數百個素不相識的人湊錢為自己建房，能行嗎？

　　2011年末，一個溫州人在北京召開新聞發佈會，宣稱要在北京組織一些需要房子的人合作建房。

　　早在2006年，這個名叫趙智強的溫州人就在溫州做了這麼一次嘗試。雖然趙智強在溫州搞的合作建房至今還沒有交房，但他已經開始了合作建房模式的複製。這一次，他選擇了北京。

　　為了實施這個計劃，趙智強與幾個合作者成立了北京中康城投資顧問有限公司，作為合作建房的執行機構。“召開新聞發佈會之後，公司就接到很多電話，表示有興趣參與合作建房。”北京中康城投資顧問有限公司常務副總經理曾世平告訴記者，已經有200多人報名。

　　合作建房能否成為新的商業模式

　　在曾世平的理解中，所謂合作建房，就是有共同住房需求的人聚在一起，作為股東共同出資，拿地、蓋房，得到屬於自己的住房。

　　早在2003年，合作建房的概念就已經出現。當時，家住北京的白領于淩罡就提出了這麼一個口號，號召大家組織起來，集資建房，擺脫開發商對房地産開發的壟斷，擺脫高房價。

　　不僅在北京，上海、廣州、成都、南京、天津等好幾個城市都出現了類似的呼聲和合作建房的具體計劃。比如，北京有于淩罡拿出的“藍城計劃”，上海有“矽谷計劃”，南京有“團購計劃”等。

　　這些合作建房的計劃都得到了不少年輕人的支持，然而，隨著計劃的逐步落實推進，這些美好的設想卻相繼破滅了。

　　國內最早提出合作建房概念的于淩罡，在費心費力了幾年後，也沒能把“藍城計劃”變成真正的房子。

　　不過也有例外。2006年，趙智強成功在溫州拿到地塊，並開始了房地産建設。據曾世平介紹，260個參與者真正實現了合作建房，這個合作建房項目2012年將會封頂並交房。

　　“正是因為在溫州成功實現了合作建房，所以我們才想，能不能把這個模式在全國推廣。”曾世平告訴記者，在國家政策層面，合作建房還是一片空白，如果能夠在首都再成功做一次合作建房，這個示範效應就會很大，接下來在全國推廣就會容易。

　　帶著這個想法，趙智強、曾世平等人來到北京，試圖再次合作建房。據曾世平介紹，目前已經看好了兩塊地，一塊位於南四環，最終房價每平方米15000元左右，一塊位於南五環，最終房價可能每平方米6000多元。等到對合作建房有興趣的人報名後，將會集體決定拿哪塊地。“當然，這期間，我們還會考察別的地塊，哪個合適拿哪個。”

　　北京中康城投資顧問有限公司作為合作建房的組織方，已經開始接受參與者報名。依據“有住房需求但沒有房子”的標準對報名者進行審核，之後再進行一次正式報名，確定最終參與者名單。成立業主委員會，然後根據合作建房的資金需要進行分期集資，拿地、建設。最終，樓盤建成後，通過抓鬮的方式進行分配。

　　“我們覺得比較合適的參與人數在300～600人之間，參與者如果太多，組織協調難度太大。”曾世平告訴中國青年報記者，具體最終會有多少參與者，關鍵還要看地塊大小、建設規劃。

　　在房地産開發流程上，最關鍵的就兩個條件：土地、資金。對合作建房來説，這兩點同樣是核心。

　　2004年8月31日之後，我國土地市場全面推行招拍挂制度。要想拿到土地，就必須與眾多買家一起競價。

　　經過這幾年的房地産開發，各地的地價都在迅猛上漲，大城市更是如此。數百人集資合作建房，能否順利拿到土地？趙智強之外的合作建房的組織者都沒能解決這個難題，一塊地皮都不曾拿到過。執著的于淩罡更是在北京土地市場5次敗走麥城。

　　但在曾世平看來，這個階段到北京拿地，正是好時機。

　　“2011年國家對房地産的宏觀調控已經遏制住房價增長勢頭，很多開發商已經不太願意在北京拿地了，這對合作建房剛好是個機會，因為對土地的競爭就會小，我們更容易拿到土地。”曾世平説。

　　資金的使用與安全是另一個關鍵問題。儘管每個參與者的出資並不會太多，但數百人的資金湊在一起，就會是一個大數目。

　　曾世平告訴記者，根據溫州合作建房項目的經驗，北京中康城投資顧問有限公司會在銀行開一個賬戶，與銀行簽訂協議，對這個賬戶的資金進行監管。此外，還將通過業主委員會選出合作建房參與者代表，由代表、組織方共同對資金進行監管。任何一筆資金的使用，都要通過參與者代表、組織方、銀行三方的確認。

　　做到了這兩點，曾世平認為，合作建房就會實現低於商品房價格的初衷。

　　“我們沒有開發商的融資成本，也不需要營銷，房地産開發過程中的公關費用等不可預見的費用也會省掉相當一部分，這樣算下來，合作建房最終的房價肯定會比同地段的商品房價格要低很多。”曾世平説。

　　作為合作建房的組織方，北京中康城投資顧問有限公司會向每個參與者收取總房款的3%作為項目運作的管理費。

　　“我們不是在做慈善，但也不以盈利為目的。”曾世平告訴記者，作為組織方，肯定不會自己墊錢來支持合作建房。從溫州合作建房項目來看，組織方還有一點點盈利。收3%的管理費雖然很低，但應該不會虧。

　　對於這一點，曾世平曾與趙智強有過爭論。曾世平認為3%的管理費偏低，但趙智強堅持。“他更看重‘名’”，曾世平説。

　　在曾世平看來，之所以來北京搞合作建房，是覺得這個事情能夠實現一些人生的價值，“如果合作建房能夠推廣開來，這將成為房地産開發的一種新模式，也將會是一個新的商業模式。”

　　合作建房困難重重

　　自從2006年溫州人趙智強在當地搞了合作建房項目以來，相關的新聞層出不窮。

　　一開始，有人質疑這是非法集資，建設後期，更有參與者將其告上法庭。而這個全國第一個真正實施的合作建房項目5年多依然沒能交房。

　　曾世平告訴記者，溫州這個項目原本只需要3年就可以完工了，之所以拖到現在，就是因為這是一個新事物，社會有太多的質疑和擔心。“當初，溫州市政府對合作建房也不敢有任何表態，上報給了浙江省政府，浙江省政府又上報給了中央，中央相關部門還派了調查組，但並沒有説不能做，這個項目才得以推進。”曾世平説，在建設過程中，項目還出現地下室設計的問題，也影響了項目的進度。

　　按照曾世平給出的數字，溫州這個合作項目最終算下來的價格是每平方米7000多元，同樣地段的房價每平方米超過1萬元。

　　在曾世平看來，這樣的模式完全可以在北京複製。這種信心不僅來源於溫州項目的即將成功，也來源於相關官員的表態。

　　原建設部副部長宋春華曾經在接受媒體採訪時表示，可考慮準市場化的政策性安居型住房，如合作建房，作為保障性住房。他認為，合作建房將有助於縮短解決夾心層住房問題的時間,使效率大大提高。對合作建房項目，政府應提供一些價格低的土地。

　　就在趙智強要在北京複製溫州合作建房模式的消息被報道後，當年北京“藍城計劃”的發起者于淩罡在博客上表達了看法。他表示，希望大家思考什麼是合作，為什麼合作建房能便宜那麼多？更希望大家不要幻想天上掉餡餅，或者有什麼救世主。腳踏實地賺錢，比什麼都可靠。“合作建房，前提就是大家一起合作。如果參與者只是為了便宜幾十萬元而來，一切都由發起人包辦，是非常危險的。”

　　中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強認為，合作建房在中國不現實，制約因素太多。“合作建房與以前的單位集資建房相似，但單位集資建房是以單位為主體來集資、組織建設，大家都是一個單位的員工，彼此熟悉，協調起來容易。合作建房則是完全陌生的數百人聚在一起，組織協調的難度太大。”

　　陳國強説，如果還存在協議出讓土地的方式，合作建房還會容易些，但現在土地都是招拍挂，拿地的資金門檻非常高。不僅如此，招拍挂的土地也不能夠隨意挑選，要面對激烈的競爭。北京的土地市場尤其競爭激烈，全國有實力的開發商都在北京參與競爭。參與合作建房的人都不是特別有錢的人，怎麼可能跟大的開發商競價拿地？

　　“如果溫州的合作建房項目真的成功了，那只能説這是個案的成功，要在全國推廣，沒有現實的可能。”陳國強説，美國人是可以幾個人合夥買一塊地，然後找個建築商蓋房子，但我國的土地制度不允許土地自由流動，無法實現這樣的方式。

　　在全球範圍來看，合作建房早已是一種成熟的房地産開發模式。20世紀90年代之後，全球房價都處在上升通道中，各國都推出了不少應對的方法，曾掀起了一個公共住房建設的浪潮。

　　“合作建房最早是在北歐實現的。”偉業我愛我家集團副總胡景暉告訴記者，這種方式在北歐國家很普遍，但在中國，這就是一個麻煩的事情，因為中國缺少法律上的支持。

　　胡景暉認為，之所以出現合作建房，就是因為這種方式比普通的房地産開發價格低，也就是説，通過這樣的方式建房是不盈利的，而我國沒有一部法律對非營利性組織進行嚴格的界定和規範。怎麼發起成立合作建房的組織？怎麼拿地、建設？怎麼監督這個合作建房的組織機構？

　　“不僅如此，參與者之間怎麼建立相互信任的關係，也是其成敗的關鍵。中國現在還有那麼大比例的小區連業主委員會都成立不起來，怎麼敢奢望完全陌生的一群人通過合作來建房？”胡景暉説。