樓市面面觀系列報道之二 賣股權轉債權拋房産 開發商“斷腕”求生

　　大房企逆勢擴張掀起“並購潮”

　　嚴厲的樓市調控之下，房企“並購潮”涌動。

　　北京中原地産市場研究部統計數據顯示，今年以來京滬津渝四大産權交易所已有100宗房地産類産權交易掛牌，達同時期最高值。部分開發商迫於資金壓力在産權市場轉讓股權、債權，拋售房産、在建項目等實物資産，“斷腕”求生。

　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，整個行業正經歷深度調整，實力不濟的房企被淘汰或兼併的風險加劇，行業洗牌逐漸加速，未來五年內並購數量將持續增加。

　　12月8日，萬通投資控股股份有限公司在北京産權交易所刊登兩份公告稱，擬分別轉讓5.5萬股和44萬股公司股份，掛牌價格分別為8.58萬元和68.64萬元。北京産權交易所公佈的信息顯示，截至12月8日，11月份以來尚在掛牌的新增房地産類項目達20宗。

　　北京中原地産市場研究部統計數據顯示，今年以來在産權交易所掛牌出售的房地産企業或項目超過600宗，是去年同期的一倍以上。截至目前，4大交易所已經有100宗房地産類産權交易掛牌，達到同時期的最高值。其中掛牌價格超過5000萬元的項目有40個，12個項目超過1億元，轉讓金額合計超過100億元。

　　記者了解到，這些轉讓項目的類別涉及房産、在建工程等實物資産以及股權、債權等。以股權轉讓為例，據北京中原地産市場研究部統計四大産權交易中心公佈的數據，11月以來，新增股權類掛牌達23宗，預期掛牌交易值接近百億。從成交數據來看，今年前11個月，樓市股權變動頻繁，規模股權交易達102宗，披露的交易值達368.3億元。今年前11個月交易額已經遠超2010年全年84宗165.25億元的規模，交易金額比去年全年增加122.8%。

　　在此輪掛牌“賣身”潮中，除部分中小房企外，不乏萬通、華潤等老牌開發商及國有企業的身影。

　　公開資料顯示，萬通地産10月中旬以2 .84億元將其持有萬通時尚100%股權中的49%股權以及8860萬元債權轉讓給深圳市萬通核心成長股權投資基金合夥企業。萬通地産表示，此次交易完成後，公司可獲得資金3.72億元。

　　另據北京産權交易所發佈的信息，12月5日，葛洲壩新疆房地産開發有限公司掛牌轉讓27.6%的股權，掛牌價格2712萬元。8月份，華潤(集團)有限公司在北交所刊登公告，轉讓旗下北京新城廣場房地産有限公司20%股權及2544.1萬元債權。

　　中國房地産學會副會長陳國強接受《經濟參考報》記者採訪時表示，掛牌轉讓股權等資産的房企增多，與樓市調控的基本背景分不開，多數房企迫於資金壓力想通過這樣的渠道減輕債務負擔，改善經營狀況，“斷腕”求生存。對於收購方來説，則可以低成本獲得新的項目，因為通過産權交 易 所 獲 得 項 目 往 往 成 本 要 低 一些。他同時提醒説：“産權交易所只是提供了一個窗口，我們可以從中了解到調控之後行業發生的變化。但除了在産權交易所公開掛牌之外，相當一部分並購是以企業之間協商交易等方式進行的。”

　　北京中原地産市場研究部總監張大偉分析認為，目前來看，開發商能夠利用的融資渠道幾乎都被政策堵死，出於資金週轉的需要，出售部分資産相比賣房子要容易而且快很多，這使得並購案例逐漸增加。

　　世聯研究認為，房地産行業已經進入“去庫存化”週期，並仍處在“去杠桿化”週期，雙週期的影響將引致房地産行業深度調整，其表現之一就是行業洗牌，強者恒強。

　　在一些房企面臨淘汰的市場壓力時，實力強大、具有全國佈局優勢的開發商正以此為契機加緊並購步伐。根據中國指數研究院發佈的房地産企業動態監測信息，萬科、保利、金地、恒大地産、佳兆業、SO H O中國等大型房企頻頻出手“接盤”。例如，恒大地産以16 .64億元的價格拍得深圳市建設(集團)有限公司71%的股權；佳兆業1月以6.72億元收購深圳科拓建築旗下的浙江伍豐置業有限公司100%股權及其持有的土地項後，3月底又以10.5億元收購理想城房地産公司及其債務；SO H O中國在兩個月內斥資87.7億元在上海相繼收購曹家渡地塊等4個項目。

　　作為行業龍頭，萬科今年的並購舉動頗為搶眼。半年報顯示，上半年萬科分別以31億元、2266萬美元和3600萬元收購了廣州市番禺向信房地産有限公司100%股權、香港鴻弘投資有限公司100%股權和武漢市永利置業有限公司100%股權，又以2469萬元收購了其他7家公司，合計投入約33億元用於收購。這一數據已遠超去年全年萬科用於收購的22億元。

　　對於未來一段時間內的行業走勢，陳國強表示，如果調控形勢不變，房企面臨的局面會日益嚴峻，並購潮必然會更加洶湧。張大偉也認為，本輪調控將使得樓市集中度增加，大房企、品牌房企的份額將有明顯增加。美聯物業全國研究中心主任徐楓預測，房地産行業的並購潮只是剛剛開始，未來五年內並購數量將持續增加，行業準入門檻會逐漸抬升，市場也將成為專業化公司主導的天下，而所有這些調整都將對房地産行業的發展産生深遠影響。