控樓市：制度建設須跟進

　　———寫在中央經濟工作會議前夕(之三)

　　李佳鵬

　　“史上最嚴調控”之下的房價堅冰逐漸消融，房地産業步入深層調整期，下一階段樓市調控將在遏制房價過快上漲與防止影響經濟增長中尋找平衡點，為避免調控功虧一簣，不可輕言政策放鬆。

　　一方面，樓市調控目標遠未實現。綜合各地情況看，“成交跌入冰點，房價漲幅全面趨緩，降價現象頻現”是當下房地産市場的真實寫照。但房價拐點僅是曙光初現，全面下跌缺乏權威數據的支撐，要促成房價拐點的形成，還需要調控政策頂住相關既得利益群體的壓力，持續發力。

　　另一方面，目前樓市調控已進入攻堅階段，相關利益群體間的博弈日趨激烈。佛山放鬆限購“朝令夕改”、成都放鬆限購僅一週便“壽終正寢”，均折射出一些地方強烈的“鬆綁”意願。這從一組數據中可以看出端倪———房地産涉及的稅收和土地出讓金，佔地方財政收入比重在40%至50%之間。隨著調控對地方“土地財政”和稅收的影響不斷加大，一些地方突破“緊箍咒”的衝動將愈發強烈。

　　遏制部分城市房價過快上漲，抑投資去泡沫，是本輪調控一以貫之的目標。只有以民生為前提的房地産市場發展，才是帶動社會經濟增長的持續動力，而以投機炒作為主導的房地産市場帶來的只能是系統性風險。為了達成這一目標，本輪調控亮出了房産稅試點、限購令、加快保障房建設等利刃，樓市開始向調控預期目標漸行。

　　“限購”“限價”等過渡性政策在遏制房價過快上漲方面發揮了較大威力，全國尤其是一線城市房價下跌趨勢漸明。在此關鍵時期，住建部明確表示樓市限購近期不可能放鬆，並要求地方政府延續限購令。這無疑為擔憂限購退出、房價報復性反彈的人吃了“定心丸”。

　　但應認識到，依靠行政手段調控樓市並非治本之策，更多采用市場手段是必然選擇。隨著相關制度的優化與設計到位，對限購等行政調控舉措的倚重將逐步減輕，這將為相關政策淡出創造條件。

　　事實上，自本輪調控開始，調控政策頻出，但關係到房地産市場長期平穩發展的制度變革卻動作較小。以稅收為例，長期以來，房地産稅負較多集中在開發與流通環節，對保有環節幾乎沒有涉及，這顯然有失公平。此輪調控雖然在上海、重慶兩地進行了房産稅徵收試點，但由於是“過渡期的最初形式”，適用範圍小，稅率相對“溫和”，對市場的影響有限。

　　樓市調控常態化、制度化是大勢所趨。在設計能自動調節住房資源佔有和收益分配的房地産稅收制度之外，及時反映市場需求變化的土地市場制度、企業風險自擔的房地産金融制度以及引導房地産業向“民生産業”回歸的制度等，也應是制度化調控的“題中之義”。