“不限購，不限貸，投資自用隨您便”、“買一層，送一層”這是北京某商住兩用樓盤打出的廣告標語。在限購不放鬆的背景下，這種誘人的條件引得多少人駐足。但商住兩用房是否真有商家所描述的這樣好？記者走訪的專家表示，商住兩用房的概念並不存在，只是商家為了增添房屋售賣砝碼而製造出的噱頭。與此同時，雖然商住兩用房看上去很美，但是，其存在著住宅成本高、産權年限短等諸多問題有待解決。

　　“不限購”“稀缺性”成為商住兩用房標簽

　　日前，記者走訪了北京市部分商住兩用樓盤，K 2百合灣位於通州區運河附近，銷售人員介紹，百合灣分佈在運河兩側，東側樓盤屬於純住宅，西側則是商住兩用。對於二者的區別，銷售人員介紹，純住宅類的房源戶型較大，而商住兩用房多為LOFT，小戶型為主。他又補充道，商住兩用不限購，不限貸，“不限購，您想自住可以，想註冊公司做辦公室也可以，現在這樣的房子已經不批了，以後想買也買不到了。”

　　記者查閱有關資料發現，近年來在土地出讓環節，政府考慮到配套設施的完善，單純的住宅用地、商業用地越來越少，更多的是一種“綜合搭配”出售，即一塊土地既有住宅又有商服性質。這只是對地塊使用用途的整合，並不是對土地使用用途的改變。

　　2011年6月1日，北京市五部門聯合出臺的《關於加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》正式實施，這意味著此前大打政策擦邊球的“商改住”項目也被緊急叫停。於是，“不限購”、“稀缺性”便成了開發商為最後的“商改住”項目打上的標簽。

　　對此，全國工商聯房地産商會會長聶梅生在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，商住兩用房的用地本質不是住宅而是商業，是限購出現的産物，是曲線入市。

　　“近年來，開發商獲利空間不斷縮窄，商住倒挂，開發商看到住宅好銷售，便將以商業立項的項目改為商住，如果自己持有還將面臨經營問題，因此，轉變為商住兩用房售賣，以便儘快變現。”中國房地産學會副會長陳國強説。

　　受限購影響購買商住兩用房實屬無奈

　　北京中原地産市場總監張大偉也表示，商住兩用房房産證上明確標明是商用，雖然也是五證齊全，但只是表面上的合法。如果認真追究起來，圍繞居住設計的商業地産其實是在打政策的“擦邊球”，是開發商的一種營銷手段、廣告策略。另外，從價格上來看，其價格多為同區域住宅價格的60%至70%，因此更具有一定的吸引力。

　　隨後，記者在走訪中發現，對於“商住兩用”項目，不少銷售員都把推銷的重點放在了不受限購令約束、投資自主皆可，以及由於停止審批而具有的“稀缺性”上。雖然來買房的大部分是沒有購房資格的外來人員，表示購買“商住兩用”項目純粹是受限購影響的無奈之舉，但是大多數仍表示是作為投資或過渡使用，將來可以出租。

　　“本想以後再買房，可看現在情況，房價一直不降，反而在上漲，可我還不到年限，這才不得不來看商住兩用房，最起碼想先買一套保值，要不以後可以買的時候就買不起了。”在樓盤推薦處，看房者小李這樣對記者抱怨道。

　　張大偉認為，在限購、限貸的背景下，部分剛性人群不得不購買商住兩用房，但是不排除仍有部分是用作投資使用。“商住兩用房多為體量小，容積率高，密度大，人口多而雜，整體使用率較低，因此，真正購買作為自用的並不多，而北京屬於商住兩用房較多的地區，樓盤佔整個住房市場近10%。所以，從量上更能看出房屋的用途。”

　　“也有部分購買者寄希望於土地産權會變更”聶梅生説。雖然商住兩用房産權是40年到50年，但購房者認為在這期間內，土地産權會發生變化，所以進行購買。

　　商住兩用項目轉讓成本高

　　但值得注意的是，商住兩用房除産權年限不同外，契稅費用，水電費用，物業費用，戶籍制度，周邊配套等方面與純住宅均有較大差別。除商水商電外，契稅費用方面，商住兩用項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等，使成本更高。

　　與此同時，在購房時，商住兩用房首付比例要求不低於50%，且不能使用公積金貸款，只能使用10年限期商貸，也給購房者徒添不少壓力。在戶籍方面，商住兩用房並不能用來落後，因此，即便周邊有較好的教育資源，仍不能享受。

　　除此之外，根據相關規定，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如學校、商業、居委會等，也就是説不會被強制配套幼兒園、學校，醫療機構以及相應的養老服務等。而這無形中造成了購房者生活、學習上的不便。目前大多數“商住兩用”項目都是酒店式公寓設計，一梯往往容納很多住戶，出入也很不方便，安全問題也值得擔憂。

　　聶梅生認為，在政府加大管理力度的背景下，商住兩用房會逐漸減少，但是，必須看到，有市場即為合理，購房者的確有購房的需求，因此，我們必須提出新的解決方案，加大公租房、保障房受眾範圍，以保障人有所居，解決住房需求。