發軔于19世紀60年代英國；30年前首次亮相改革開放前沿深圳；如今在中國擁有300余萬人的從業大軍,並以每年10%的速度遞增……近年來,“物業管理”在方便百姓生活的同時也頻頻引發諸多矛盾糾紛,由此,催生了一支專門調解物業糾紛的人民調解員隊伍物業糾紛專職人民調解員,項朝陽就是這支隊伍中的一員。

　　曾是房管部門工作人員,熟悉房屋質量等專業知識；而後又在物業公司工作過,對物業方面政策法規耳熟能詳2009年7月1日,浙江省杭州市決定以上城區作為試點探索成立物業糾紛人民調解委員會時,項朝陽被作為特殊人才從原單位“挖”到上城區物業糾紛人民調解委員會。

　　從此,“物業糾紛專職人民調解員”頭銜在項朝陽頭上頂了近3年。2月20日,在位於杭州上城區敦東園巷8號的中閩大廈4樓上城區物業糾紛調解委員會辦公室裏,項朝陽對《法制日報》記者戲稱自己現在已由原來的特殊人才變成了“三棲人才”。

　　“按照涉及問題內容的不同,物業糾紛大體可分為裝修糾紛、住改商糾紛、車庫糾紛、相鄰權糾紛、物業服務費用糾紛、停車位管理糾紛、公共設施使用管理糾紛、公共維修資金使用管理糾紛,此外還有公共用地綠化、衛生管理、治安管理糾紛；而按照引發糾紛的原因分類,則可以分為因職能部門規劃、審批、監管引發的糾紛和開發商遺留問題、物業服務不到位、業主拒交物業費以及業主與業主委員會內部自治引發的糾紛……”不到3年的時間裏組織和參與調解了150余起物業糾紛,老項如今對物業糾紛算得上“門兒清”,一上來就給記者上了堂“掃盲課”。

　　看出記者有些茫然,老項呵呵一笑:“物業糾紛産生的原因錯綜複雜且具有反復性等特點,你們‘行外人’不可能一下子就能梳理清楚。不過,近年來物業糾紛的數量呈明顯上升趨勢、並將在一定時期維持高發增長態勢是不爭的事實。”

　　項朝陽的這一説法從浙江省司法廳基層處處長陸德興提供給記者的一組數據中得到驗證:2010年,浙江省物業糾紛調委會共調解物業糾紛1970件；2011年,這一數據增加了74.8%,上升至3444件。

　　對於這一現象,老項表現得很平淡,“首先,這與社會流動人口增加、中國城市水平加快的大環境和百姓法律知識提高、維權意識增強的微環境變化有關；其次,近年來物業糾紛專業人民調解委員會建設力度加大,認識、了解並選擇通過人民調解的方式解決此類糾紛的群眾越來越多”。據了解,浙江省2010年有物業糾紛人民調解委員會20個,到2011年全省已有60個物業糾紛調委會。全省的專職調解員也由134人增加到216人。

　　“如果加上鄉鎮、街道和社區(村)非專業調委會調解的物業糾紛,遠不止這些。”老項説,上城區最初在成立物業糾紛人民調解委員會時,就設計了“三級調解網絡”機制。

　　“社區(村)調委會與群眾聯絡最為密切,最容易得到基層糾紛信息。有許多鄰里之間因為佔用樓道、安裝防護網之類發生的小糾紛,通過基層人民調解員從理順鄰里關係的角度就可以化解。”在老項看來,利用和吸納現有的基層人民調解組織參與物業糾紛化解是一種資源整合利用,也是一條應對物業糾紛日益高發的有效途徑。

　　“不過,社區(村)調委會的人民調解員大都由群眾選舉或聘任産生,缺少調解物業糾紛的專業知識,需要接受專家理論技術支持。”因此,作為區一級的專職調解員,到各個基層調委會指導和傳授調解物業糾紛的專業知識與經驗也是老項平時工作的一部分。

　　“經過社區(村)和鄉鎮街道的兩級‘過濾’,到我這裡的物業糾紛專業性比較強,多屬一些‘疑難雜症’。”按照老項的説法,他現在出診的是“專家號”。在他組織和參與調解的150余起物業糾紛中,常常一件糾紛涉及上百甚至數百戶居民。“一個案子進去,沒有兩三個月出不來。”

　　老項告訴記者,與前幾年因鄰里關係和開發商遺留問題導致物業糾紛多發不同,涉及業主委員會不作為亂作為、物業服務企業不規範等新矛盾新糾紛近兩年開始“嶄露頭角”,糾紛涉及的專業性、制度性問題越來越多。其中,房屋公共維修資金使用和管理引發物業糾紛的新病灶,尤其讓這位專家感到憂慮。

　　房屋公共維修資金又稱“房屋的養老金”,是指由售房單位和購房人共同籌集,在保修期滿後,專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造的基金。

　　老項介紹,房屋公共維修資金的繳納可以追溯到1998年,建設部、財政部當年發佈了《住宅共用部位、共用設施設備維修基金管理辦法》,開啟了房屋公共維修基金繳納的先河,開始為非強制性繳納,後來演變為房屋辦理産權證時必須繳納的費用之一。

　　“隨著使用年限增加,住宅‘高齡化’現象在現代城市中越來越普遍,相應的公用設施老化問題逐年加劇。在動用公共維修資金方面目前面臨兩大問題:一是公共設施維修成本高,動輒需要幾十萬元上百萬元；二是部分業主缺乏自治參與意識和物業消費觀念,心思不齊。”

　　對公共維修資金的歸屬和使用,物權法規定:“建築物及其附屬設施的維修資金,屬於業主共有。經業主共同決定,可以用於電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公佈。”

　　同時相關法律法規還明確,住宅小區共有部位和設施設備正常損壞需要維修的,須應經小區業主大會同意,並經過佔建築總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意,委託專業維修部門向轄區國土資源和房屋局申請,經過一定的審核程序,提取公共維修資金利息,由物業服務企業負責維修。

　　項朝陽告訴記者,由於牽扯業主、業主委員會、物業服務企業及相關行政監管部門等多方,維修資金的使用程序“相當繁瑣”。“以徵求業主意見維修消防設施為例,有些住戶重視安全、強烈呼籲,而有些住戶卻不以為然、認為無關緊要；對電梯改造也存在類似問題高樓層的住戶支持,住低層的住戶就覺得‘吃虧’……業主意見不統一,就很難啟動維修資金。一旦問題懸而不決,就很容易引發部分業主對物業服務不滿。作為‘殺手锏’,很多人就以拒繳物業費的方式錶示抗議。由此,一系列的物業糾紛就會産生。”

　　老項表示,涉及公共維修資金使用和管理的物業糾紛多數屬於“疑難雜症”,調解起來非常“難啃”。由於消防、電梯等涉及公共安全,遇到這類隱患,政府不能坐視不管,“最後,就形成了一個怪圈靠政府埋單對老舊小區進行改造。”

　　據了解,杭州市2011年用於城市老舊小區改造的財政資金超過1億元。政府埋單改造、翻新老舊小區現象不僅限于杭州,記者查閱網上信息看到,這一做法非常普遍,尤其在大中城市更是常見。

　　對這一做法,老項認為,“能解一時之渴,難成長久之計!”

　　“做了這幾年物業糾紛專職人民調解員,對這一工作已經有了感情,但物業糾紛化解是一項大工程,任何一個部門或組織不能包打天下。畢竟,我們只是社會管理中的一個‘專科大夫’。”老項説。

　　記者手記

　　《與物業鬥智鬥勇,其樂無窮》、《一場垃圾戰業主與物業鬥了8年》、《一墻洞讓居民和物業鬥了20回合》……近年來,涉及物業糾紛的新聞報道不絕於耳,物業服務市場儼然成了一個沒有硝煙的戰場。不論業主“成功維權”,還是物業服務企業“全身而退”,嚴格來説這註定是一場沒有勝者的鬥爭。畢竟,和諧的社會環境由此受到了傷害。“避免”永遠是化解糾紛最佳良藥,在這一點上,我們希望看到相關政府職能部門有所作為。