樓市調控愈加艱難

　　核心閱讀

　　■如果現階段放鬆調控，重新走上過度依賴房地産拉動GDP的老路，短期內可能會對經濟增長起到刺激作用，長期看則無異於飲鴆止渴。持續這樣的發展模式，會導致實體經濟不振，産業結構調整遲遲無法推進，對於經濟的長期傷害遠大於短期拉動。

　　樓市調控愈加艱難

　　一些地方試圖放鬆調控的願望十分強烈，市場正走向全面回暖

　　“經濟這麼不景氣，肯定要靠房地産來救經濟。就像前兩年金融危機時一樣，房地産調控不可能再那麼嚴厲了。”

　　“你沒看見各地都在放鬆調控嗎？估計限購也持續不了多久了。”

　　“要買房得抓緊，房價一直在反彈，明年説不定又要暴漲。”

　　……

　　最近，在售樓處、在二手房仲介，賣房的人都會對搖擺不定的購房者説這樣的話。對購房者來説，經濟增速下滑——放鬆樓市調控——經濟企穩——房價暴漲，無論從經驗還是從邏輯上判斷，似乎都足以令人信服。

　　今年上半年，在經濟增速放緩、不少企業盈利困難的情況下，樓市卻出現了一波明顯的回暖。國家統計局公佈的數據顯示，6月份全國70個大中城市中，有25個城市的新建商品住宅銷售價格環比出現上漲，比5月份增加了19個。一、二線城市房地産市場成交量環比5月再創新高，7月份進一步延續了回暖態勢。房地産貸款在連續8個季度環比回落後首次回升。這些信號都表明市場正在走向全面回暖。

　　一些地方在穩增長的壓力下，試圖放鬆調控的願望十分強烈。今年以來，已有約40個城市出臺不同程度的樓市調控微調政策，而且力度有進一步加大的趨勢。

　　市場快速回暖和政策鬆動，對市場預期轉變的影響正逐步體現。央行發佈的二季度儲戶問卷調查報告顯示，未來一季度有意願買房的儲戶佔15.7%，創兩年來新高。

　　中國房地産協會副會長朱中一認為，在穩增長的壓力下，房地産調控面臨的困難和阻力將越來越大。一方面，持續兩年多的樓市調控對經濟增長確實有一定影響，尤其是對房地産投資和上下游産業的影響正從各個方面體現出來，因此地方政府有放鬆調控的願望和動力。另一方面，當前市場信息混亂、購房者擔心房價反彈，再加上央行連續降息，降低了購房負擔，許多原本觀望的購房者加速出手買房，有可能讓房價出現趨勢性反轉。

　　“當前正值房地産調控的關鍵期，形勢異常嚴峻與複雜，雖然總體仍處於調控目標區間，但隨著市場回暖壓力加大，市場走勢可能偏離調控目標。”中國社會科學院財經戰略研究院院長、“住房問題研究”課題組組長高培勇説，在經濟增速放緩的背景下，當前可調控市場手段的選擇範圍縮窄，房地産調控將愈加艱難。

　　靠救樓市穩增長無異於飲鴆止渴

　　堅持調控能倒逼地方將重心放在促進實體經濟發展和經濟結構優化上

　　實際上，無論是擔心調控會傷害經濟增長，還是憂慮地方政府靠什麼來發展，都是基於“經濟增長應該在很大程度上依賴房地産業”這種慣性思維模式。如果現在為了穩增長而放鬆房地産調控，不僅房價存在大幅反彈的風險，經濟結構調整也將受到重創。

　　朱中一認為，經過幾年的調控，我們對房地産業的定位有了更科學的認識。房地産除了對經濟增長和相關産業有重要拉動作用外，還負有改善普通居民住房條件、維護社會和諧穩定的重要的民生功能。尤其是現階段，既要穩增長，又要維護社會穩定，一些地方應該轉變過去的認識，更多地看到堅持調控對促進房價合理回歸、改善民生的重要作用，絕不能讓房價反彈，絕不能讓調控出現反復。

　　上半年，全國房地産開發投資30610億元，同比名義增長16.6%；房屋新開工面積92380萬平方米，同比下降7.1%。儘管房地産調控確實是上半年經濟增速出現下滑的重要原因，但也應理性看待這種“傷害”。

　　國務院發展研究中心有關專家認為，在堅持調控的情況下，房地産投資增速下滑在預料之中。這也是我國房地産投資增速開始進入正常回調週期的反映。預計未來幾年，我國城鎮住宅新開工面積、施工面積和竣工面積峰值將相繼出現。投資增速出現回落也是客觀的、正常的，期望房地産投資持續保持超高速增長是不現實的。

　　“任何形式的房地産調控政策都以抑制泡沫、防止對經濟波動帶來過大衝擊為目標，從而避免泡沫崩潰引發的經濟震蕩，至少以不傷害經濟為底線。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松説，“房地産調控本身是要減少而不是增加經濟波動。”

　　對一些地方而言，如果現階段放鬆調控，重新走上過度依賴房地産拉動GDP的老路，短期內可能會對經濟增長起到刺激作用，長期看則無異於飲鴆止渴。

　　“十一五”時期全國土地出讓成交總價款累計超過7萬億元；2010年，全國國有土地使用權出讓金的預算收入只有1.24萬億元，最後決算收入達到了2.82萬億元，超收126.5%，這麼高的土地出讓收入不可能長期持續下去。持續這樣的發展模式，會導致實體經濟不振，産業結構調整遲遲無法推進，對於經濟的長期傷害遠大於短期拉動。

　　國務院發展研究中心上述專家認為，堅持調控，能在一定程度上倒逼地方將重心放在促進實體經濟發展和經濟結構的優化上。儘管調整結構並非一朝一夕就能完成，而且現階段必然經歷陣痛，但只有尋找新的增長點，才能推動經濟更健康地發展。從某種程度上講，我國今年把經濟增長預期目標調低為7.5%，已經為房地産調控留出了空間，體現了政府堅持樓市調控、促進經濟轉型的決心。

　　尋找兩難平衡點

　　如果地方政策過度鬆動、房價反彈風險增加，更嚴厲調控措施可能出臺

　　“第三季度可能會比較糾結。”朱中一表示，上半年經濟增速已經“破8”，而樓市又在快速回暖，今後一段時間，既要防止經濟進一步下滑，又要堅持房地産調控不放鬆、保持社會穩定，尋找兩者之間的平衡點並非易事。

　　今後一段時間，應更加注重短期調控措施與長期制度建設相結合，控房價與穩預期相結合，鼓勵剛需與抑制投資投機相結合，商品房市場調控與保障房建設相結合，這樣才有可能緩解當前調控面臨的兩難局面。

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉認為，短期看，要繼續抑制投資投機需求，限購城市的力度不僅不應放鬆，甚至應該加強。在此前單個城市限購的基礎上，應探索全國住房信息系統聯網城市的多城市限購。

　　同時，仍應支持和鼓勵自住需求、改善需求入市，促進市場穩定發展，避免大起大落，這也有利於發揮房地産業對經濟增長的正常拉動作用。

　　保障房建設對調控和穩增長的作用不應忽視。朱中一表示，應穩步推進保障房建設，拓寬融資渠道，鼓勵民間資本參與建設，發揮保障房惠民生、穩房價、擴內需、促發展的多重作用。在需求管理方面，應繼續落實差別化信貸稅收政策，堅決遏制投機投資性購房，加快推進房産稅擴大試點。

　　調控兩年多來，長效機制改革的進度仍然不盡如人意。朱中一認為，應儘快建立健全房地産市場健康運行和住房保障方面的相關法律法規；完善市場機制和制度性安排，特別是在認真總結試點城市經驗的基礎上，應儘早設計和建立符合我國國情、有利於遏制投機、鼓勵自住和改善型需求的房地産稅收制度。

　　“住房建設的中長期規劃也應該抓緊出臺，有利於加強政策的連續性，穩定市場預期，從而穩定市場。”朱中一説。

　　近兩個月，住建部、國土資源部等部門連續多次表態，要堅持房地産調控相關措施不放鬆。國務院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個省市貫徹落實調控措施的情況開展專項督查。督查重點為住房限購措施、差別化信貸稅收政策的執行情況和住房用地供應情況。

　　房地産調控兩年多來，國務院曾多次督查調控政策落實情況，相比之下，本次督查顯得格外“高調”。業內人士普遍認為，高調的督查傳遞出中央不畏陣痛、將樓市調控堅持到底的決心，也在向一些地方傳遞信息，不能藉口穩增長壓力而放鬆調控。

　　據住建部有關人士透露，此次督查的結果將影響下一階段調控政策的走向。如果地方政策過度鬆動、房價反彈風險增加，有可能出臺更嚴厲的調控措施。對於落實調控政策不力、沒有完成調控既定目標的地方，有關部門將進行約談甚至問責。