山西321戶居民近20年不知自住房屋僅有部分産權_新聞臺

　　中新網太原9月14日電題：公房改革摸石頭過河山西321戶近20年不知房屋僅部分産權

　　作者李鵬飛

　　2006年6月30日，來自山西北方興安工業有限公司(簡稱“興安公司”)的一紙通知，激怒了1979年以來陸續搬進東安化工廠小區新房的321戶居民，自以為擁有現住房屋全部産權的居民被告知，他們僅擁有“46%、49%和71%”的産權，住戶需補繳餘款及利息才能換發全産權的“大紅本”，涉及金額約400萬元人民幣。

　　自2006年接到通知之日起，王承榮、陳德勝、王國政、王文清和呂世榮等平均年齡70歲的數位居民代表便多次往返于太原市房地局等相關部門，拒絕補差並要求承認其擁有房屋全部産權。

　　太原市住房改革主管部門拒絕的理由則是，原東安化工廠對公房出售政策解釋不力，破産前未履行換證義務才致使居民20多年後得悉真相，且住房制度改革初期難免百密一疏，屬於“摸著石頭過河”的探索階段，全國如此，僅太原市相似情況就達數十萬戶。

　　缺失的房産所有權

　　1992年12月開始，12級工人月收入不過40余元的東安化工廠職工以每平米200元的價格一次性付清房款，購買了現在位於太原市北城區迎新街衛化巷的單位公房，有的還舉借外債，次年年底職工們終於領到了所有權性質一欄明確為“私産”的太原市房産所有權證。

　　2000年，興安公司依法接管破産的東安化工廠，2006年夏天看到通知後，王承榮等人開始上訪，並援引並政辦發【1988】108號《太原市公有住房出售暫行辦法》(簡稱《辦法》)第十七條“售房單位領到房屋産權證書後，對購房者一次付清房款的，房屋産權證可發到購買者手中”的規定認為，持有産權證書，即證明買房人繳清了房款，交易合法，證書有效。

　　根據《物權法》第十七條規定，不動産權屬證書記載的事項應與登記薄一致，記載不一致的，除有證據證明登記薄確有錯誤外，以不動産登記薄為準。王承榮要求按照“私産”標準確認居民擁有房屋的全部産權。

　　《辦法》第四條規定認為，舊住房售價按重置價成新折扣和環境系數等按質論價。

　　太原市住房制度改革辦公室政策指導中心提供的《太原市公房出售評估登記表》亦可證明，東安化工廠小區62-67號樓建設于1979年到1985年，符合《辦法》第六條“新舊住房時間劃分以1988年7月1日為界，在此以前交付使用的住房為舊住房”的規定。

　　王承榮認為，“要達到按質論價的規定，就得把原住房的固定資産原值(即房屋成本)作為售價”。

　　呂世榮出示的其從東安化工廠財務部複印的《公房出售情況登記表》顯示，原廠62-68樓總成本價327萬元，總建築面積21895平方米，因此得出約149.44元每平方米的平均成本價，再去除新舊成數，環境系數，污染等因素，居民代表計算舊房的實際重置價應是129.44元每平米，故此認為，居民不僅擁有房屋全部産權，而且還每平米多付了80.56元。

　　根據建設部《關於開展房屋産權驗證和房屋登記工作的通知》建房(1996)314號文規定，房屋産權驗證和登記過程中，部分産權的要核查産權比例。

　　太原市房地産管理局于在東安化工廠居民的房産所有權證上加蓋了“驗證”章字，仍未註明産權比例。

　　陳德勝據此認為，這表示太原市房地局認同産權人持有的産權證是全産權證書。

　　2000年，東安化工廠經營不善被迫破産，由興安公司接管，“太原市中院認定，破産企業債權債務全部結清，並未提到職工拖欠工廠房款，”所以王承榮認定，“根本不存在補交房款的問題。”

　　但上述要求被太原市住房制度改革辦公室政策指導中心拒絕，經過太原市法制辦行政復議處兩次復議，仍被認定，王承榮等321戶居民擁有部分産權。

　　1988年至1993年底太原出售公房均為部分産權

　　1988年2月25日國務院頒布了國發【1988】11號文件《關於印發在全國城鎮分期分批推行住房制度改革實施方案的通知》(附件1)第五條明確指出，舊住房的標準價，按重置價成新折扣和環境因素按質論價。

　　《辦法》正是基於此出臺，其中第四條規定“職工出售新建住房，按標準價計算，新建住房標準價包括：住房本身建設造價；徵地和拆遷補償費，地區級差”，但關鍵的“標準價”三個字被省去，變成了“舊房按照重置價成新折扣和環境因素等按質論價”。

　　由此引發了圍繞每平米200元是標準價還是重置價的爭議。

　　王文清認為，1992年9月10日的《太原市公房出售評估登記表》顯示，太原市北城區迎新街衛化巷62—67號樓標準價200元，錯誤的適用了政策，混淆了重置價與標準價。

　　太原市住房制度改革辦公室政策指導中心主任閻繼萍解釋，舊房售價不過是在新房標準價基礎上乘以成新折扣，區別僅此而已。

　　“所謂重置價，不過是有了成新折扣的標準價”，曾參與起草國務院43號文件的房改專家徐建榮表示：自1988年房改始，至1993年底太原公房出售“都是標準價售房，沒有一套房是按成本價出售的”，這意味著在此期間購買的公房均為部分産權。

　　徐建榮分析，標準價就是只有建造價，即徵地拆遷補償費，勘察設計工程費、住宅小區配套費、稅費等七項中只有人工材料費一項，從價格構成因素看就不是全價。

　　此外《辦法》第十三條規定，職工購買住房後，産權歸個人所有，可以使用、繼承和出售，購買五年後(暫定)可進入市場出售，對購買單位自管産的住戶，在住房出售時，必須出售給原産權單位。

　　1994年國務院頒布國發【1994】43號《關於深化城鎮住房制度改革的決定》(附件5)第二十一條規定，職工以標準價購買的住房，擁有部分産權，即佔有權、使用權、有限的收益全和處分權。

　　徐建榮解釋，王承榮等人房産所有權證上標注“私産”，只是為區別於公産，唯一不妥處即是未在1997年註明産權比例，但徐建榮認為應歷史的看問題，不能脫離當時的歷史背景。

　　房改摸著石頭過河

　　計劃經濟時代，個人的吃穿住用均由國家有計劃地供給，實行象徵性繳納租金的福利住房制度。

　　徐建榮介紹説，尤其在企業，但由於企業負擔重，資金匱乏，不僅無錢維修，老職工退休後單位也沒有能力為新來職工提供住房，全家擠在只有幾平米逼仄的房間裏的人家比比皆是。

　　國務院1988年2月15日頒布的《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》稱，我國現行的住房制度存在著嚴重弊端。國家為城鎮居民建房花了大量投資，但由於不能從經濟機制上制約不合理的需求，城鎮住房問題並沒有得到緩和。

　　基於此，住房制度改革應運而生，中央希望藉此盤活存量房，盤活資金，提振消費，加快經濟發展。

　　為甩掉包袱輕裝上陣，太原各大型企業積極響應住房制度改革，未被列入試點的東安化工廠也主動參與。

　　王承榮回憶當時廠領導動員職工説：“奮鬥一輩子就這一套房子，抓住機會，過了這村就沒這店了。”

　　據閻繼萍介紹，位於太原的大企業江陽化工廠、太原鋼鐵集團、太原重機、太化、電力系統、十三冶、太鐵、晉機等大約1500多個企業約15.79萬戶參與，太原因此在全國房改工作中成績突出。

　　1993年12月底中央下發文件要求停止售房，至此，房改試點第一階段結束，“走一步看一步，發現了問題，就停下來”，徐建榮説。

　　1994年，在總結了6年試點階段的經驗教訓後，國務院發佈了【1994】43號《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，這被徐建榮稱為全國住房制度改革步入正規的開始。第二十七條要求“做好與原有售房政策的銜接，已出售公房均須按照售房當年的售價佔成本價的比重明確個人擁有的産權比例。”

　　“這時全國各地才返回來做本應1992該做的工作，測算標準價佔當時成本價的比例”，徐建榮説：“因為改革初期國家尚未意識到産權比例的問題，同時全國各地標準價也不一樣。”

　　1995年調研後，太原市住房制度改革委員會頒布了並房改委【1995】第5號《關於標準價購買公有住房擁有部分産權比重界定的通知》(附件6)明確規定，1989年住宅建造成本價為456元每平米，凡在1989年11月1日至1992年11月30日以標準價購買的公房，標準價佔成本價的比重為46%；即個人購房後擁有46%的産權。

　　然而，真正核定比例並換發産權證直到1998年才開始，所以1997年王承榮等人的房産所有權證通過了驗證仍未註明産權比例，甚至在1998年，也由於東安化工廠房改辦公司人手不足，且已啟動破産程序，人心惶惶，繼續耽誤了321戶居民明確産權比例並換發權證的工作。

　　接管東安化工廠的興安公司屬下的物業公司經理常志有説，由於職工生活區屬於企業非經營性資産，不屬於破産接受範圍，所以在資産清算過程中，職工房屋資産交接始終沒有進行，直到2006年居民陸續反映要求確認産權比例，才發現東安化工廠的房産交接資料不健全，但早已無處追補。

　　由於年代久遠，閻繼萍只能猜測，購房時東安化工廠房改辦公室工作人員當然知道公房出售是部分産權，或許對居民解釋不到位。

　　該物業公司經理助理李悅坦承，當時居民對自己的權益並不清楚，即使房改管理人員也不了解。

　　原供職于興安公司的徐建榮當時從事房改工作，也只“知道是部分産權，但比例多少，國家沒有政策，也就稀裏糊塗的買了房。”

　　對於陳德勝等居民代表堅持執行其購房前政策的要求，徐建榮認為，改革就是不斷發現問題然後修正，一個摸著石頭過河漸進的過程。

　　專家建議儘快補差

　　經歷了與太原市房地局的數次交鋒，雖然勉強接受了彼時廠方對政策解釋不力致使真相姍姍來遲的現實，但積極支持房改的王承榮等人仍耿耿于讓其補足差額及利息，“公司貽誤是主因，應將1998年至今的利息免去。”

　　這被閻繼萍視為王承榮等人的讓步，但其前提是興安公司將承諾的“遇到房屋拆遷時部分産權按照全部産權比例賠償”落在紙上，“不然口説無憑，將來領導一換，去哪兒找去？”但興安公司以“未來不可預知”為由拒絕，如何協調則成為中秋節過後閻繼萍的重要工作內容之一。

　　承諾並非常志有憑空想象，已提上日程的房屋拆遷已經先後有3家房産商調研，根據常志有提供的産權比例情況，開發商通過成本核算確定了全部産權按照1：1.2比例賠償，71%産權按照1：1.1標準賠償，46%的産權則按照1：1的賠償標準。

　　閻繼萍介紹説，目前321戶中已有7戶交足補差，全太原已有2000多個單位大約70、80萬戶選擇補差換領全部産權證。

　　徐建榮認為，房價太便宜會造成國有資産流失，曾經在房改第一階段太鋼、山西日報的公房一套才賣2000塊，有的城市甚至不到100元，企業收不回錢仍不能改善住房狀況，這不僅違背了國家、個人和單位三方合理負擔的房改意圖，也失去了改革的意義。