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北京將借鑒美國經驗 鼓勵企業開展“以房養老”

發佈時間:2011年10月22日 05:46 | 進入復興論壇 | 來源:京華時報


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  本報訊 市民政局網站昨天發佈“十二五”時期老齡事業發展規劃,首次提出“以房養老”的概念,鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門開展“以房養老”試點業務。北京市老齡辦相關人員表示,目前正在對“以房養老”進行論證研究,針對企業的相關鼓勵措施也在研究中。

  “以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”,是指老人將自己的産權房抵押給金融機構,以定期取得一定數額養老金或接受老年公寓服務的一種養老方式。

  規劃提出,鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門建立公益性仲介機構,開展“以房養老”試點業務。同時,也鼓勵發展商業性老年保險,支持商業保險企業開發推廣老年人意外傷害保險産品,並採取政府引導、個人交費、企業讓利相結合方式,試點探索建立長期照料護理保險。

  對於此次在規劃中提出“以房養老”,北京市老齡委相關人員表示,這並不是説政府部門要去開展,而是由政府來鼓勵企業等相關機構去試點開展這項業務。

  "以房養老’現在存在很多爭議,比如房屋70年産權等問題,但在國外,這種模式在解決養老方面確實取得了很好的成效。”相關人員表示,本市正在對“以房養老”進行論證研究,以理清其發展的一些問題,同時也考慮研究一些針對企業的鼓勵措施。

  抵押房産貸款支付養老金

  操作模式

  “以房養老”到底如何運作?中信銀行在北京等城市正在進行試點。據媒體報道,中信銀行近日推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”,並宣佈在國內試點“以房養老”業務,凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房産作為抵押,就可向銀行申請貸款用於養老,不過目前該項業務總體業務量不太大。

  據了解,老人把房屋抵押給金融機構後,中信銀行將根據所抵押房産的價值和合理的養老資金確定貸款金額,累計貸款額最高不超過所抵押住房評估值的60%,且每月支付的養老金不超過2萬元。借款人只需按月償還利息或部分本金,貸款到期後再一次性償還剩餘本金。如果到期後不能償還本金,將以所抵押房産處置後資金償還銀行貸款。

  不過該項業務申請的門檻較高,辦理該業務的申請者至少須有兩套以上住房,貸款期限最長不超過10年,貸款也必須用於養老。

  代租代售房屋衝抵養老金

  據了解,作為個人養老的一種模式,“以房養老”興起于上世紀80年代,因養老問題的日益嚴峻,在我國也一再引起關注,並在各地都曾有過試行,但最後都不了了之。

  2007年10月,石景山區試點首家通過房屋租賃方式提供養老服務的新型服務模式,該模式在石景山壽山福海國際養老服務中心率先推行,該項目被稱作“養老房屋銀行”。其服務模式是,由該服務中心與地産經紀公司合作,對老人的房屋進行出租或代賣,所得的房租或房款返還給老人,以抵免在養老院的所需費用,或由老人自行處理。

  但2008年1月,有媒體報道“養老房屋銀行”項目一直無人問津,因為“很多老人捨不得把房子給外人住,對仲介機構也不信任”。昨天,記者致電壽山福海國際養老服務中心,該中心人員稱,該項目確實在推出之後沒多久就因問者寥寥早已中止。

  記者了解到,上海市從2006年起也在進行“以房養老”工作試點,2007年,上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式,但因真正符合條件的申請人很少,最終不得不停辦該業務。

  他山之石

  美國:雖然美國的社會養老保障體系比較健全,但大多數美國老年人依然以“以房養老”方式作補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了“以房養老”的“倒按揭”貸款,發放對象為62歲以上的老年人。

  加拿大:超過62歲的老年人可將居住房屋抵押給銀行,貸款數額在1.5萬至30萬加元之間,只要不搬家、不賣房,房屋産權人不變,可一直住到逝世,由後人處理房産時折還貸款。

  新加坡:60歲以上的老年人把房子抵押給有政府背景的公益性機構,由公益性機構一次性或分期支付養老金,老人去世時産權由這些機構處分,“剩餘價值”(房價減去已支付的養老金總額)交給其繼承人。

  專家觀點

  房地産市場變數影響“以房養老”

  中國老年學會學術部主任、研究員陶立群介紹,“以房養老”多年來在各地都有實行,但始終沒能推行出去,主要是因為涉及到很多問題,“最大的就是房地産市場的變數不可控。”

  “以房養老可以作為養老的一種補充形式,但作為主要方式肯定不可取,會存在很大的社會問題。”陶立群説,現在社會上對於房子的需求很大,房價也非常高,但到下一代時,一個孩子手上可能有幾套房,而且隨著現在政府加大力度建公租房,房價降下來的可能性很大,“現在能租3000元的房子,到時租1000元或者租不出去的情況都是有可能發生的,最終受影響的會是老人。”陶立群説,雖然老人是把房屋抵押給了銀行等企業,但後者沒有利潤時,其積極性也會大受打擊。

  陶立群説,現在很多老人仍難以接受把房子抵押而不是留給兒孫,而且房子還有一個70年産權問題,“當然,現在房屋即使過了70年,所有人仍可繼續使用,以後國家也可能在這方面出臺相關政策。”

  另外,在我國土地是國家所有的,“政府很可能會拆遷建設別的建築物。”陶立群認為,養老應該有多種形式,其中最主要的應該是政府完善的社會保障制度,包括養老退休金、相關福利制度等,“條件比較好的老人,可以把以房養老當做補充。”

  據了解,在今年9月全國政協舉辦的“大力發展我國養老事業”提案辦理會上,銀監會相關負責人曾表示,不少國家都採取“以房養老”措施來應對人口老齡化問題,銀監會也就此展開過專項調研。但是,由於我國現有的制度房屋産權70年,“以房養老”難以推行,並表示,“如果是房價上行期,‘以房養老’問題不大,可如果遇到房價下行期,有可能遇到其他問題。”

  居家養老 將有床位補貼

  車站將設 老人等候專區婚登信息 將多部門共享

  其他規劃

  規劃提出,十二五期間,本市將建立面向所有老年人提供基本生活照料、護理康復、情感關懷、緊急救援和社會參與等方面的養老服務網絡,以及與之相適應的服務標準、運行機制和監管制度,構建城鄉一體化的社會養老服務體系。

  據了解,目前老人入住養老機構,政府會給予養老機構床位補貼,十二五期間,本市將研究建立居家養老床位補貼制度,建立四級養老服務中心,具備老年人日間照料、生活護理、家政服務、文體娛樂、學習培訓、康復保健、精神慰藉功能,以承擔居家養老服務工作組織管理、指導監督職能。

  同時,還將建立服務商準入和退出機制,並引導行業協會制定入戶家政服務、老年餐飲服務、日間托老服務、精神關懷服務等行業服務標準和指導性收費標準。

  車站將設 老人等候專區

  規劃提出,將在機場、火車站等交通樞紐區域設置老年人等候專區,優先通行,並在街道(鄉、鎮)建立心理服務站,在社區(村)設立心理諮詢室,培訓6000名基層社區心理輔導員,關心老年人心理健康。

  十二五期間,全市養老床位將達到12萬張,百名老年人擁有床位達3.8張,將全面滿足老年人機構養老需求。本市將組建北京市助老敬老志願服務隊,鼓勵和支持社會各界人士為居家老年人提供服務。

  同時,規範建設6000個社區(村)托老(殘)所,全市托老床位達到6萬張,養老(助殘)餐桌達到1萬個。各區縣均要有1所400張以上床位的區縣級養老服務機構,每個街道(鄉、鎮)應至少設置一所養老機構。

  婚登信息 將多部門共享

  規劃稱,將拓展婚姻登記服務網絡系統功能,建立與公安、法院、計生等部門的信息共享機制,並探索婚姻登記機關引入社工、婚姻家庭諮詢師及專業社會組織,提供婚姻家庭健康諮詢、法律諮詢、婚姻家庭危機干預指導和心理疏導等專業服務。收養管理辦法也將進一步完善,對於收養孩子的家庭,將對其條件進行統一評估。

  本市將建成北京市救助管理總站,設床位900張,救助管理總站二期1500張床位建設項目也將啟動。各級救助管理機構還將設立反家庭暴力救助中心。

  實現“以房養老”三條件

  1. 老人與子女分開居住,使得房屋的出租或者抵押不至於影響正常生活。

  2. 老人擁有對房子的産權,才有出租或者抵押房屋的權利。

  3. 老人經濟狀況適中,因經濟條件很好無“以房養老”必要;經濟條件過低不具“以房養老”條件。

  本版采寫 本報記者 陳蕎

責任編輯:侯永勝

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