今日，便是廣州市限購令正式出臺實施兩週年的日子。兩年來，市郊的房價出現了一定的波動。“在限購二週年”系列策劃之二“購房者篇”呈現了剛需客、換房者和炒樓客三個不同群體的行為差異：購房者的購房選擇發生了重大轉變，大量剛需客，將目光從市中心，轉向遠郊出手購房；改善型買家一改此前只買不賣的行為，開始明智地賣小而買大；而投資客，更是紛紛套現住宅，轉戰商鋪。

　　故事一

　　剛需客苦等數年 限購後入市南沙

　　程放是個典型的“剛需客”。從2008年開始，她便開始輾轉于各大樓盤之間，希望選得一套心水的婚房，可是房價卻節節攀升，“限購一齣，第一個想法肯定還是希望房價能跌，但對於房價是否能跌到可以接受的程度，心裏根本沒有譜。”

　　程放告訴記者，自己2008年時曾想入手位於金沙洲的中海某樓盤，當時每平方米價格只有不到3000元，就是覺得有點遠，“猶豫了一下，沒買，很快那個房子就漲到每平方米萬元以上了。”

　　限購後一段時間，她發現，市郊的樓確實開始悄悄降價了。

　　2011年，由於工作關係，程放去看了南沙某樓盤，“從琶洲坐地鐵過去，50分鐘，沒有想象中遠。”售樓小姐告訴她，她看上的單位開盤價大約為每平方米7500元，毛坯交樓。她有些動心。沒想到等到開盤時售樓小姐告訴她單位價為每平方米8000~9000元，她憤而離去。

　　“雖然沒有買成，但是我對於南沙的印象卻好轉了，地鐵通了之後到市區還比較方便，而且環境非常好，不擁擠，未來的規劃也不錯。”而最關鍵的是，價格只有市中心的三分之一，讓她十分滿意。

　　此後，南沙的樓盤價格在限購的影響下，出現了一路下行。今年年初，她又接到了之前南沙那樓盤的銷售信息，這次，樓王單位的樓價已降到了每平方米5000~6000元。

　　跟著投資客“出手”南沙

　　程放説，“五一”期間，在南沙看房的人慢慢多了，大家有點“搶房子”的感覺。在地鐵口，她看中了一個大盤叫南沙濱花園，7500元的均價帶裝修，“我和老公頭腦一熱，就下了定金，買了一套140平方米的大房子，總價也才100萬元。”

　　現在看來，程放的出手無疑是踩準了“點”。她告訴記者，現在她的房子如果轉賣，單位市價已經上到每平方米1萬元，“南沙好些盤一開賣就賣光了，大部分都是投資客。”

　　但“自住客”程放還是有著隱憂，“南沙離上班的地方有點遠，我打算還是在市區租房，讓父母和孩子住在南沙，我和老公週末回南沙一家人聚一下，只能這樣了。”

　　故事二

　　換房族遭“限購”降價賣房湊首付

　　楊先生是個典型的“換房族”。此前，單身的他頗有投資眼光，先是一次性付款買了一套小小的樓梯樓用來放租，再按揭了一套小複式單位自住。隨後，他戀愛成家，準備置辦婚房。

　　晚三天送審撞上限購令

　　“2010年9月份，我定下了一套不到100平方米的三房單位，成交價格120萬元。因為此前我沒有公積金貸款的記錄，按照原有的政策，我是首套房單位，享受首付三成的優惠。”楊先生回憶説。

　　萬事俱備，就差貸款送審。楊先生説，仲介本來打算10月15日去幫自己送貸款材料，但是當天有事情耽擱了，拖到了18日送材料。沒想到，三天之差，他便牢牢地被限購令“限死”了，“公積金中心給我的回復是，按照新政，我現在已屬二套房了，首付要多付兩成，貸款利率要在公積金利率上上浮10%，聽到這個，我懵了。”

　　合同已經簽了，首付也已經交給了賣家，這個時候要退房顯然不可能，但是如果要買下這套房，需要多付24萬元的首付款。

　　賣房湊首付慶倖買得早

　　楊先生告訴記者，由於首付加各種費用，已經基本清空了他所有的存款，他只好把自己放租的小房子賣掉，“當時那套房子的市價在30萬元左右，我因為急需用錢，只敢報價28萬元。”

　　現在回憶起來，楊先生有些慶倖。他表示，兩年過去，自己當時120萬元購買的小三房已經緩慢爬升到了150萬元以上，“我不是炒房族，現在投資渠道都不太好，賣了那套一直房租的小複式，拿回來的錢也不知道該去做什麼。”同時，他還擔心，賣了房子之後，萬一再需要買其他房子都是二套房的待遇，“高首付高利率，還要付高額稅款，折騰起來太貴了。”

　　故事三

　　炒房客拋售住宅轉向商業地産

　　美籍華人李先生退休後回老家廣州休養，順便把手裏的閒錢做些投資。此前，他最愛投資的是小戶型住宅或者公寓單位，限購後，他開始陸續拋出住宅，把閒錢轉移到鋪面和環境能源項目中去。

　　市中心公寓漲幅受限

　　限購前，李先生手上已經有數套住宅。荔灣區有好幾套住宅，在自己居住的海珠區也有兩套公寓投資。他偏愛市中心商務配套齊全的小戶型或公寓單位，精裝收房之後，一邊出租一邊等升值。但是限購政策落地之後，他發現，這些高端公寓的市場價一下子停止了上漲，甚至出現了微微下降。

　　“拿我住的珠江新公寓來説，我2008年買進來的價格不到1.9萬元，2010年中旬，已經可以賣2.5萬元了。可是，過了年之後，仲介給我的報價一直在這個價格上下浮動，沒有再漲。”

　　因投資回報率低拋住宅

　　從2010年年底，李先生身邊比較敏感、喜歡“快進快出”的朋友就已經紛紛拋售住宅轉投商鋪，他也開始在商鋪上頻頻“小試身手”。但是，並沒有舍得放棄自己的住宅物業。直到2011年年底，他發現住宅市場確實微有降幅了，而房地産調控還遙遙無期，“正好之前投資的一個環境能源項目要追加投資，我想乾脆還是賣了吧。”2011年10月份，李先生開始拋售自己在廣州的物業。“並不太好賣，看的人多，買的人並不多。”不過，他還是陸續脫手了大半。

　　而對於如今住宅市場的重新紅火，他對其有著自己的判斷：住宅方面由於調控遙遙無期，後市走勢難以判斷，而從租金的回報來看，投資商鋪的回報率更高，但是升值方面更需要考察投資者眼光和敏銳度。“我覺得我投資的商鋪和商業項目回報還不錯吧！暫時不考慮回歸住宅市場。”他笑著説。

　　數據

　　市中心量縮價挺

　　郊區縣量增價平

　　從網易房産監控陽光家緣網的簽約數據中可以發現，從2010年至2012年，全市的房價依然在小幅攀升，全市均價兩年漲幅為6.4%，可見限購令確實在一定程度上拖住了房價上漲的步伐。

　　如果精確到每一個區縣，就能發現，增城、從化、番禺等市郊的區縣上漲幅度明顯弱于中心六區，從化市的均價甚至低於兩年前。而中心六區的房價依然堅挺，天河區2012年前10個月的均價較之2010年同期上漲了35.7%，而越秀區的均價也上升了31.3%。

　　與此同時，兩年間，多條地鐵線陸續開通或者開工，南沙、蘿崗、新區的建設日臻完善，更多的剛需市民將自己的眼光投向了郊區樓盤，“用腳投票”。從成交量上來看，南沙區今年前10個月的成交面積為2010年同期的3倍，而番禺區的成交面積也增長了近五成。相應的，天河區的成交面積則比兩年前下滑了一半。文/表 記者潘彧