羊城晚報訊 記者趙燕華、實習生劉聞妍報道：本月底省房地産行業協會將發佈的《廣東房地産藍皮書2012》預計，上半年廣東商品房銷售市場仍將僵持甚至進一步萎縮，全年的房地産投資增速將有所回落，企業資金壓力進一步凸顯，房地産將呈現“新開工項目減少、在建工期延長”，商品房銷售市場“以價換量”現象逐漸成為普遍。

    省房協秘書長、新聞發言人王韶預計，開發商不能對2012年是否將取消限購令存在幻想，但政府或許將加大對首套房置業的支持和鼓勵力度，銀行或對首套房的利率回調甚至優惠。

    房價不是降不降，而是降多少

    《藍皮書》披露，去年廣東房地産業各項指標中，完成開發投資和企業到位資金，土地購置面積和土地成交款，商品房施工面積和新開工面積均保持高速增長；不過國內貸款佔到位資金比例為近10年來最低，企業融資渠道受限、融資成本上升導致銀行貸款和個人按揭貸款兩項涉及銀行的指標都呈現負增長，批准預售面積大於銷售面積，銷售面積和銷售額的同比增速回落至個位數。

    考慮到2009年及之後年份企業借貸款項有相當部分將於2012年到期，還貸壓力可能較大，企業資金狀況存隱憂。

    2012年的房地産市場將回歸以購房者為中心的格局，市場將主動適應購房者的預期。王韶認為，房價已經不是降不降，而是降多少才能達到消費者和企業的共贏。

    料今年銷售額降兩成

    《藍皮書》分析了30家在滬深交易所上市和16家在香港上市的廣東房企近期的財務指標。結果顯示，2011年廣東上市房企資産負債率整體均值在60%左右，較過往年份有一定上升，現金流持續好轉，房企的短期償債能力良好，房企的財務安全性較高。年度凈利潤同比增長率中值一直保持在較高水平，但同比增速出現明顯下滑，從盈利能力來看，2011年中期銷售凈利率平均值甚至達到20.66%，接近2007年的高點，但隨著房價增速放緩和融資成本不斷提高，預計2012年銷售凈利率難以繼續上升；企業經營凈資金流量從2010年中期開始已轉負，企業投資額已超過銷售收入。

    《藍皮書》預計，2012年房企銷售現金流入量可能持續下滑，預計全年市場銷售額下滑20%左右，而2012年投資增速將不會隨著當年新開工面積的減少而下調，全年仍會維持至少5%左右的投資增速，2012年銷售現金流出將持續推高。

    數據分析表明，廣東省房地産企業財務表現在市場運行週期輪換中漲跌互現，但其長期的成長性卻毋庸置疑。在始於2009年的新一輪行業週期開始步入蕭條階段之際，廣東省房地産企業各項財務指標已逐步呈現出高位回落態勢。但就最近一期報表數據分析而言，其各項指標值仍維持在良性運行區間，財務狀況相對安全。

    多城商業地産存在“超前消費”

    《藍皮書》披露，2011年，廣東商業地産持續火爆，據廣東省統計局數據顯示，2011年廣東辦公樓與商業用房投資分別增長69.19億元和107.15億元，同比增長高達48%與31%，一類城市商業穩步發展，品牌商家爭相搶佔城市佈局，二、三類城市成投資熱點。然而商業地産經過這兩年的爆發，使商業地産一哄而上，有可能短期內會出現供大於求的現象，許多城市的商業地産都存在“超前消費”的問題。

    趙燕華、劉聞妍