住建部政策研究中心副主任王玨林今日在“第六屆中國數字城市建設技術研討會”上表示，2011年商品房銷售量能夠接近或超過2009年水平，樓市調控目前不具備放鬆條件。

    王玨林稱，按照前兩年的經驗來看，樓市銷售一般是下半年好于上半年。比如，2009年因為4月份出臺的一些政策，下半年開始市場轉好，2010年是第四季度開始轉好。所以從“一般下半年好于上半年”這個經驗和規律來看，今年的銷售應當接近和達到09年的水平。

    王玨林在談到房地産的政策發展趨勢時表示，樓市調控還將持續，目前不具備放鬆的條件。如果現在放鬆，房價就會快速反彈，導致百姓對社會、政府的公信力下降。其次，防房價反彈仍會成為當前的重點。第三，限價、限購應當是較長期的任務。

多城市庫存量持續攀高

    在降價促銷增多的背後，是樓市成交的持續乏力。中國指數研究院公佈的新一週交易數據顯示，11月首周多數城市成交同比較去年同期仍然下跌，監測的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，6城市成交量降幅在50%以上，其中長沙同比降幅最大，達到71.96%。

    京滬穗深四大一線城市表現疲軟，一手住宅成交量全線下跌。美聯物業最新統計數據顯示，一線城市成交跌幅約1-3成，其中上海環比跌幅居首，達33.3%。廣州、深圳一手住宅成交分別為864套和515套，跌幅分別為29.4%和14.7%。

    在北京，新建商品住宅市場成交量依然保持在較低水平，尤其是新入市項目成交效率頗低，鏈家地産市場研究部統計顯示，11月入市項目尚未顯示簽約，加上8月份以來入市的其他項目，截至上週末零成交的數量達到26個，佔比達到1/3。

    鏈家地産首席分析師張月認為，11月首周入市項目情況反映出市場轉入傳統淡季之後的特點，推盤節奏放緩，基本不會出現集中推盤的現象，由此可以推斷11月全月的入市項目數量應該在20個左右。11月供應和成交都會維持低位下降的態勢，單月供銷比例縮小。

    伴隨成交的萎靡，部分熱點城市可售住宅存量居高不下，北京、青島、寧波等地的可售住宅存量均超過10萬套。中國指數研究院統計顯示，截至上周，北京可售住宅已達11.92萬套，逼近12萬大關，可售面積達1513.28萬平方米。鏈家地産研究部分析説，這一數字已創2009年5月底以來歷史最高。青島、寧波等熱點城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數分別為10.24萬套和12.12萬套，可售面積分別達到了1069.79萬平方米和869.43萬平方米。

    另據山西省統計局數據，受調控影響，山西省商品房銷售全面下滑，存量房創歷史新高，前三季度，商品房待售面積519.5萬平方米，同比增長36.7%，增幅比上年同期加快37.5個百分點，其中商品住宅待售面積418.6萬平方米，同比增長39.6%。

    對於庫存居高不下的原因，王海斌分析認為，目前相當一部分開發商還抱有一定的僥倖心理，觀望情緒濃重。“我們要區分可售和願售的概念，可售不代表願意售。”徐楓説，可售量不代表真正能夠進入市場的供應量，在無重大推動因素的情況下，相當一部分可售量短期內不會進入市場，一個重要原因是部分城市都在實行限價政策，這導致的一個短期效應是市場的整體供應量要低於應該達到的供應量，很多開發商會選擇延遲推盤。

    王海斌表示，根據以往的數據研究，一般來説庫存達到最高值後的兩到三個月，價格開始下降，甚至有的地方在一個月之內價格就出現回調。就目前來説，庫存量達到較高水平，去化率又比較小，這意味著價格下降的壓力很大。

　　房價拐點或在11月來臨

    隨著樓市低迷的逐漸加深，市場各方的博弈正暗自激烈，空前膠著。最近一段時間，有關部門頻頻釋放政策從緊信號，進一步強化了緊縮預期。

    國務院總理溫家寶上週末表示，中國的下調房價是國家堅定的政策，調節後的房價將使民眾能夠接受，也使房地産業健康有序發展。他同時強調，對於房地産一系列的調控措施，決不能有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。

    徐楓認為，此番表態表明中央政府對房地産調控的態度沒有變，打消了一些開發商或地方政府放鬆調控的念頭。

    中國指數研究院認為，中央下調房價的決心是堅定的，房價不回歸，政策不回歸，房價不降，調控絕不松，預計近期房地産調控政策仍將維持從緊取向，房地産市場量價受影響的程度可能進一步擴大。

    事實上稍早些時候，珠海出臺“雙限令”已向市場傳遞了短期調控風向難以轉變的信號。多數業內人士認為，雖然“雙限令”相對較為寬鬆，但再次給予了此前市場稍露端倪的樂觀政策預期以沉重打擊。

    在信貸政策方面，大部分城市“限貸”政策被嚴格執行，已經成為市場低迷的最主要因素之一。據中原地産上周對杭州、溫州、武漢、寧波、福州和長沙等二、三線城市的調研顯示，長沙四大國有銀行的首套利率提高了5%～10%；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%，部分銀行甚至達15%～25%，放款排期已到明年。武漢的首套房利率普遍上浮20%。“不排除更多城市收緊信貸的可能，不過，這不算是新的政策，應是在已有的政策框架之下所做出的調整。”徐楓説。

    在市場成交整體低迷、政策從緊基調不斷強化的形勢之下，購房者的價格預期也逐漸調整。央行此前發佈的2011年第3季度調查顯示，有75.6%的居民認為目前的房價“過高，難以接受”，比上季度提高了1.3個百分點，為2009年有調查以來的最高值。

    業內預測，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局。未來一段時間內，市場成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大範圍價格下調跡象已越來越明顯。

    國家統計局上月發佈的統計數據顯示，全國70個大中城市新建商品住宅價格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲。北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環比再次全面持平停漲，連續第三個月處於環比停漲的狀態。徐楓認為，房價上漲的趨勢已經扭轉，按照這樣的走勢，房價拐點很可能在11月來臨。王海斌預測，年底前市場各方的觀望情緒將逐漸消退，屆時，打折促銷項目會大幅增加，年底到明年一季度整體均價同比可能會有10%到20%的下調。