樓市調控政策讓全國各大城市的房地産開發降 速圖CFP

　　伴隨著今年最後一場大型房展冷清落幕，今年上海樓市跌勢已定。在調控壓力之下，樓市成交量大跌，成交價格也在第四季度出現全面向下趨勢，目前部分樓盤降價幅度超過了10%。對開發商、售樓員、買房人來説，房價的“拐點”成了有些人的興奮點，有些人的轉捩點。而他們對“拐點”的盤點，也就折射出今年上海樓市不同尋常之處。

　　開發商提著手剎開車

　　“今年，我是一路提著手剎開車。”

　　昨天，滬上一家房地産開發公司的董事長陳濱(化名)，坐在自己開發的大型樓盤的會所內，如此感慨自己的2011年。這一年，央行數次加息、上調存款準備金率。這一年，全國超過120個城市出臺房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。這一年，開發商的日子不好過。

　　多年在上海樓市發展的陳濱説，2011年，自己做對了兩件事。也只有這兩件事，才讓他不像其他開發商一般眉頭緊鎖。“第一件，年初的時候，拋掉了一批房源，大概90多套。當時形勢一般，調控政策已經出來了，但房子還賣得動。”

　　第二件事情，是陳濱保證了手頭的現金流。“年初公司人員彙報，説一年幾千萬元的銀行利息，實在太高，希望減少一點現金流。這個被我拒絕了。當時是想拿塊地的，沒想到，現在卻保全了我的資金鏈。”

　　當然，即將過去的一年，陳濱坦承也有一些“決策失誤”。比如，年初收購了一家房地産公司，“帶進”了一個別墅項目。“當時形勢已不太好，但價格確實便宜，想想反正還有錢，就收購了。”不過，收購新公司後，別墅卻至今未建。“到了四五月份時，我想還是把節奏放緩，不要這麼著急，銷售方案研究好，施工計劃完備一點，等市場形勢好一點了，再推出。”根據陳濱的估計，這批房源“至少要等一年”。

　　因為在圈中聲名不小，所以陳濱也了解了很多開發商的狀況。“2011年，國家調控打擊越來越精準，我們是‘剩者為王’。挺不住的樓盤，這幾個月都降價了。像我知道，有一家公司前一天開董事會決定降價，第二天樓盤就降了20%，一週後賣掉100多套，現在價格又調回來了。”

　　“能挺的，都在堅持不降價。堅持不住的，會把部分樓盤降價後，有了錢再慢慢挺。”陳濱説，過去兩年，最令人羨慕的開發商是“一直拿得到地的”。而今年，令人羨慕的開發商變成“有錢沒房”。“在這個圈子裏，不賺是小事，不死才是大事。”

　　【相關數據】

　　房企並購涉金額1300億元

　　據中原集團研究中心統計，今年1月至今，股權交易市場共出現491宗房地産行業股權及資産交易(不包含關聯交易)，涉及金額1300億元。其中，房地産為主業企業的産權交易多達253宗，約為去年全年同業並購宗數的2倍，並購金額超過900億元。不少中小房企在産權市場轉讓股權、債權，拋售房産、在建項目等實物資産，實屬“斷腕”求生。而標桿房企如萬科、保利、金地、恒大地産、佳兆業、SOHO中國等，則在此股並購潮中謀求逆勢擴張。

　　售樓員還不如農民工

　　上週日，上海展覽中心，今年最後一次大型房展接近尾聲。連續3天吃了“白板”的售樓員小許，心情不佳。走出展覽中心，路過一個建築工地，小許突然爆發了：“我還不如一個農民工！”

　　今年一年，小許的銷售業績是7套。賣掉一套100萬元的房子，他能拿4000元左右。不過，因為賣的房子都是小戶型，所以滿打滿算，今年小許的獎金收入在4萬元左右。“除了獎金，就是每個月1200元的工資，房租每個月就要用掉我1500元！”

　　在上海，小許有一些朋友。“朋友裏有個做木工的，現在和老婆在嘉定一個工地。老公幹幹活，老婆燒燒飯，打掃打掃衛生，工地給他們夫妻倆一天400元。這幾年，他們的收入就是比我高，我胸悶，又有什麼用？”

　　頓了頓，小許又説：“你要是寫報道，千萬別寫我名字。我的父母看得到晚報，我騙他們説，今年和朋友集資開了個公司，所以手頭有點緊……”

　　不過，讓小許稍微感到安慰的，是自己畢竟還不是仲介。“以前在公司的同事，有幾個跳槽去了仲介店，現在幾乎都失業了。今年仲介錢更難賺。二手房賣不掉，幫開發商代理新房，錢又收不回來。前兩天看到一個同事，在一個小區門口‘蹲點’，天又這麼冷，還要被保安趕來趕去，太慘了……”

　　不過，對國家的調控政策，小許還是表示贊成。“我們也希望房價降下來。房價太高，老百姓買不起，成交量就上不去，我們賺什麼呢？今年年中開會時，就有銷售員對老闆説，最好降點價格，那樣回籠資金的速度還快一點，可惜老闆聽不進去。”

　　中央已多次強調，明年繼續調控樓市不放鬆。對這點，小許也從心裏接受了。“下調存款準備金率時，我還以為要寬鬆點了，現在看來完全不是。調控最主要的環節在‘限購’，首先就把一大批客戶趕出去了。然後銀行貸款又很難貸。有時候好不容易説服一個客戶買房，卻因為銀行不放貸而被迫放棄，實在讓人喪氣。明年？我再看看吧。實在不行，就去讀個會計，打打工，至少安穩一點。”

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　　八成城市未來房價看跌

　　今年年底，房地産政策定調為“堅持房地産調控政策不動搖，促進房價合理回歸”。此舉預示著政策仍趨緊。中原集團研究中心對28個城市進行了新一輪市場調查顯示，未來房價看跌的城市佔八成，其中降幅從5%至20%不等。

　　調查顯示，與“五一”相比，購房者心態已發生逆轉。“五一”調研數據顯示，只有接近三成的城市看跌房價，而年底這個數字增加到了八成。樓市調控政策沒有絲毫放鬆跡象，以及開發商們打折促銷力度加大，導致悲觀情緒蔓延，市場普通看跌。

　　成交量方面，由於樓市慘澹，大部分城市的成交量已經處於2009年以來的歷史低位，未來量的下滑幅度有限。但鋻於整體調控政策依然趨緊的影響，預測2012年成交量繼續下滑的城市仍佔六成，近四成城市或持平、或微升10%～20%。但如果價格出現下調，“以價換量”則可以期待。

　　買房人肯定繼續觀望

　　對一直在看房的徐峰來説，這一年他過得挺舒暢。不到30歲的他，工作以來第一次看到“房價降下來”的希望。

　　身為一個80後，徐峰從大學畢業後，就一直承受著高房價的壓力。2007年，他幾經猶豫沒買房，用他的話説，就此掉入“惡性循環”。“親戚碰到，總要問‘儂房子買了?’，弄得過年都不想串門。介紹女朋友，介紹人一開口就是‘婚房有?’？總覺得低人一頭。”

　　從2007年以來，只要是上海的大型房展，徐峰總會去參加，“拿回一大堆資料，一個人晚上分析，父母也著急，幫著一道出主意。選擇的區域是越來越遠，價錢卻總是‘HOLD不住’，現在想想蠻戇的……”最近一次在上海展覽中心的大型房展，徐峰也去了，“人少掉很多，售樓人員也很熱情。心情很放鬆，就是去領領行情。房子總要買的，但現在我肯定要繼續觀望！”

　　這一輪國家的調控，徐峰一直在關注。“真正感覺房價降了，是新聞裏説浦東一個樓盤降價，老業主砸了售樓處。我特地到現場去了一趟，現場亂得不得了，一些老業主窮喊窮哭，從售樓處出來，我知道，房價終於開始降了。”

　　對這一輪的調控政策，徐峰説：“我代表沒買房的人，堅決擁護。房價實在太高了。我現在一個月賺5000元，一年收入在6萬元左右。如果想買一套120萬元的房子，就算不吃不喝，也要20年。”

　　在網絡上，徐峰是看空樓市的“空軍”。“前年、去年，各大論壇對房價究竟是漲是跌，討論得很厲害。今年，網上的爭論少了。就連以前屬於樓市‘死多頭’的網友，也承認房價降下來了。”

　　前幾天，上海樓市傳出一個消息，明年共有産權保障房(經適房)的門檻，要大幅度降低。月收入4000多元的小白領，也有機會納入保障範圍。這個消息讓徐峰感到振奮，“房子是實實在在的，希望這個門檻能越降越低，那真正是我們的福音。”

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　　價格降10%也難成交

　　截至今年11月底，上海新開工保障性安居工程約26.7萬套；新開工、籌措各類保障房1700萬平方米，按期完成既定目標。今年，保障房建設面積，佔全市房地産建設面積超過了60%。

　　在商品房市場，非中心城區二手房買賣市場成交仍顯低迷，議價空間逐漸放大至10%左右。而中心城區憑藉區位優勢，降價動力仍顯不足，房主議價空間在3%—5%之間，其中部分次新房源降價尺度加大，但仍難以突破10%。眼下在非中心城區，不少板塊出現一二手房價格倒挂，二手房低價優勢消失，導致購房者紛紛轉向一手房，這是造成非中心城區降價力度加大的主要原因。 記者 晏秋秋