徐 駿繪（人民圖片）

　　"降價換量"趨勢漸明

　　■樓盤打折降價的現象將逐漸增多，範圍將逐漸擴大

　　每年的春季和秋季房展，一向被認為是北京樓市的風向標。近兩年，每次房展都十分火爆，但近日舉辦的北京秋季房展卻沒有出現以往的熱鬧場面。

　　看的人少，"拉客"的人多——這是記者在秋季房展現場最大的感受。無論是佈置豪華的新房展區還是以"遞傳單"為主要方式的二手房展區，都是賣家使勁兒吆喝，而駐足詢問者卻寥寥。

　　記者採訪多位現場購房者，"房價下降感覺不明顯"是大家購房意願低迷的主要原因。

　　家住燕郊的趙先生工作單位在西四環，為了上班能夠方便些，他想在豐台區買套房子。"最小也得買個八九十平方米的兩居吧，房價在1萬元左右最合適。"為此，他特地來秋季房展看房。然而轉了幾圈，並沒有找到合意的房子。"大家都説房價降了，但我看了下，基本沒什麼變化。"他無奈地對記者説。

　　據了解，此次秋季房展有近20個參展樓盤降價，但折扣多為九七至九九折；北京項目的最低折扣為九五折，但多位於遠郊區縣。據四季房展組委會統計，今年秋展意向成交套數遠低於去年秋展。

　　"金九"第三周，北京商品房的銷售還是沒有止住下滑的勢頭，新房加上二手房的總簽約量只有2511套，3年來新的"單周最低成交量"誕生。

　　價格方面，成交價停漲的趨勢愈發明顯。1至8月，北京新建商品房成交均價比去年全年的成交均價降低6.6%。深圳、廣州、上海等地也呈現出成交量低迷、房價趨穩的態勢。

　　購房者的購房意願也前所未有地低迷。央行在全國50個城市進行的三季度2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，對當前房價水平，75.6%的居民認為"過高，難以接受"，較上一季度提高1.3個百分點，為2009年有調查以來的最高值。未來一季度有購房意願的居民佔14.2%，比上季度下降0.4個百分點。

　　按這一趨勢發展，褪色的"金九"之後，市場也難以迎來像樣的"銀十"。

　　房價方面，業內人士認為，各地房展會沒有出現大的折扣，説明開發商也同樣在堅持觀望。但隨著樓市調控政策的不斷加強，居民購房意願的不斷降低，房地産企業資金鏈持續繃緊，樓盤打折降價的現象將逐漸增多，範圍將逐漸擴大。如北京，位於通州的部分項目價格出現 "大跳水"，降價幅度在1萬元/平方米左右。漲得越快、跌得越狠。統計數據顯示，相比年初，去年瘋漲的通州房價已下跌超過20%。

　　被開發商寄予厚望的"金九銀十"成色不足，本身也會導致降價進一步蔓延。而順應形勢降價項目的熱銷，也形成了良好的示範效應和擠出效應，使其他企業看到，如果還堅持原定價格不放，客戶就會不斷流失。北京市房協副秘書長陳志表示，如果今後一段時期堅持房地産調控決心不動搖、方向不改變、力度不放鬆，預計未來幾個月市場有望形成"降價換量"的整體格局。

　　調控不會放鬆

　　■二、三線城市啟動限購，限價是一些地方兩難之下的無奈之舉

　　在"金九"風光難現的情況下，樓市調控絲毫沒有放鬆的跡象。

　　今年8月，住房和城鄉建設部提出部分房價上漲過快的二、三線城市也要限購，併發布了新增限購城市的5項建議標準。按照這樣的標準，全國約有30—40個二、三線城市將要限購。8月25日，浙江台州出臺限購令，浙江衢州近日也推出了房地産限購政策，二、三線城市限購大幕正在拉開。

　　鏈家地産市場分析師張月表示，隨著樓市限購範圍擴大到二、三線城市，不僅將影響這些城市的樓市成交、遏制房價上漲，更表達了政府要把調控堅持到底的決心，這會對一線城市購房者心理造成影響。

　　進入9月，房價上漲較快的遼寧丹東、廣東韶關等二、三線城市先後出臺樓市"限價令"。本應被劃入限購範圍的丹東和韶關卻選擇了限價，被質疑是在逃避限購。

　　業內人士認為，地方政府採用限價代替限購，能直接抑制房價上漲，使房價統計數據出現停漲甚至下降，在房價漲幅榜上的排位也能迅速下滑。這樣，地方政府能比較容易地完成年初制定的調控目標，降低被要求限購和問責的壓力。

　　中國房地産協會副會長朱中一指出，限購會在一定程度上抑制當地房地産市場的發展，尤其會降低地方土地財政收入和房地産相關的其他財稅收入，經濟增長速度也會受到一定影響。對一些二、三線城市而言，既無法抗拒地價房價上漲帶來的利益，又要避免因調控不力可能導致的問責。兩難之下，選擇限價這種溫和的方式，實屬無奈之舉。

　　朱中一表示，通過限購措施抑制投資投機性購房需求的方向是正確的，也是必要的。在具體制定政策時，應當分析是哪些原因導致這些城市房價快速上漲。如果是因為投資炒房的需求增加，應該堅決進行限購。

　　即便房價進一步鬆動，調控也不會很快放鬆。專家認為，一方面要繼續加大宏觀調控政策實施力度，遏制投資投機的炒房需求；另一方面是防止未限購的部分二、三線城市房價過快上漲。

　　房價是否真的已經到了"拐點"，現在是不是出手買房的好時機？專家表示，由於房地産市場地域性較強，不同城市乃至一個城市不同區域之間的差別都很大，購房者要做買房決定，還是要結合當地實際情況和自身的支付能力來觀察決定。

　　保障房迎來"金九銀十"

　　■建設速度已不成問題，關鍵是要保證質量、公平分配

　　相比樓市的冷清，保障房則迎來了一年中最有利於開工的時機，是真正的"金九銀十"。

　　保障房既是改善低收入家庭住房困難的重要手段，也是調控樓市、平抑房價的重要工具。今年我國計劃新開工建設保障房1000萬套，這是我國有史以來保障房建設規模最大的一年。按照中央政府要求，各地保障房必須在11月末以前全部開工，其中，1/3的項目要做到主體基本完工，確保年內基本建成400萬套以上。

　　下半年，全國保障房的開工全面提速。數據顯示，1—8月份，全國城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已實際開工868萬套，開工率86%（不含西藏自治區）。9、10月份是保障房開工的黃金期，各地正在快馬加鞭，照此進度，11月底前1000萬套保障房全部開工幾乎不成問題。

　　在建設進度有保障的情況下，"年內基本建成400萬套"的目標引人關注。截至目前，住房和城鄉建設部尚未發佈過任何有關保障房的竣工情況。中國房地産研究會副會長顧雲昌表示，如果今年的保障房能夠如期開工，全國保障房的竣工量將有可能達到600萬套。"去年商品房總的銷售套數大約也是600萬套，這樣保障房的套數大約佔到整個市場的一半左右，可以有效增加市場供應，給調控添磚加瓦。"

　　在開工率一路飆升之時，保障房卻頻頻暴露質量問題：北京"明悅灣"保障房項目去年出現多棟"樓歪歪"；通州保障房小區大方居部分樓房出現地基塌陷，樓面底部開裂；海南保障房項目有"瘦身鋼筋"流入；安徽太湖安置房小區房屋甚至出現樓板踩穿、房屋沉降等嚴重現象……據了解，各地政府已出臺保障房質量控制文件，期望從政策引導、工程監管及健全處罰退出機制等多種渠道，確保保障房工程質量。

　　作為調控樓市、保障民生的重要手段，保障房建設一直引人注目。在保障房項目建成的同時，分配和後續管理也亟待跟進。今年以來，保障房分配不公的事件屢屢出現。吉林住房和城鄉建設廳副廳長范強表示，在保障房分配問題上做文章是不能容忍的。在分配上，要注意的是嚴格把關"入口"，並會同人大、政協、紀檢委、社會人士共同參與監督。首先是監督方案制定得合不合理，其次是監督分配是否公平。在制度上堅持陽光操作的同時，還應加強住房保障法立法進程，建立完善的住房保障體系和法律制度。