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專家:房價下降不可逆 調控應當更精細

發佈時間:2011年12月22日 06:50 | 進入復興論壇 | 來源:人民日報 | 手機看視頻


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  【核心閱讀】

  根據國家統計局最新數據顯示,11月全國70個大中城市房價繼續回落,又有15個城市加入了環比價格下降的行列,同比價格下降的城市也有所增加。

  但是,同比下降城市僅有4個。長沙、廣州、桂林、洛陽、烏魯木齊等5城市同比上漲仍超過5%,是70城市中漲幅最高的。在過去的7個月裏,這5個城市房價的同比上漲均超過5%。

  本報記者走訪五地,分別進行探訪。

  漲幅縮小,上漲勢頭減弱

  雖然同比依然上漲,然而漲勢放緩、漲幅回落、價格鬆動在各地都有不同程度的表現。這在近半年來同比漲幅最高的5市長沙、廣州、桂林、洛陽、烏魯木齊也有所反映。

  根據國家統計局日前發佈的11月份國內70個大中城市住宅銷售價格指數,同比漲幅超過5%的城市有5個,分別是長沙6.0%、廣州6.0%、烏魯木齊5.5%、桂林5.4%、洛陽5.0%。其中,從10月份開始起,廣州房價環比出現下降。11月份,除廣州外,長沙和桂林也加入環比下降的行列。烏魯木齊和洛陽兩地環比停漲。

  廣州市國土房管局表示,9—11月,廣州市轄十區新建商品住宅網上簽約均價環比分別下降2.4%、0.7%和3.0%。結合其它一些積極跡象,可以表明2011年廣州市房地産市場調控政策實施以來,市場已經出現積極變化。一方面,投資性需求得到抑制,市場成交量減少;另一方面,房價過快上漲勢頭已得到有效遏制。

  國家統計局公佈的數據顯示,11月份長沙新建住宅價格環比下降0.3%。“實際目前長沙純住宅價格已經下跌了15%—20%,價格已回到2009年的水平。”湖南省房地産開發協會首席經濟學家王義高認為。

  洛陽市房管部門銷售商品房合同備案數據顯示,1—11月份洛陽新建商品住房銷售均價為4361元/㎡。其中,10月份新建商品房銷售價格4149元/㎡,環比下降0.2%;11月份新建商品住房銷售價格4034元/㎡,環比下降0.1%。

  漲幅連續7個月居國內房價漲幅榜前三甲的烏魯木齊,進入11月份以來新建住宅價格指數和新建商品住宅價格指數相比10月份的漲幅均為0,這是今年內烏魯木齊市房價環比首次停止上漲。

  桂林市區商品房成交面積大幅下降,今年1—11月成交面積約為57.43萬平方米,僅為去年全年成交總量的49.8%。

  總體説來,這些同比漲幅持續走高的城市,漲幅逐漸縮小,上漲勢頭正在減弱。

  原因複雜,補漲因素不可忽視

  由於各地情況不同、房價基數不同,因而同比漲幅持續走高的原因也有所不同。歸納起來,大致可分為五個方面:

  一是地價驅動房價。如一些一線城市,中心城區可供開發的土地有限,導致市區地價居高不下,均價也隨之受到影響,降幅緩慢。

  二是補漲。一家房地産公司營銷經理王先生告訴記者,之所以長沙房價仍然保持著同比增長的態勢,主要是因為長沙在全國省會城市中價格一直處於較低的水平,也就是説“房價基數低,起點低”。

  和長沙的情況相倣,一些二線城市房地産市場起步較晚。前幾年,全國各地特別是沿海城市的樓價飆升之時,這些城市樓價有點後知後覺,一定程度上成了“價值洼地”。近些年,外地的“瘋狂樓價效應”才逐步到來,所以“補漲”。

  三是在通貨膨脹的大背景下,樓價難以獨善其身。採訪中,廣州、長沙、洛陽、桂林、烏魯木齊五地均有人表示,除土地價格上漲外,房地産業其他方面的成本也在不斷上漲,鋼材、水泥等建材價格的上漲,勞動力成本的上漲,成了房價上漲的一個隱形幕後推手。成本增加,房屋售價無疑會跟著增加。

  四是住房産品結構升級拉高均價。王義高認為,“目前大家看到的均價只是表象,事實上現在長沙房價已經出現了分水嶺,高檔樓盤和低價樓盤的價格差距在拉大,正因為萬達這類高檔樓盤的加入,所以才支撐了長沙住宅的均價,出現同比增長的情況。”在採訪中,記者發現,隨著一些大型知名房地産企業的進駐和商品房住宅品質的提高,造成一些二線城市不同程度的同比上漲。

  五是供求關係決定上漲。長沙、烏魯木齊、桂林、洛陽四地相關部門均表示,這些地方的剛性需求較大。其中,一些城市表示,新增的剛性需求部分是伴隨城鎮化速度加快産生的。還有一些城市,如長沙,年輕人首次置業佔購房者的比例一直保持較高水平,這也導致了同比增長。

  也有城市認為同比漲幅較快和供應相對不足有關。桂林市房地産業協會會長申應林認為,今年1—11月,桂林上市房源量不足去年六成。不是有房賣不掉,而是只有這麼多房可賣,相對仍是賣方市場,且有足夠的剛需支撐這個市場,所以呈現出“量跌價漲”的現象。

  調控仍有壓力,仍需進一步對症下藥

  對此,中國房地産協會副會長朱中一指出,相比而言環比指數更能反映房價漲跌。與房價的環比指數相比,同比指數變動受到的影響因素相對較多,例如成本上漲、供求關係變化都會對房價的同比上漲産生影響,而且也應該考慮到今年物價指數的整體漲幅。

  他分析説,近幾個月,尤其是從10月份以來國內70個大中城市住宅銷售價格看,環比下降的城市在不斷增多,降幅在擴大,總的説來,結合其它一些積極跡象,可以表明2011年房地産市場正在出現積極變化。

  朱中一分析説,在調控政策不放鬆,購房者持續觀望等態勢下,房地産企業的利潤會逐步趨向合理化,房價下降之勢不可逆轉。從開發商自身的生存和發展説,積極面對當前的現實狀況,以價換量適應市場發展的走向,才是理智的選擇。

  朱中一指出,和同比環比均有明顯下降的城市相比,這些同比漲幅較高的城市在樓市調控上的壓力較大,應該具體分析房價上漲的原因,各地應結合本地情況進一步出臺新措施。

  為了加強樓市調控,緩解居住性需求,廣州、長沙、洛陽、烏魯木齊四地的住建部門都提出了要加大保障性住房建設力度。其中,今年烏魯木齊市超額完成保障性住房建設任務,原計劃建設保障性住房1.15萬套,實際建設1.2765萬套,比計劃超額完成11%。

  廣州、洛陽、烏魯木齊都表示將加強房地産市場監管,整頓和規範房地産市場秩序;嚴格商品住房價格和銷售監管,實行房地産開發企業年度預(銷)售方案申報制度;堅決查處哄抬房價,捂盤惜售、發佈虛假廣告等擾亂市場秩序的違法、違規行為。

  朱中一表示,種種跡象表明,那些房價上漲過快、房價過高的城市,房價下跌已成必然趨勢。下一步需密切關注市場變化,尤其要在堅持調控方向、鞏固調控成果的基礎上,抓緊建立中長期制度,促進房價的合理回歸,推動房地産市場健康發展。

  (綜合本報記者侯琳良、謝振華、胡仁巴、李剛、曲昌榮、丁汀報道)

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