央行兩次降息，剛性需求入市步伐加快，帶來了一、二手市場成交上揚。然而，對比一、二手價格情況記者發現，沒有資金壓力的小業主心態變化比發展商快得多，對價格的態度更是強硬很多，從而導致6月二手房價格上揚幅度明顯高於一手房市場，兩者的價格差逐漸縮小。

　　幸好一、二手的成交結構不同，從而保證了兩個市場的互補，但是在郊區市場上，一手房還是分流了不少二手房需求。

　　新現象：

　　買家加速入市

　　買家出手速度變快

　　“近期，我朋友有一套位於南國奧園的房子想放賣，結果週末一天時間，就接待了14撥兒看房客，房地産市場是不是真的要回暖了？”家住番禺的程小姐對記者表示。

　　記者走訪市區各大仲介，發現目前二手買家入市的願望強烈，但放盤的數量並未出現明顯增加，使得不少仲介四處尋“筍盤”。

　　買家出手速度變快

　　中原地産疊彩園分行的銷售人員透露，目前整個廣州大道南板塊的買家數量相比3月份增加非常明顯，但是放盤的數量卻和之前持平，可以明顯感覺到買家出手的速度變快，只要和市場價差不多，買家都比較願意接受，沒有像此前那樣有強烈的壓價慾望。

　　“5、6月份成交量大概比3月份多了50%，成交十分活躍，但是價格並未有明顯上漲。”

　　“看樓客明顯增多了。”滿堂紅研究部高級研究經理周峰也向記者表示，尤其是一些觀望了半年或以上的“熟客”。而監控顯示，6月二手住宅的看樓量環比增加14.1%，業主放盤量環比增加6.8%，供需同步增加直接帶來了交投的上升。“成交速度有所加快了”。

　　合富置業市場經理梁燕明向記者表示，在6月份所錄得的不少中小戶型二手房成交個案當中，很多買家從開始看房到決定買房，基本在一個月之內完成。不少從年初已開始看房、但因預期樓價仍有進一步鬆動空間而遲遲未出手的準買家，也在6月份加速入市成交。

　　在這種背景下，滿堂紅數據顯示， 6月成交量創出今年上半年新高，環比5月大增26%。不僅僅只是廣州市場， 6月份，北京、上海、深圳、天津、成都等5個城市二手房成交量繼續攀升，再次刷新2011年調控以來的單月最高成交紀錄。

　　而且，隨著利率下調和信貸的寬鬆，廣州二手房市場上，按揭購房比例已經回升到限購前水平，按揭購房的首次置業個案套均總價迅速上升到122.4萬元/套，而5月份僅為113.6萬元/套而已。

　　變化：一、二手房價格差距縮小

　　然而，對於買家來説，不好的一個消息是，利率下調、貸款放鬆的同時，也將面臨均價的上漲。

　　“以前市場價150萬元，小業主放盤158萬元，但是你可以砍到150萬元，甚至148萬元。但是現在，能砍到152萬元可能就不錯了。”梁燕明向記者舉例。與發展商有資金壓力、有業績需求不一樣，小業主是無債一身輕，二手房的價格反應比一手房更為靈敏，漲起來也更為迅速。相對來説，一手房的價格反而平穩。於是兩相對比可以發現，一、二手房價格的差距，隨著兩次降息之後進一步縮小。

　　不過，從整體成交來看，均價並沒有單個樓盤表現那麼迅猛。據合富置業成交數據顯示，2012年6月廣州二手住宅成交均價為16844元/平方米，環比2012年5月上升5.6%。滿堂紅的數據顯示，6月份全市二手住宅成交均價為14995元/平方米，環比5月份微升0.5%。

　　從雅居樂、羅馬家園、嶺南新世界等幾個樓盤來看，一、二手的價差僅有千余元/平方米，這是否意味著，一手房比二手房更為合算。對此，梁燕明向記者解釋，兩者的實際成交結構有很大不同，從而吸引了不同的購房群體。

　　從面積來説，一手市場套均面積連續3個月超過110平方米/套，而二手市場套均面積則連續3個月保持在90平方米/套以內。從樓盤分析，二手物業所面向的購房群體明顯傾向於需求兩房或小三房的首次置業等剛需買家群體。地處市中心的光大花園、富澤園以及富力廣場等樓盤在6月的二手成交個案套均面積與鄰近一手樓盤成交産品套均面積差距不算太大，但一、二手套均面積差仍高於20平方米/套。

　　展望：下半年二手房價依然會保持平穩

　　不過，二手房小業主的惜售和漲價，在一定程度上還是導致了二手市場需求的分流。中原集團研究中心高級經理瞿安新向記者表示，一是不同於新房市場上開發商迫於資金壓力選擇降價促銷，二手房業主的資金壓力較小，而且限購又導致業主惜售心態加劇，因此二手房降價幅度小于新房市場。

　　由於新房市場價格相對更為優惠，而且交易稅費種類相對較少，致使二手房需求遭遇分流。

　　根據中原集團研究中心統計數據顯示，今年上半年，北京、廣州和深圳二手住宅成交面積佔比分別較2011年回落6.3、14.5、13.6個百分點；上海和天津二手住宅成交佔比儘管比2011年略有增加，但是和2009年峰值相比仍有所回落。

　　二是郊區二手住宅成交佔比回落的幅度明顯高於中心區和次中心區。如深圳今年上半年全市二手住宅佔比較2011年回落了13.6個百分點。其中，中心區回落了4.4個百分點，次中心區回落了11.3個百分點，而郊區則回落了16.9個百分點。這主要是由於郊區、次中心區降價優惠幅度較大的新房項目較多，因此對於周邊二手房需求分流較多；而中心區降價優惠幅度較大的新房項目較少，對於周邊二手房需求的分流也較少。

　　展望後市，中原集團研究中心高級經理瞿安新預計，下半年二手房成交仍將保持活躍，價格依然會保持平穩。記者 蔣悅飛、潘彧