有數據顯示，今年以來，四、五環之間累計新增供應近1.1萬套，成交近0.6萬套，銷供比僅有55%，是全北京住宅交易“消化”最慢的區域。

　　舊宮鎮，就地處南四環與東南五環之間，為朝陽、豐臺、大興三區交界處，被宋家莊板塊和亦莊板塊夾在了中間，相對價格較低且平穩。但從今年6月起，這裡的行市發生了大變化。

　　劉先生家住南五環邊的亦莊北岸小區，今年初他把父母接來北京一起住，算上妻子和剛滿2歲的兒子，90平方米的兩居室有點擠。6月份，劉先生將房子以170萬元的價格掛牌出售，可是一連四個月，沒有人接手。著急用錢的劉先生，無奈之下將售價降了又降。

　　這套房現價145萬，每平方米1.6萬元左右。在亦莊北岸小區2008年上市後的2年裏，像劉先生家這種南北通透的板樓，少説值每平方米2.1萬元。

　　亦莊北岸小區是舊宮板塊現房中的最新小區，其它開盤年代更為久遠的26個小區，更是“房難賣”。

　　降價，成為了最近4個月以來，房屋仲介置業經理們招攬生意時最經常提到的詞彙。昨日，記者趕著“金九銀十”的尾巴，來到這裡探訪。

　　舊盤均價 近四月普降四千

　　從四環榴鄉橋或肖村橋往南3公里，朝著舊宮城鐵站的方向，就能到達舊宮的核心區域。

　　一路上，每遇到紅燈，總有三五個年輕人敲打著車窗，發放售樓小廣告。

　　舊宮西側是東高地，屬於豐臺地界，多個航天單位駐在此地。南側緊鄰涼水河，過了河就是北京經濟技術開發區。東側是小紅門，毗鄰朝陽地界。北側是地鐵五號線南延的亦莊線沿線，屬於宋家莊交通樞紐輻射的地域。

　　這裡的居民，除了“土著”之外，主要是航天單位的工作人員、開發區企業白領以及老崇文區的回遷戶。

　　2004年，是舊宮房地産項目的井噴期，家住美利新世界小區的周峰介紹，當時他來此購房時，5到6個盤可同時選擇，均價不超過每平方米4000元。

　　這一年開盤的美利新世界、巧克力城、宣頤家園、美然綠色家園、育龍家園，以及早一年開盤的靈秀山莊，構成了舊宮板塊樓市的第一梯隊。不過，早期購房的人們多以居住為需求，據鏈家地産的置業經理王小姐介紹，早幾年，這幾個盤難有新出的二手房房源。

　　而2008年開盤的亦莊北岸，位於東南五環邊上，遙望亦莊板塊，它所在的舊宮南區吊車密布，塵土飛揚，這裡正有若干新樓盤開建。亦莊北岸開盤後，交易量活躍，開發區不少工作人員將此作為過渡型投資房。

　　記者在舊宮幾個主力樓盤走訪時發現，這裡的住宅樓密度很低，多為6層高南北通透的板樓。樓距多在15到20米之間，中間均設計了花壇、綠化。在舊宮鎮的北側和南側，分別有旺興湖和南海子兩座郊野公園。

　　不過，當記者來到鏈家、21世紀、中宇慧通、萬晟恒遠等四家房産仲介比價時發現，與今年6月份相比，美利新世界、巧克力城、育龍家園都從均價20000元/平方米降至18000元/平方米，宣頤家園從23000元/平方米降至18500元/平方米，美然綠色家園和亦莊北岸均從20000元/平方米降至16500元/平方米。而舊宮鎮上“清”字打頭的小區，均是2000年之前開盤的，普遍從19000元/平方米跌至14000元/平方米。

　　“四個月少説降了四千元。”讓仲介們估價，四家仲介的回答驚人地一致。

　　中午時分，前來看房的何女士，看中了宣頤家園的一套130平方米左右的房子，仲介説255萬元是最低價，而當何女士與房主交流時，房主一改口氣：“只要真心想買，價格還能談。”

　　改造緩慢 購房者降價出逃

　　龍先生2008年買了宣頤家園的一套二手房，他在國貿上班，考慮南邊的房子相對便宜，當年便沿著地鐵5號線一直向南搜索。據他回憶，2008年底崇文門、方莊的房價早已高不可攀，就連三環外的宋家莊板塊也已經在“交通樞紐”的噱頭之下漲了起來，五環外的亦莊開發較早，雖然離市區遠，價格也不低。

　　隨著亦莊線城鐵的開通，他發現了舊宮這片價格洼地。

　　“當時我來看房的時候，仲介説舊宮改造馬上要進行，不出三年，舊宮就能趕上亦莊和宋家莊。”龍先生認為，舊宮是南四、五環之間離市區相對近的區域，交通也比較方便，雖然2008年的時候環境一般，但至少圖個上班近。

　　龍先生説出了不少上班族的心聲，他們預期三年內，舊宮會建得跟亦莊一樣，那麼自己低價購入的房子肯定能升值。

　　之後的兩年，龍先生的房子確實升值了，2010年4月漲到了每平方米2萬元左右。仲介們的噱頭還是“價格洼地和近期改造”，但這時全市的均價已經突破2.2萬元大關。龍先生説，至少在今年年初，自己捂著房子不賣，還是認為大勢是漲的。

　　記者沿著舊宮城鐵向西，北上小紅門路發現，這裡最大的商業區是由物美和永輝超市構成的，路多為兩車道，摩托車和三輪車常常佔道行駛。宣頤家園和美利新世界等高檔小區的外墻上，多刻著代辦發票、病假條、假證的電話。 據不少居民介紹，由於亦莊城鐵離這片居住區有1公里，晚上下班回家總覺得不方便。在宣頤小區內，記者以購房人的身份詢問了一些居民，他們也認為，“舊宮配套太不成熟了，遠達不到四環內和亦莊”的水平。

　　對於6月份開始的房價跳水，龍先生挺懊悔，不過他還是準備賣房，“不虧本就行”。

　　供過於求 新盤入市再挫樓價

　　除去配套設施不足之外，在舊宮板塊內，眾多新舊樓盤扎堆而建造成的供過於求，則令房價上行更加阻力重重。今年10月，房産巨頭富力盛悅居剛剛開盤，開盤價格2.3萬元/平方米，期房2013年底入住。在這片小區周圍，萬科、金地和綠城等房産巨頭也紛紛圈起了自己的勢力範圍。

　　據盛悅居的一位銷售經理介紹，正如富力在市區內所建成的小區一樣，盛悅居將圍繞城鐵線前的舊宮路，打造一片成熟商業區，未來舊宮的房子肯定看漲。

　　不過，記者在四家仲介詢問時了解到，盛悅居開盤的10月份，舊宮的舊樓盤並未穩定住跌勢，“金九銀十”是降價最為明顯的時期。由於暫時不能經營新房，仲介的置業經理們並不忌諱對新盤評論。

　　一位經理稱，這裡的居民本身就有改善性需求，現在新盤入住，自然選擇就近改善，舊樓盤可不就是立刻降價嘛，這肯定影響舊樓盤的生意。而另一位經理則力勸客戶投資舊盤，他認為不出一年，只要四大巨頭紛紛開盤，肯定再度炒起“舊宮”這片區域的新概念。現在舊盤價格低，乘勢抄底，待新概念起來，肯定能追上新盤現在的價格。

　　不過，無論仲介們如何判斷房市走向，每當記者提出具體的戶型要求時，仲介們總能拿出至少5把鑰匙來進行推薦。

　　“真是供過於求啦！”何女士笑稱，看房後不久，她的郵箱中就收到了10多份仲介發來的可供選擇的戶型圖。

　　北京房地産交易管理網的數據顯示，2011年9、10月份，北京全市二手住宅網簽總量為15448套，與7、8月份的網簽總量相比下跌了7.7%，與2010年9、10月份相比網簽總量更是大幅下跌了48%。10月份全月二手住宅成交量恐不足7200套，將創下34個月以來（2009年1月份）成交量新低。