在調控政策持續發力態勢下，房地産業正在步入全面調整期，不僅樓市成交量陷入低迷，房價下行趨勢愈發明顯，房地産投資、新開工增速等指標也出現明顯放緩。

　　預計限購政策在明年不會放鬆，優化住宅市場供應結構、房産稅試點改革等常態化調控手段可能落到實處。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，明年上半年，由於調控政策仍將較為嚴厲，需求仍被抑制，貨幣政策微調也難以很快緩解房地産業資金壓力，而過去兩年新開工項目將入市，推動庫存量進一步上升和房價下行。

　　鬆動

　　房價“堅冰”漸融降價潮涌

　　在年初“國八條”、限購、限貸及限價等措施之下，“屢調屢漲”的樓市開始加速降溫。尤其是進入下半年後，日趨低迷的市場使得開發商的銷售速度大減，庫存量逐月攀高。中原監測數據顯示，截至11月份，十大標桿企業合計庫存量較前6個月增加約六成。

　　持續低迷的成交量也令房價“堅冰”開始消融。10月被視為樓市分水嶺，當月70個大中城市的價格平均環比指數年內首次出現負增長。進入11月，房價下行速度加快，70個大中城市中有七成新建商品住宅價格環比下降。由於面臨年末業績大考，各房企近期的降價項目日漸增多，“降價潮”已向二三線城市蔓延。

　　在杭州、深圳及上海等近來已經出現不少降價項目的城市，房價下行的“多米諾骨牌”效應已然顯現。與此同時，在合肥、青島及大連等前期尚未出現明顯降價的城市，房價“堅冰”也開始消融。

　　中原集團研究中心認為，隨著元旦及農曆新年銷售淡季的即將到來，在限購限貸政策短期內暫不可能放鬆的環境下，眾房企的年關將會寒意蕭瑟。

　　在開發商頻頻以較大幅度折扣讓利衝量的同時，二手房價格也呈加速下行態勢。據21世紀不動産對北京典型區域的房價監測顯示：房價自9月起已連續3個月環比下行，且下降幅度呈逐漸加大之勢，其中，11月房價平均環比下降3.9%。其次，降價的區域範圍也再擴大，議價空間也再拉大。在監測的99個板塊中，有81個板塊約82%區域交易價格處於下行通道中，這些區域已由外圍區域逐漸波及至中心城區。21世紀不動産北京區域副總經理寇海龍表示，隨著對周邊新房降幅的認同，預計更多業主會跟進加入主動讓利的隊列。

　　中原報價指數週報預計，臨近年底，市場參與各方均在期待年後市場走勢的明朗化，導致目前樓市陷於膠著。

　　鏈家地産首席分析師張月認為，臨近年底，新入市項目的成交難度逐漸加大。一方面，10月份以來新房市場上降價潮不斷涌現，使得部分購房需求已經被消化。另一方面，明年政策走向已經明確，調控將繼續執行，購房者降價預期加深。

　　回落

　　房地産業步入全面調整期

　　“量價齊跌”的同時，房地産業步入全面調整期。11月，全國房地産開發景氣指數比10月份降低0.4個百分點，比去年同期回落3 .33個百分點，創近27個月以來新低。

　　《中原地産研究年刊2011》數據顯示，至2011年11月，全國房地産行業運行情況總體不如2010年同期，房地産投資、新開工增速等指標均出現明顯放緩。2011年1至11月，全國商品住宅累計新開工面積為13.5億平方米，同比增長17.6%，增幅較2010年同期大幅回落28.6個百分點。全國商品住宅開發投資完成額39856.64億元，增長32.80%，增幅較2010年同期回落1.4個百分點。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者採訪時説，前11月，全國房地産開發投資同比增長29 .9%，預計全年為29%左右，這一增幅自2010年2月觸頂後，持續小幅回落。前11月，全國房地産開發企業房屋新開工面積同比增長20.5%，全年預計為19%左右。這一增幅自2010年5月觸頂後持續回落，今年3月趨穩，近期再度下滑。雖然開發投資和新開工量情況明顯好于商品住宅市場成交，但主要是受今年1000萬套保障房建設因素的推動。

　　楊紅旭預計，明年國房景氣指數仍將繼續下行，二季度前後可能會探明底部，這輪下行週期的時間，將顯著超過上一輪。預計明年年底之前，重新升至100以上的可能性較小。

　　中國指數研究院統計顯示，1至11月，一二線代表城市月均成交面積分別為64萬平方米和57萬平方米，同比分別下降15%、7%；三線代表城市為36萬平方米，與去年同期基本持平。

　　受市場大勢影響，開發商的發展速度亦有所放緩。2011年前11個月，中原重點監測的十家標桿房企累計合約銷售面積約4477萬平方米，較去年同期增加16%。這一增長速度較2010年全年下降了3個百分點。

　　與此同時，各地土地市場成交陷入深度低迷，流拍不斷，房企拿地策略也較往年更趨謹慎。中原地産數據顯示，截至11月份，35個城市流標地塊合計達到117宗，環比10月份的22宗上漲了432%，流標面積達到了1580萬平方米。

　　政策

　　常態化調控“路線圖”漸明

　　中央經濟工作會議明確指出，要堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地産市場健康發展。

　　住房城鄉建設部部長姜偉新在全國住房和城鄉建設工作會上也明確表示，明年將繼續堅持房地産調控不動搖，要著力加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。加快建設個人住房信息系統建設，注重房地産市場長效機制建設，促進房價合理回歸。

　　姜偉新同時指出，明年將繼續推進保障性安居工程建設，強化管理工作。採取有效措施，確保資金和土地落實。嚴把規劃設計、建材供應、施工和竣工驗收關，確保工程質量。

　　目前，業內普遍預計房産稅試點擴 圍 漸 行 漸 近 。中 國 指 數 研 究 院《2011年市場總結與2012年趨勢展望》報告認為，房産稅試點範圍可能擴大，為建立中長期制度奠定基礎。

　　報告預計，在2012年或更長時間內，房産稅試點改革範圍將進一步擴大，儘管試點初期由於稅率較低、覆蓋範圍窄，不會對市場産生顯著影響，但其長期影響不容忽視。房産稅改革試點和相關配套制度的逐步實施，將優化房地産稅收制度、平衡房産持有和交易環節稅負，有助於促進公共財政制度的變革，從根本上有助於房地産業的長期健康發展。

　　另一方面，房産稅改革試點範圍擴大，可能降低相關城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。若經濟下行趨勢和房地産投資等指標增速放緩，通過房産稅試點並逐步退出限購可能成為政府的一個選擇。

　　中國房地産學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時表示，限購、限價、限貸等政策延續到2012年的可能性很大，除了限購的手段將來可能面臨調整之外，目前樓市調控所執行的手段在很大程度上都會成為常態化的調控手段。預計在稅收、土地制度、房地産金融等方面會進一步優化既有政策以適應調控常態化需求。

　　接受記者採訪的專家普遍表示，在堅持房地産調控的同時，必須加快研究制定符合國情的住房體制機制和政策體系，堅持住房資源市場化配置為基礎，加強和改善房地産市場調控，逐步形成總量基本平衡、結構基本合理、房價和消費能力基本適應的住房供需格局。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，中國住宅市場結構不合理，中低價商品住宅供應短缺。依靠行政手段抑制市場需求不是長效機制，在很大程度上會為政策退出後市場的報復性反彈埋下隱患，所以，只有優化房地産市場的供應結構，調整供求比例，才能促進房地産市場的長期健康發展。