老年人提前處理身後財産有講究

　　房産在當下已經成為一個家庭最重要也是最大的一筆財産。許多老年人基於對未來遺産稅等不確定因素的考慮，往往在生前就安排了自己的房産。但在實際操作中，如何才能保障自己的合法權益不受侵犯，避免日後不必要的糾紛産生？長寧區法院近期判決的幾起涉及老年人房屋贈與的案件，或許可以提供一些啟發。

　　1 送出的房子想收回

　　【案情回放】 季老先生和許老太夫婦居住在長寧區仙霞路的一套售後公房內。這套屬於夫妻共有的房子，産權一直登記在許老太一人名下。考慮到外孫女小姚自幼身患白化病，家庭經濟狀況比較拮據。而老夫妻倆這兩年的生活又一直由女兒季女士照料。於是，老人就想把房屋産權早點送給小姚。出於費用方面的考慮，老夫妻沒有去辦贈與公證，也沒有和女兒季女士簽訂遺贈撫養協議。2008年7月，季老先生夫婦和小姚直接到房地産交易中心，由許老太和小姚簽訂了房屋買賣合同，以買賣的形式將房子過戶到小姚的名下。

　　一段時間後，當老人的其他子女了解到這一情況後，事情發生了變化。在一次意外中，季老先生摔成了骨折，季老先生的孫子堅持讓老人入院治療，而經濟拮據的季女士卻主張讓老人在家靜養。家庭矛盾陡然升級。

　　去年8月，季老先生和許老太起訴到長寧區法院，以許老太是文盲，並且房屋的過戶未徵得財産共有人季老先生同意為由，主張撤銷許老太與小姚之間簽訂的房屋買賣合同，並要求將房屋産權恢復到許老太名下。小姚在法庭上辯稱，她和外祖母之間簽訂的房屋買賣合同形式上是買賣，但實質是贈與。無論是許老太還是季老先生都清楚知曉這一事實。

　　長寧區法院日前對此案作出判決，駁回季老先生和許老太的請求。同時，通過法庭調解，被告小姚自願每月給付老人400元的生活費，季女士也承諾今後將繼續照料老人的起居生活。

　　2 父親送房母親反對

　　【案情回放】 位於長寧區中山西路601、602室的兩套房子是楊老太和戚老先生婚後共同出資購買的，登記在戚老先生一人名下。房子買下後，老夫妻兩人將兩套房子打通並和小兒子小建共同居住。老夫妻共有3個子女，除大女兒各方麵條件較好外，二女兒小青與小兒子小建生活都不如意。戚老先生就考慮把601、602室房屋的産權過戶給小青和小建。

　　去年4月，戚老先生問楊老太拿了房産證，並告訴她要將房産戶名轉給小孩，卻沒有明説轉給誰。戚老先生和小青、小建來到房地産交易中心，戚老先生分別和小青、小建簽訂了房屋買賣合同，以房屋買賣的形式將601室房屋産權戶名過戶到小青名下，602室産權過戶到小建名下。幾個月後，楊老太知道此事，勃然大怒,將丈夫戚老先生和女兒小青告上法庭，主張兩人的房屋買賣合同無效。但對於兒子小建名下的602室，楊老太卻默認了。

　　戚老先生在法庭上同意楊老太想要回601室房屋産權的要求，並承認在過戶前確實沒有和老伴説清楚。小青則顯得很冤枉，她堅持母親是知曉並且同意將房子過戶到自己名下的。

　　日前，長寧區法院對此案作出判決，判定戚老先生與小青就601室房屋簽訂的房屋買賣合同部分無效，601室房屋産權應當恢復至楊老太與小青共同擁有。

　　3 承諾贍養卻不履行

　　【案情回放】 秦老太與吳老先生居住在夫妻共同所有的虹橋路上的一套房屋內，2002年吳老先生過世。2004年，吳老先生的後人及秦老太辦理了繼承公證，包括虹橋路房屋在內的吳老先生的所有財産均由秦老太一人繼承。與此同時，秦老太又與孫子小吳簽訂了贈與合同並公證，合同約定秦老太自願將虹橋路房屋産權份額中的50％無償贈與小吳；小吳則承諾將一直贍養秦老太至她去世為止，且雙方確認小吳始終贍養秦老太作為秦老太作出贈與行為的前提條件。依據這份公證的贈與合同，虹橋路房屋産權過戶到秦老太與小吳按份共有。

　　之後，秦老太便一直與小吳和小吳的父母居住在一起。起初的幾年，雙方還算融洽，可後來由於一些家庭瑣事，雙方發生了矛盾。2007年4月，秦老太搬離虹橋路，自行在外居住。最令秦老太傷心的是，2008年她乳腺癌復發，在長達一個多月的住院期間，小吳竟然一次也沒來探望過。心灰意冷的秦老太起訴至法院，要求將雙方共有的虹橋路房屋予以分割析産，將房屋判歸自己所有，自己則支付給孫子150萬元的房屋折價款。

　　長寧區法院對此案宣判，虹橋路房屋産權歸秦老太所有，小吳必須在30天內搬離虹橋路房屋，秦老太支付小吳房屋折價款150萬元。

　　（以上案例中當事人姓名均為化名）

　　【法官點評】

　　長寧區法院民三庭庭長助理郭斌認為，上述3起案件均涉及老年人處分自己名下房屋後産生的糾紛，透過糾紛的表面可以看到引發糾紛的原因。老年人應如何合法、合理地處分自己房屋而又能避免糾紛的發生，以及即使陷入糾紛又如何保障自己的合法權益？

　　首先，除了第三件案例中原告通過公證贈與合同的方式處分了部分産權外，其餘兩起案件的原告均是以簽訂買賣合同的形式將房屋産權無償贈與給自己的後代。這些老年人的目的是想健在的時候對名下的房屋産權作出處分，但贈與發生後雙方卻産生了矛盾。無論案件本身的處理結果是否支持了老年人的訴訟請求，老年人的晚年生活總會因此而受到影響。為了能夠避免這類糾紛的發生，提出以下建議：

　　一、要慎重考慮。現在的老年人一般有多個子女，房子留給哪個子女或者孫輩，每個人有不同的想法。老年人因為年齡和健康原因，往往考慮問題缺乏足夠的理性，常常僅憑自己直觀感受作出判斷。老年人應該全面考慮哪個子女最值得自己把房屋留給他。

　　二、如果考慮不清楚，就未必要在身前就把房屋産權處理掉。通過贈與合同或者名為買賣實為贈與的方式過戶房屋産權都是需要繳納稅款的，若非必要，完全可以通過訂立遺囑或者遺贈撫養協議的方式安排自己的房産。遺囑或者遺贈撫養協議可以在老年人去世後完成對於名下房屋安排的意願，通過遺産繼承方式過戶産權，目前是不需要納稅的。不論訂立遺囑還是遺贈撫養協議，對於老年人的權益而言都具有相對更好的保護作用，一旦情況發生變化，老年人也能更為自主和便捷地撤銷這些文書。這樣的話，對於遺産繼承人來説既能感受到老年人對自己關愛，也會認真對待自己應盡的義務而不至於在房屋到手以後就對老年人不管不顧甚至侵害老年人的合法權益。

　　三、老年人應該努力避免受其他人的干擾而出現反復。如果老年人在生前完成了自己名下房屋的贈與後，其他人尤其是沒有獲得房屋産權的其他子女可能會出現心理上的不平衡，如此，老年人便會因此受到很大影響，這樣往往會激化家庭矛盾。

　　通訊員 章晨煜 本報記者 袁瑋