隨著重慶近日上調公積金貸款最高限額，自“新國八條”發佈以來，明確發文微調樓市政策、吸引剛需入市的城市已增至30個。這些城市的微調政策，除少數被叫停外，絕大多數“闖關”成功。進入5月以來，不少熱點城市的樓市成交迅速回暖，地産股也連續多日上揚。

　　在宏觀經濟下行壓力較大的背景下，房地産會不會成為開啟經濟增長空間的“下一把鑰匙”？業內人士認為，樓市政策尚難鬆綁，但地方微調仍有空間，在稅費、公積金等方面出臺刺激剛需入市政策仍有可能。

　　微調或有“後手”

　　“限購令”的存在，令樓市成交回升仍存不確定因素。北京市住建委的數據顯示，截至29日，5月北京已成交純商品住宅9429套，二手住宅11304套，同比環比均大幅增加，並已恢復到調控前的水平。但包括偉業我愛我家、鏈家地産在內的多家機構均認為，北京市場的成交回暖或只能持續到第二季度。

　　聶梅生表示，雖然近期成交回暖，但第一輪的自住型需求仍未完全釋放，不少購房者仍在觀望。同時，第二輪的改善型需求仍有很大的潛力。

　　她認為，在“限購令”的紅線下，為刺激市場交易，未來還將有部分微調政策出臺。其中，出臺的微調政策的城市，範圍可能有所擴大，力度也可能有所加強。

　　陳晟表示，未來可能出臺的房地産政策，會更多地關注消費層面。不少城市公積金貸款的限額還有繼續擴大的空間。而在已出臺微調政策的城市中，提高公積金貸款最高限額或成為最重要的措施之一。

　　最低首付款比例也可能出現下調。自“新國八條”出臺至今的一年多時間，房地産商業貸款的首付款比例一直維持在3成以上，這在很大程度上提高了購房門檻。不少分析人士認為，在部分地區，該比例有可能下調至新政之前的兩成。

　　同樣，當前首套房個人按揭貸款利率的最大優惠幅度，也僅維持在基準利率的85折水平，尚未恢復到調控前最低7折。此外，購房環節的契稅、交易稅等稅費也有下調的空間。

　　根據國家統計局的數據，今年1-4月，全國房地産開發投資同比增長18.7%。同期，全國住宅新開工面積下降7.9%，也是多月來首次下降。不少城市的土地市場持續低迷。亞太城市房地産研究院院長謝逸楓表示，為保證供應，可採用延長地價款繳納期限等手段，刺激土地交易。同時，在房地産企業難以從銀行獲取信貸資金的情況下，對普通商品房開發貸款，金融機構應該給予適當貸款利息以及優先貸款優惠。

　　根據北京市住建委的數據，進入5月以來，北京市的商品住宅總庫存已降至8萬套以下，如按照當前的銷售速度測算，不足一年即可消化完畢。謝逸楓認為，以閒置土地、未竣工土地等形式存在的潛在庫存需要儘快釋放。根據國土部的數據，當前全國未竣工的房地産用地面積接近40萬公頃，是前三年房地産用地平均供應量的3.4倍。為此，國土部已著手修訂《閒置土地處置辦法》，以期加快閒置土地的處置和清理。

　　未觸及限購“紅線”

　　地方政府樓市政策微調的大幕從去年8月就已拉開。去年8月18日，安徽馬鞍山發文，規定個人購買90平方米及以下面積的家庭唯一普通住房，或具有本科以上學歷或相應職稱者購買家庭唯一普通商品住房，可享受市財政給予所納契稅100%的補助。此時距“新國八條”出臺尚不足7個月。

　　此後，陸續有城市發佈文件，對房地産政策進行微調。據中國證券報記者不完全統計，截至今年5月30日，明確發文微調政策的城市已有30個。

　　這些微調政策主要包括上調公積金貸款限額、給予稅費優惠、放寬普通住房標準等。在樓市成交低迷、地方經濟增速放緩的背景下，這些政策被認為起到了部分效果。

　　值得注意的是，蕪湖、佛山等明確放鬆限購條件的城市，其新政公佈不久就被叫停。“限購令”成為樓市調控政策的一條“紅線”。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生對中國證券報記者表示，“限購令”是本輪調控中力度最大、效果最明顯的措施，如果鬆綁限購政策，將使調控效果大打折扣。她還表示，由於一些城市的房價尚未回歸到合理水平，如果放鬆“限購令”，可能會引發房價反彈。

　　據不完全統計，目前實行“限購令”的城市超過40個，除各大省會城市(拉薩除外)和計劃單列市以外，一些東部熱點城市也納入限購行列。而30個微調政策的城市均未涉及限購問題。

　　中國指數研究院副院長陳晟表示，相比“支持合理需求”的調控目標，“抑制投資投機需求”被更多地強化。作為抑制投資投機需求的重要政策手段，“限購令”仍是一條重要的政策“紅線”。(張敏)