西餐咖啡廳業主姚坤(化名)，屬於帶租約房産，曹福興在房屋交易完結後，承擔了租賃合同中的權利和義務。

　　2005年10月10日，租賃合同到期，曹福興與姚坤重新簽訂租賃協議：曹福興將房屋出租給姚坤居住，期限一年。

　　2006年11月11日，合同到期，曹福興、姚坤未續簽合同，雙方按原合同繼續履行，姚坤繼續承租房屋作為員工宿舍。

　　2008年初，姚坤將兩名女職員安排住進承租房。

　　2009年5月6日，一位女職工在承租房內被其同事殺害。

　　2009年10月19日，蘇州市中級人民法院以故意殺人罪判處此案被告人死刑。

　　房屋貶值訴訟

　　兇殺案發生後，姚坤向曹福興提出解除房屋租賃合同。曹福興同意解除合同的同時提出，姚坤承租期間房屋成為“凶宅”，價值大幅貶損，無法出租、無法按市場價格出售，要求賠償16萬元貶損費，但姚坤拒絕。

　　2010年5月26日，曹福興將姚坤訴至法院。

　　原告訴稱， 2009年5月6日，原告出租房屋內發生兇殺案，被害人、加害人係姚坤所屬企業員工。

　　事發後，姚坤要求終止租賃關係，但兇殺案被社會廣為知曉，導致該房屋成為公眾心目中的“凶宅”，房屋價值貶損，無法正常出租或以市場價出售。

　　姚坤承租房作為員工宿舍，違反合同約定的使用範圍，存在過錯。

　　姚坤疏於安全防範，在防盜門已損壞的情況下未通知出租人進行修繕或自行修繕，增加了犯罪行為發生的風險。

　　被告辯稱：兇殺案的發生無法預見，被告不存在管理過錯。

　　原告所稱的“凶宅”並非法律上的概念，而是迷信思想。

　　原告稱房屋價值貶值、無法出租或以市場價出售，沒有提交相應證據證明其損失的程度。

　　駁回原告訴求

　　一審法院認為，曹福興依據侵權責任主張姚坤承擔賠償責任，但未滿足一般侵權案件的構成要件。

　　姚坤對兇殺案件的發生不存在過錯。姚坤未實施導致房屋可能貶值的侵權行為，其事先無法預知，更無法採取防範措施避免事件的發生，兇殺行為與姚坤無因果關係。

　　原告主張房屋價值貶損的事實無法確定和衡量。涉案房屋內雖發生兇殺事件，對房屋出售或出租的價值可能産生影響，但該財産損失具有不確定性，房屋可能貶值的程度、財産損失的大小無法衡量，且隨著時間的推移，兇殺事件在人們心目中逐漸淡忘，以及房地産市場的波動，涉案房屋的社會認同度會發生轉變，是否存在貶值及貶值的程度也隨之改變。駁回原告訴訟請求。

　　一審判決後，曹福興不服，向蘇州市中級人民法院提出上訴。

　　曹福興稱：兇殺案發生於本人房屋內，正常情況下，人們都會對此房屋産生心理上的恐懼，從而拒絕承租或以正常價格購買房屋。

　　本案所涉房屋並非業主居住，而是用於出租收益。案件發生後，業主出租收益中斷，蒙受損失已是客觀事實。

　　本案所涉房屋為居民房，合同約定由姚坤居住，但姚坤將其作為員工宿舍使用違背合同約定。

　　蘇州中院審理後認為：兇殺案被害人作為姚坤的員工，經姚坤准許使用涉訴房屋。

　　承租人將涉訴房屋提供給多名員工居住，且在承租期間對於防盜門的維護維修亦未盡責，故承租人在履行房屋租賃合同中，未盡到應盡的合同義務，存在過錯。

　　但姚坤的上述過錯與兇殺事件不存在因果關係，對於員工在房屋內被害情形無法預料，曹福興要求姚坤承擔涉訴房屋收益價值受損的賠償責任依據不足，本院不予支持。

　　案件發生後即使導致房屋出租、轉讓收益價值受損，也應由案件直接侵權人承擔賠償責任，上訴請求依據不足，本院不予支持。

　　説法：

　　所謂“凶宅”，《現代漢語詞典》釋為：“不吉利的或鬧鬼的房舍。”

　　有關法律人士指出，房屋市場價值主要取決於市場經濟規律。市場機制決定了房價高低的波動，這種波動為公眾所知卻不以公眾意志為轉移。因此，房屋市場價值的波動應得到法律認可。

　　房屋發生非正常死亡事件後，雖然可能導致人們對房屋的評價和認可度降低，從而導致房屋的價格下跌。但是，這種價格波動的影響範圍大小、幅度高低、時間長短均不確定，完全取決於人們的主觀意志，只有那些知曉房屋發生了非正常死亡事件的人們，才有可能對房屋作出偏離市場價值的評價和判斷，而且這種評價和判斷，受評價人的文化程度、社會觀念、科學素養等因素影響。

　　專家指出，出租房發生兇殺事件，對房屋的再出租、出售産生不利影響是不爭的事實，肯定會給房主帶來一定的經濟損失。

　　房主出租房屋屬於經營行為，任何經營行為都有一定的風險。房屋出租，不可能完全杜絕各類事件，出租人在享受出租經營利益的同時，也應當承擔出租經營帶來的風險，本案中的經濟損失應由出租人承擔。(江中帆)