新華網上海2月3日電（記者 葉鋒、葉超、魏宗凱）國務院總理溫家寶1月31日在國務院第六次全體會議上再次指出：“繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。”據不完全統計，這是溫總理兩年以來第五次公開提出要促進房價的合理回歸。

　　回歸聲疾，調控策緊。曾經風光無限的房地産業，近年來經歷了“冰火兩重天”，全民炒房、“只賺不賠”等現象正在悄然終結。不過，借助於中國經濟的深厚積累和城市化的快速進程，中國樓市依然有著巨大的發展空間，但其“轉型發展”已屬必然。

　　樓市三大“神話”終結

　　“被土地管理部門罰款，被債主追著討債，這種日子誰願意過？可在房地産資金緊張的大環境下，我們也想不出法子了。”一家在長三角佈局的房企負責人邵傳林説。他的企業在鎮江丹徒龍山景區收購開發了一個大型度假村項目，但至今他仍沒有付清按協議應于去年6月就支付的收購款項。因無法按時支付土地款項，公司已被土地管理部門處以高額罰款，至今僅取得了一小部分土地的土地證。

　　邵傳林坦言，資金緊張已成為最棘手的問題，同業間的資金拆借已沒有可能，銀行對房地産項目的貸款不僅審批苛刻，貸款額度也明顯縮小，“全行業都陷入‘缺錢’境地”。

　　類似遭遇在大型房企中也不少見，典型如綠城。數據顯示，綠城集團2011年累計銷售金額為353億元，較上一年降幅超過30%。曾在2009年喊出“三年趕超萬科”的綠城，去年在大型房企中的排名已經跌出了前二十。為緩解資金壓力，去年年底至今年年初的一週之內，綠城連續出售了5個項目的股權。

　　嚴厲調控之下，中國樓市的種種“神話”正在破滅。其一，“以錢炒錢”模式的終結。綠城等房企“狂飆突進”的一大動力就是高杠桿率。但一旦資金面全面卡緊，高負債率的危機便會逐漸暴露。綠城“高舉高打”陷入困境，值得反思。

　　其二，“只賺不賠”現象的終結。兩三年以前，房地産業堪稱“吸金池”。而眼下，越來越多企業被迫退出。武漢市房管局去年四季度公佈的數據顯示，截至2011年10月底，武漢的在冊房企比2010年同期減少了200余家。北京、上海等地也有大量房企項目公司甚至母公司退出樓市。

　　其三，“全民炒房”時代的終結。瑞信研究院近日公佈的調查結果顯示，中國消費者在未來兩年購買不動産的意願為16%，比2010年進一步下降。嚴厲的限購、越來越高的購房門檻以及風險意識的逐漸提高，讓不少人對樓市望而卻步。

　　低谷多年未見　機遇仍在眼前

　　中國樓市已迎來一個新的低谷。統計數據顯示，近10年來，多數年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達40%以上。而2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，僅增長4.9%，增速回落5.2個百分點，比1月至11月回落3.6個百分點。如此情景，僅比金融危機影響下的2008年樓市好一些。

　　再如，去年全國房地産開發企業完成新開工面積19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅大幅回落24.5個百分點，低於近年來的平均增幅。在房地産調控政策不放鬆的情況下，房地産開發企業對市場預期悲觀。上海易居房地産研究院副院長楊紅旭説，考慮到去年土地成交、企業資金等情況，預計2012年全國房地産開發企業的新開工面積將出現10年來的首次負增長。

　　SOHO中國董事長潘石屹説：“過去十五年中國房地産業的高速增長，背後是中國的城市化。在這過程中，地價、房價均快速上漲，開發商大規模圈錢、圈地。但是，從2012年開始，這種只重規模的商業模式已經結束。”

　　另一方面，調控樓市不是簡單打壓。業內人士指出，中國房地産業的拉動力，短期內難以被其他行業替代。從消費上看，全年每年房地産市場銷量總額是汽車市場的4倍、旅遊市場的6倍多；從投資看，在固定資産投資中，房地産業佔四分之一強。此外，在地方財政來源中，土地出讓金能佔到四五成之多。與此同時，商品住宅的供應仍處於相對短缺，“增加普通商品住房”的供給仍是當務之急。

　　復地集團董事長張華説：“中國樓市的“黃金時間”已經過去了，但未來一段時間依然是發展的好時機。”專家建議，一方面要降低經濟對房地産的依賴度，另一方面要避免長期用行政手段對樓市簡單進行打壓。

　　轉型可促進健康發展

　　1月31日的國務院第六次全體會議要求，“採取有效措施增加普通商品房供給”。決策層的信號，已充分為市場所感知。

　　去年，復地集團在長沙、南京、杭州等地頻頻出手砸下72億元，不斷加大土地儲備。張華認為，市場越是波動，就越是充滿機會。復地不會因為宏觀調控而改變發展戰略，但在戰術上會根據形勢變化作出有針對性的調整。

　　“在産品上，要提高剛性需求住房的比重；銷售上，要加快銷售進度，注重‘跑量’；此外，我們還會在産業地産上發力，預計今年在上海就有四個項目投入銷售。”張華説。

　　潘石屹則提出，隨著房地産業進入“下半場”，新的發展模式一定是把精力全部投入到産品上來，投入到産品的創新、設計、質量上來。他還提出，中國房地産企業應該學習美國的蘋果公司。

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌預測，未來房地産市場可能發生三個變化：一是賣方市場向買方市場轉移，導致競爭加劇，洗牌加快、利潤攤薄；二是融資渠道多樣化，除了銀行融資，將更多地依靠社會的資金；三是市場佈局立體化趨勢，産品業態佈局多樣化，房企轉型契機出現。

　　專家提出，房子讓不同收入家庭買得起、租得起，才稱得上是合理價位。現在既要擠泡沫，又要使供應産品更加合理，這樣才能使房地産市場真正健康發展。