本報記者 孫乾 孫雪梅

　　實施時間超過10年的《房地産開發企業資質管理規定》即將重修。昨天，國務院法制辦公佈該規定重修的徵求意見稿，擬將各級房企資質認定條件大幅提高。其中，一級資質認定條件中，註冊資本由“不低於5000萬元”提高至“以貨幣形式實繳註冊資本不低於2億元”。此外，所有房企如果存在囤地、捂盤、哄抬房價等行為可被吊銷資質。

　　變化

　　囤地捂盤或將出局

　　與現行規定有所不同，徵求意見稿增加了資質認定的基本條件，即申請房地産開發企業資質的企業，首先應當滿足四條基本條件：具有經房地産開發主管部門備案的房地産開發項目手冊；具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》制度；未發生過重大工程質量事故；近3年內無相關違法違規行為。

　　其中，徵求意見稿所指的違法違規行為主要包括：發生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房價及其他違法開發行為，情節嚴重，經有關行政主管部門查實的；在開發經營過程中引發影響社會穩定的群體投訴並經核實負有主要責任的；其他應被追究法律責任的嚴重違法開發行為。

　　同時，徵求意見稿規定，如果房企在開發經營過程中存在上述違法違規的行為，以及開發建設的項目工程質量低劣，出現重大工程質量安全事故的情況，有權限的縣級以上房地産開發主管部門可視情節輕重作出降低資質等級或吊銷資質證書處理，並可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。

　　變化

　　資質認定更加嚴苛

　　現行規定中，對一級、二級、三級的資質條件中，規定了註冊資本分別為不低於5000萬元、2000萬元和800萬元。

　　徵求意見稿中，對此條件進行了大幅提高。其中明確規定註冊資本需要“以貨幣形式實繳”，而數額分別提升至不低於2億元、1億元和5000萬元。

　　此外，徵求意見稿對各級房企資質從事房地産項目的時間、累計竣工面積、在建房屋建築施工面積都有了新的規定。比如，現行規定中對一級資質的條件規定為“從事房地産開發經營5年以上”，而徵求意見稿將此條件調整為“開發過3個以上房地産開發項目，獲得二級資質3年以上”。而且，近3年房屋建築面積累計竣工面積也由現行“30萬平方米以上”提高至“60萬平方米以上”，並進一步增加規定要求一級資質房企“在建房屋建築施工面積30萬平方米以上”。

　　與此同時，二級、三級、四級房企資質認定條件嚴苛程度均有提高。

　　現行條例規定，一級資質的房地産開發企業承擔房地産項目的建設規模不受限制，可以在全國範圍承攬房地産開發項目。其他資質等級企業應當在規定的業務範圍內從事房地産開發經營業務，不得越級承擔任務。二級資質及二級資質以下的房地産開發企業可以承擔建築面積30萬平方米以下的開發建設項目，承擔業務的具體範圍由省級人民政府住房和城鄉建設主管部門確定。

　　徵求意見稿規定，以本企業名義從事跨地區開發經營的，應當在項目開發地縣級以上房地産開發主管部門辦理資質備案手續，並將異地開發項目和異地工作的主要負責人員情況報企業註冊地縣級以上房地産開發主管部門備案。

　　變化

　　企業資質設有效期

　　按照現行規定，房地産開發企業的資質實行年檢制度。對於不符合原定資質條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降級或者登出資質證書。同時，房地産開發企業無正當理由不參加資質年檢的，被視為年檢不合格，由原資質審批部門登出資質證書。

　　徵求意見稿擬不再實行資質年檢制度，而設定了資質的有效期限。其中，規定房地産開發企業一級資質證書有效期為5年。二級及二級以下資質等級證書有效期限由省級住房和城鄉建設主管部門規定。暫定資質有效期1年。房地産開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質有效期，但延長期限不得超過２年。

　　房地産開發企業需要延續資質證書有效期的，應當在資質證書有效期屆滿60日前，向原資質審批部門提出延續申請。

　　説法

　　小開發商

　　面臨淘汰

　　昨天，一家擁有一級開發資質房地産企業相關負責人稱，即使註冊資本提高到2億元，公司仍符合一級資質認定條件，“至於要求已開發3個以上房産項目等條件，公司也都具備”。

　　另一家不願具名的小房企負責人則認為，修改規定後該企業發展會受限制，“資質可能降級，拿地更難”。該負責人稱，修改後的規定可能讓“大企業更強，小企業面臨淘汰”。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強稱，徵求意見稿中的部分條款對大型房企更有利，如“一級資質房企承擔房産開發項目的建設規模不受限制，二級資質及二級資質以下的房企只可承擔建築面積30萬平方米以下的開發建設項目”。陳國強稱，部分條款明顯傾斜于大型企業，對新進企業和小企業的限制則較大，中小房企的發展將更加困難。

　　中國房地産業協會副會長顧雲昌認為，10年前全國房地産企業還屬於起步階段，如今全國已有6萬家房産企業，加上通貨膨脹、土地價格升高等因素，如一級資質仍只規定註冊資本5000萬元，顯然門檻太低。此外，隨著房地産企業開發能力的提高，開發項目數量增加，通過修改現行規定規範管理也很有必要。

　　陳國強認為，提高門檻可以避免過多資金流向房地産開發市場，減少房地産行業的經濟泡沫。他稱，因房地産行業投資回報率高，如果門檻太低，吸引過多社會資金投入房地産開發，更易形成經濟泡沫。