CFP供圖

　　未來很長一段時間，限購都會是樓市的一個關鍵詞。

　　“就在8月份，估計會有20個左右的二三線城市被列入限購名單。”偉業我愛我家集團副總胡景暉告訴記者。

　　2010年4月17日，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發出，要求對房價上漲過快的部分城市進行限購。這個通知發出近15個月之後，國務院對樓市限購的態度非但沒有放鬆，反而更加嚴厲。

　　對房地産市場調控，7月12日，國務院常務會議作出繼續從緊的決定：已實施住房限購措施的城市，要繼續嚴格執行相關政策；房價上漲過快的二、三線城市，也要採取必要的限購措施。

　　到目前，雖然還沒有看到相關部門拿出需要限購的二三線城市名單，但市場上的各種猜測已經此起彼伏。可以預想的是，限購將會在我國樓市繼續蔓延下去。

限購政策帶來了哪些變化

　　2010年4月，《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發出13天后，北京市就拿出了實施細則，對購房作出了嚴格的限制：每個家庭只能新購買一套商品住房。

　　此後，深圳、上海、廈門、南京、杭州等城市相繼出臺限購政策。

　　雖然都是限購，但不同的城市給出了不同的方案。北京的政策最為嚴厲，要求購房人提供5年的社保證明或5年的納稅記錄，有的城市則只需要提供一年的社保證明或納稅記錄。

　　限購政策在推出之初就讓業內震動不已，曾被評為最恐怖的地産調控舉措。

　　正如業內所預測的，限購政策很快讓樓市的交易陷入低谷。

　　偉業我愛我家集團副總胡景暉提供的數字顯示，今年上半年北京市二手房成交量為6.1萬套，估計全年成交量能達到13萬套。而2010年，北京市二手房成交量為21萬套。也就是説，今年北京市二手房的成交量可能比去年減少四成左右。

　　“一手房的成交全年估計在5萬套左右，而去年是8萬套，同樣是減少了四成左右。”胡景暉説，其他城市的交易狀況，差不多也是這個樣子。

　　雖然房價還沒有出現明顯的下跌，但限購政策的影響也在慢慢顯現。

　　國家統計局的數據顯示，今年6月，全國70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格與去年同月相比，價格下降的城市有3個，漲幅回落的城市有28個。同比漲幅在5.0%以內的城市有39個。二手住宅，全國70個大中城市價格同比下降的有5個，漲幅回落的有24個，同比漲幅在5.0%以內的城市有48個。

　　從國家統計局今年上半年發佈的每月的70個大中城市房價數據來看，1月至6月，新建商品住宅價格環比上漲的城市逐漸減少，漲幅不斷收窄：1月，漲幅前三位城市均超過2%；3月，該數據則不超過1%；6月，漲幅均不超過0.5%。

　　“應該説，限購的目的是讓需求回歸理性。”胡景暉説，在實施限購的這一年來，確實對一部分需求的釋放起到了延緩作用。

二三線城市房價漲幅領跑全國

　　在中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強看來，限購的矛頭指向的就是投資需求。在北京、上海等一線城市，限購確實凍結了一部分投資需求。在北京，非當地戶籍的購房人群比例已經出現下降。

　　中國不動産研究中心的統計分析顯示，限購政策的確對抑制市場泡沫起到了一定作用，很多區域投資者數量減少了30%以上。據21世紀不動産數據顯示，目前絕大部分區域投資需求急劇減少，目前已經降至10%以下。

　　實施限購的城市，需求在一定程度上被壓制。這些需求轉移戰場，開始進入沒有限購的城市，或者限購措施相對溫和的城市。

　　同樣是國家統計局發佈的數據，進行整合分析後顯示，今年上半年房價漲幅排名靠前的城市中，二三線城市是主體。

　　6月，在70個大中城市中，新建商品住宅價格環比漲幅超過0.3%的有13個，都是二三線城市，同比漲幅在5%以上的城市有31個，除了廣州外，其餘屬於二三線城市，一些未出臺限購政策的城市漲幅超過6%。

　　“從今年上半年來看，二三線城市的房價漲幅開始領跑全國，這跟過去大不一樣。”胡景暉説，這些領跑的城市中既有已經出臺限購政策、但政策比較溫和的城市，也有尚未出臺限購政策的城市。

　　胡景暉説，一方面，有些二三線城市正處於老城區改造的過程，需求大為增加；另一方面，品牌開發商開始進入這些城市，不論在産品理念、質量上都跟過去不一樣，價格上不可避免地出現了拉升。

　　胡景暉所説的情況在山東省煙臺市就有明顯體現。自2009年萬科進入煙臺開始,短短兩年之內,房企排行榜50強中有13家都先後來到煙臺——萬科、保利、龍湖、越秀等都在煙臺市開始了規模不小的開發。如今，在煙臺市的一線海景房價格已經突破萬元大關。

　　7月底，煙臺一些樓盤的銷售人員就告訴記者，很可能8月就要開始限購。

　　接過了一線城市領漲的接力棒，二三線城市開始成為接下來限購的重點。

　　據了解，住房和城鄉建設部曾要求各省對是否應該進行限購的城市進行排查，給出5條判斷標準：價格指數是否處於前列，6月房價和去年底價格相比的漲跌情況，城市上半年住宅成交量同比是否增幅很高，外地人購房的比例是不是較高，群眾對當地房價是否反映強烈。

　　根據統計，目前已經有近43個城市開始了限購。按照住房和城鄉建設部的排查，限購將不僅僅在二三線城市中擴容，一些房價上漲過快的四線城市也很有可能進入限購名單。

　　胡景暉告訴記者，從數據上看，取代一線城市領漲的那些二三線城市可能有20個左右，這些城市被列入限購名單的可能性最大。

　　儘管相關部門並沒有公佈二三線城市限購名單擴容的時間表，但多位業內人士都告訴記者，8月應該就會見分曉。

調控政策的平衡點究竟在哪

　　在陳國強看來，限購是階段性的措施，不應該制度化。當前房價高位運行，才會導致限購這樣權宜性的措施出臺。限購不是一個單項政策，要與保障房政策配合使用。

　　“也就是説，政府在處理高房價問題上要加減法並用。”陳國強説，一方面，先用限購措施把一部分需求凍結，另一方面，通過加速保障房建設，增加供應量，來緩解供求矛盾。如果説住宅市場供求矛盾得不到緩解，限購措施很有可能在全國範圍內鋪開。

　　陳國強告訴記者，現在能看到的是，對付投資性需求，限購已經是基本的方法。

　　不過，事情總是有兩面性。當限購凍結了一部分投資性需求的時候，房地産市場的開發建設也開始放緩。

　　根據鏈家地産市場研究部統計，今年前7個月，全國土地流標353塊，比去年同期增長242%。前7個月，全國住宅土地流標前十城市中包括瀋陽、濟南、大連、北京、成都等城市，其中8個為已限購城市。

　　這其中，住宅類土地流標數量為163塊，佔比達到46%。 鏈家地産首席分析師張月認為，今年以來，全國土地流標趨勢非常明顯，尤其是“限購”城市，調控壓力迫使開發商拿地更謹慎。

　　按照中國不動産研究中心的統計分析，今年上半年，杭州的樓市就已經不再僅僅是低成交量的問題，還出現了低土地出讓金的情況。今年上半年，杭州市樓市成交量創3年來新低。上半年，土地出讓總額不足80億元，是最近5年來的最低紀錄。

　　不僅僅出現在杭州一個城市。在北京，今年上半年共成交土地113塊，土地出讓金合計約325億元，同比去年減少約307億元，降幅達48.6%。

　　在樓盤的供應上也出現了減少的跡象。相比6月，北京7月商品房供應量減少了近七成。此前預計7月入市項目應有40個，但當月取得預售許可證的商品房期房住宅(不含保障房)項目僅16個，提供住宅套數為4292套，供應量創造了最近4個月的新低。

　　不難想象，隨著限購的擴大化，開發商拿地、建設的熱情會隨之下降，那麼未來樓市的供應量會不會出現問題？

　　“這確實是調控的悖論。”陳國強告訴記者，如果壓制需求的時間過長，一定會影響土地市場，繼而波及地方財政，而地方財政的減少將會影響到保障房的建設。這樣一來，樓市供求的矛盾就無法得到有效的緩解。

　　那麼，調控政策的平衡點究竟在哪？

　　在陳國強看來，要把握這個平衡點就需要詳盡、可靠的數據。目前相關部門手中有大量的數據，但這個數據的準確程度、可靠程度就不得而知了。從數據上看，地方政府確實是在增加住宅用地的量，在加大供應上努力，但效果如何，現在還看不到。

　　從北京、上海等城市的限購實施效果來看，已經有業內人士對這一政策是否帶來供求的新矛盾表示擔憂。

　　“以北京的經驗看，政策的力度過大了。”胡景暉説，在北京市，對是否保持這麼高的購房門檻，已經有了新的討論。有意見認為，可以做一些調整，比如推行綠卡制度，不再對個稅、社保年限作那麼高的要求。