國家統計局昨天發佈8月最新房屋價格數據顯示，國內房價環比下降和持平城市明顯增多。該調查顯示，8月份70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有16個，持平的城市有30個。8月份新建商品住宅價格環比上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比上月縮小的城市有8個。這也就意味著上月總價100萬元的房子，本月上漲為100.4萬元。

　　但對於關心房價的購房者而言，這個數據似乎和市場行情頗有出入。他們更願意相信市場，好比一個每天買菜的家庭主婦，菜價變動他們最有發言權。

　　國內房價環比下降和持平城市明顯增多意味著什麼？為什麼統計數據總和市場接不上啊？記者就此邀請了上海易居研究院綜合研究部部長楊紅旭、同策諮詢研究部總監張宏偉、佑威機構執行董事、樓市專評網首席分析師黃志堅、德佑地産研究主任陸騎麟一同就上述話題論道一番。

　　止漲城市數量首次超過上漲城市

　　記者：國家統計局公佈的八月70個大中城市價格指數與七月份相比，價格下降和持平的城市明顯增多。這些數據的背後是否説明目前調控下，更多的城市將迎來價格調整呢？

　　楊紅旭：從國家統計局公佈的數據來分析，8月份全國房價止漲城市數量首次超過上漲城市，這就意味著拐點初現。

　　首先，全國房價環比漲幅繼續收窄，從8月份的數據來看，70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數為100.02，也即新建商品住宅價格比7月份上漲了0.02%，相比7月份，增幅降低了0.07個百分點；按這一變化趨勢，預計9月份房價將可能首次出現環比負增長，也即拐點正式確立。其次，新建商品住宅價格上漲的城市大量減少，8月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅環比價格上漲的有24個城市，比7月份減少了15個。這是自2009年二季度以來，止漲城市數量首次超過上漲城市，拐點初現。另外，多數城市房價仍處於波動狀態，且在價格環比下降的城市中，三線城市明顯增多。最後從分類指數來看，大戶型率先出現微跌。具體來看，其中90平方米以下的小戶型環比漲幅相對較大，為0.02%，其次是 90-144平方米的中等戶型，為0.01%，144平方米以上的大戶型則是環比下降0.01%。

　　由此判斷，8月份，一、二、三線城市新建商品住宅環比價格漲幅均較小，一線城市已經連續兩個月止漲，二三線城市也接近步入止漲區間。停漲的城市數量、漲跌幅等指標來看，大中城市房價過快上漲的趨勢已經受到了一定程度的抑制，樓市已經到了停漲的臨界點，全國房價下降的拐點已經初步顯現，預計9月份城市新建商品住宅環比價格均有可能下降。隨著調控的持續深入，更多城市將迎來價格調整，拐點將在半年內進一步確立。

　　統計局數據為何接不上市場行情

　　記者：對於關心房價的購買者來説，他們實際看到的價格變動往往和上述數據變動差異很大。這些數據是如何出爐的呢？為何會有如此巨大的差異呢？

　　陸騎麟：國家統計部門與地方政府之間發佈的統計數據長期以來由於統計方法的出入，導致房價數據一直是“春秋戰國”的局面，從來沒有統一過，最終導致了2010年初國家統計局發佈了2009年全國70大中城市房屋銷售價格上漲1.5%的數據。這一數據最後引起了社會各界的廣泛質疑，於是才有了2011年2月16日，國家統計局公佈的《住宅銷售價格統計調查方案》試圖統一房價指數混亂的局面，數據採集方式直接採用大中城市當地房地産管理部門的網簽數據，不再另行調查。

　　但是這種統計方法卻帶來了一些新的問題，由於所有的房價指數會以地方政府部門統計的為主。因此為了保證完成目前的樓市調控目標，一些城市開發商報給地方政府網上備案的數據，是地方政府與開發商雙方“協商”好的。開發商把網簽價格報上來，地方政府就會把數據調整一下，如把有些保障房的價格加入或延後高房價項目網簽的模式，中和新建樓盤的價格，這樣既不影響到個盤銷售定價偏高，又有效回避了網簽價格過高的問題。最為典型的一個現象，就是目前中央部委提出要對二三線房價偏高的城市進行限購，現在新的統計數據立馬顯示，很多二三線城市都出現了價格滯漲，或是漲幅下滑的情況。處在同一個調控政策背景下，上個月還是漲勢驚人，説要限購了，這個月卻馬上出現了價格下調。

　　張宏偉：天下沒有兩套房子是一模一樣的，即便是兩套在外觀和內部結構上都相同的房屋，其所處的地段不同，也會導致價格的差異。房屋價格與其他商品價格存在諸多顯著的不同，造成了無論是樣本數據的選擇還是分析方法的不同，都會對房屋價格指數結果帶來巨大的影響。

　　另外，目前新建商品房的價格是由開發商主導的，離市場均衡價格有偏差。因此由於房價指數編制理論不完善，操作不規範，樣本覆蓋率低，數據質量不高等原因。房屋價格指數的變化與市場的實際變化趨勢往往有較大幅度的偏差，從而影響了指數的可信度，也遠遠不能滿足社會與市場的需要。

　　就上海等一線城市而言，昨日國家統計局公佈的數據顯示，上海8月價格與7月持平，同比上漲了2.8。然而滬上多家市場化調研機構反饋的數據則是，上海8月環比微跌1.1%，同比則小幅上揚3.1%。市場調查中，我發現在剛剛過去的8月，共有100個項目價格發生變化，其中47個項目降價，而在這47個項目中，只有6降價幅度超過了1成。

　　房價的上漲和城市建設和GDP的軌跡是一致的，城市不斷地發展，GDP不斷地發展，房價也是不斷地上漲，但是有一個波動，不是永遠地上漲，目前的調控説明上漲可以，但是不要超過GDP的增長速度。

　　黃志堅：按照目前的調控政策的壓制，我相信2011年的成交量，雖然現在是超過2010年的，但是我相信後市會比2010年低的。供應量在增加，而且供應量增加的比例主要在外環線以外，這樣的情況下，中低價位的公寓，後市呈現價格走低的可能。我個人感覺對置業者而言，不要看平均的東西，因為平均的東西是給專家看的，給決策層看的。

　　如何讓國民經濟的晴雨錶更有效

　　記者：房價指數一直被譽為“國民經濟的晴雨錶”，對市場參與者和投資行為和政府宏觀經濟決策都有重要引導性意義，但是由於目前的價格指數存在一些問題，這樣的調查有何價值呢？如何讓“國民經濟的晴雨錶”更有效呢？

　　張宏偉：房地産的開發與交易是經濟活動的重要組合部分，而房地産行業也是無可置疑的支柱行業，房地産價格的變動直接反映宏觀國民經濟狀況，特別是其區域性強，與本地經濟發展情況慼慼相關。因此國家統計局採集的數據雖然存在一定的瑕疵，但是卻能夠大體反映一些現象。

　　比如一線城市目前的價格環比滯漲情況，而從市場上7-9月的一二手房的成交量就可以得到佐證。而通過分析價格指數的變化，對房地産商和行業投資者提供是否進入或是推出的理性投資依據，與此同時，不同地區不同類型房價指數，可以反映各類別房屋的價格增長率和緊俏程度。

　　陸騎麟：由於房屋價格指數是“國民經濟的晴雨錶”，如果使得這個晴雨錶更具可行度的話，在真實的房價獲得上要有突破。現在我們只能在房屋已售出後才能獲知房屋的市場價格。目前，有一個嚴重的問題就是，無論是一手還是二手房企，掛牌價格和評估價格都與市場成交價格存在有差異。而在目前的一些城市，二手房的價格連房産中心登記備案價格都可能帶有嚴重的信息失真。在統計方法存在瑕疵的情況，如果確保統計的原材料不出問題才是關鍵。