一些夫妻把房子賣出後又後悔當初賣價偏低，於是夫妻雙方會以一方不知情為由訴至法院，企圖達到撕毀合同的目的。為制止這類案件發生，不久前出臺的婚姻法新解(三)對此作出明確規定—

　　丈夫把房屋賣給了別人，其後，妻子卻以不知情為由企圖毀約。

　　2005年，許某夫婦為了兒子結婚需要，以15萬元的價格，在辛集市購買某小區一處單元樓房，房産證登記在許某名下。2009年，許某以18萬元的價格將此房出賣給張某，但遲遲沒有辦理房屋過戶手續。其後，張某多次要求許某辦理房屋過戶手續，因房價持續上漲，許某以各種理由進行推脫。為保住房産，許某的妻子方某以此房屋係夫妻關係存續期間購買，係夫妻共同財産，許某擅自處分該房産自己並不知情為由，將丈夫許某和張某起訴至法院，要求確認房屋買賣協議無效。

　　法院認為，被告許某與被告張某在有仲介人參與的情況下簽訂房屋買賣合同，該行為是二被告的真實意思表示，屬於訂立合同的行為。二被告簽訂房屋買賣協議時，許某出示的房屋所有權證載明房屋所有權人為許某，共有權人一欄為空白，許某也未提出任何與其妻相關的事宜，被告張某有理由相信許某對該房産享有完全處分權利、具有處分權。根據有關法律善意取得制度的規定，判決被告張某善意、有償取得該案所涉房産。

　　此案在審理時有兩種不同的觀點，一種觀點認為，這處房産是夫妻共同財産，許某在未經方某同意的情況下擅自進行處分，是無權處分，合同無效。另一種認為，房屋産權證登記在許某的名下，張某無從考察許某是否已婚及在處分房屋時是否經過方某的同意，根據公示公信原則，張某只要能夠證明自己在簽訂房屋買賣合同時是善意的，並支付了合理的對價，雖未辦理房屋過戶手續，但合同有效，許某應協助張某辦理房屋過戶手續。從法院的判決結果來看，法院顯然支持了後一種觀點。

　　【説法】

　　保障第三人善意買房權益的“利器”

　　高平(律師)

　　根據以往法律規定，婚姻關係存續期間購買的房産為夫妻共同財産，在一方不同意的情況下，另一方擅自進行處分，一般認定無效。但根據新近出臺的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》有關規定，第三方若是善意購買，房子一經賣出就追不回來了。該條款是物權法善意取得制度在夫妻財産關係中的特別規定，是對夫妻財産關係又一個突破性規定。

　　婚姻法司法解釋(三)規定：一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價並辦理産權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

　　物權法是調整財産關係的基本法，強調物的歸屬和利用；婚姻法在調整夫妻財産關係方面屬於特別法，夫妻財産關係不僅涉及夫妻之間的財産權屬，也涉及到第三人的利益。在夫妻關係內部，財産關係適用婚姻法的規定，對外則應適用物權法，這是考慮交易安全及物權的公示效力。所以善意取得制度在婚姻法中的適用，進一步明確規定了夫妻一方在另一方不知情的情況下，將雙方共有的房屋賣給第三方，當權利人的利益與第三人的利益發生衝突時，對是優先保護權利人的利益還是優先保護第三人的利益進行了價值判斷，是對夫妻財産關係的對外效力作出的明確規定。

　　隨著二手房價格一路攀升，不少賣房人後悔當初賣價偏低，於是想盡各種辦法將房“要”回來。“夫妻一方不同意”往往就是最好理由，所以在法院上演了一幕幕“夫”告“妻”與買房人或“妻”告“夫”與買房人的案件。婚姻法新解中有關善意取得制度規定，有助於遏止這類案件的發生，保護善意買受人的利益。(記者 劉常儉 見習記者 高 薇)