中新網10月20日電 對於中國樓市來説，今年冬天似乎來得特別早。在業內人士看來，“金九銀十”早已不復當年風光，而近期二三線城市限購、各大銀行上調首貸房利率等政策面層層加碼，更讓樓市寒風瑟瑟。統計局日前發佈的數據顯示，9月中國北京、上海、廣州、深圳等46個城市房價出現停漲或下降。市場人士認為，中國部分城市的房價拐點已經隱現。

　　不過，中國社科院城市發展與環境研究中心研究員、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為，房價大跌的可能性很小，住房是稀缺商品，房地産市場的基本態勢是供不應求的，同時，還要警惕房價長期下行導致供求緊張，從而引發無法遏制的房價回漲。

　　首套房貸利率上調可抑制過旺需求

　　近期，各大銀行紛紛上調首套房貸款利率，並有從一線城市向二三線城市蔓延之勢。對此，牛鳳瑞表示，從宏觀層面上看，要遏制通貨膨脹，改變這種過度的流動性，房貸利率提高是一种經濟手段，房地産作為一個局部，肯定要受這種供求關係産生強烈的影響。

　　但牛鳳瑞坦言，從購房人的角度來講，首套房的貸款的利率增加，增加了買房人的負擔，相當於變相的提高了房價。這是一個宏觀決策的合理的選擇問題。那麼從國家宏觀角度來看，對房地産的調控來説，房貸利率提高以後，可以進一步遏制這種過旺的需求，應該説也是可以選擇的措施之一。

　　房價大幅下跌可能性很小

　　目前市場普遍預期樓市已經入冬，業界觀望情緒濃厚。在談到樓市拐點的問題時，牛鳳瑞表示，住房是稀缺産品，房價要降30%、50%的可能性較小，房地産的基本態勢是供不應求的，要警惕房價長期下行加劇供求緊張而導致房價不可遏制的回漲。

　　在他看來，中國的房價的走勢，價格要是有一個適度的下降的話，那麼會刺激一部分人出手購買。而交易量的回升必然造成價格的壓力。而房産作為一種稀缺的産品，如果保持低價，將不會有有效的供給增加。

　　所以，當價格長期下行的時候，開發商就會減少拿地，減少開工，減少投資，那麼兩年以後，真正的住房有效供給會大幅減少。在這個時候將會更近一步加劇供求關繫緊張，造成價格上漲，是不可遏制的，這是我們應該極度警惕的。

　　牛鳳瑞稱，房價降下來是讓人歡呼的事，但是很多人把房價下跌解讀是要房價絕對值降下來，而且是降30%、50%，實際上出現這種局面的可能性是很小的，否則我們的經濟就會出大問題了。

　　保障房分配製度設計仍需細化

　　今年，住建部確定了全國開工1千萬套保障房的目標，目前保障房開工率超過90%，完成千萬套保障房目標已毫無懸念。但對於保障房大面積的集中開工建設，牛鳳瑞認為，為避免造成新的不公，保障房的分配製度設計仍需細化、科學化。

　　牛鳳瑞表示，目前保障房的概念已被“泛化”，包括有産權的保障房、經濟適用房和無産權的公租房等等。而一千萬套保障房僅僅是開工，不等於驗收竣工，房子只有具備真正的居住價值才是實實在在的。

　　同時，牛鳳瑞認為，保障房搖號問題容易造成新的不公。保障房分配仍需要多角度多層次來統籌考慮。

　　他還表示，國家在政策設計上應該使保障房分配更加公平。同時，我們仍處於社會主義初級階段，整個住房保障標準不能定的太高。

　　投資客炒房是因缺乏投資渠道

　　打擊投機炒房，是房地産調控的重要一環。對此，牛鳳瑞表示，國內投資客的炒房問題是由於缺乏投資渠道引起的，打擊投機炒房，要為龐大的民間資本增加投資渠道。

　　他認為，改善性住房需求仍是購房者的主體，投資需求只佔一小部分。中國房地産行業基本態勢仍是供不應求，這一走勢短期內難以改變。在房地産領域，怎樣滿足人們日益高漲的住房需求，一切政策應該圍繞這個問題去設計，這也與擴大內需、改善民生形成完美契合。

　　在牛鳳瑞看來，國內投資客的炒房問題是由於缺乏投資渠道引起的。我國國內投資渠道狹窄，除了股市就是樓市。黃金、大蒜、生薑等等並沒有太大的資金容量來融下中國龐大的民間資本。要增加投資渠道涉及到金融領域改革的問題，但就普通居民來説，沒有其他投資渠道，就把錢都投到房産上，從而改善個人的生活條件和居住質量，這也是無奈之舉。

　　對於如何解決炒房問題，牛鳳瑞認為，先要解決炒房客與銀行的暗箱操作問題。政策調控最終打擊的目標仍是投資性需求，而不是自住性需求和改善性需求。房地産行業最終生産出的是實物，交易的也是實物，與西方國家有本質區別。(中新網房産頻道)