本報訊 上個月，懷柔作為落實《北京市物業管理辦法》的試點啟動，將實現業主一卡通發放全覆蓋、業主大會成立全覆蓋等，今年9月中旬全市推廣。

　　昨日，記者從市住建委和懷柔住建委了解到，首批業主大會將於近日領取登記證書，業主大會將首次成為一個實體組織。

　　據懷柔住建委相關負責人介紹，懷柔有200多個小區，試點前已有40%多成立了業主大會，這些小區經過培訓後都已具備了領取登記證書的條件。而此前沒有成立業主大會的100多個小區中，也已經有6個小區基本完成了業主大會的成立，“近日我們就將選取首批小區，辦理髮放登記證書。”

　　懷柔將對業主大會備案、登記、刻章、領取機構代碼實行一站式辦公，整套程序大約40分鐘就可辦理完畢。

　　本次試點中，懷柔還將實現業主一卡通全覆蓋，全區4萬戶業主均將領到業主一卡通。從前日起，已在18個小區集中發放1萬張。領取一卡通後，通過網站或電話就能投票表決小區的公共事務。

　　懷柔住建委相關工作人員提醒，今後二手房過戶時，該業主一卡通也將隨房屋一併轉移，在辦理房産過戶、實行網簽前，要先辦理一卡通過戶，方能辦理房産過戶。

　　釋疑

　　1 業主大會登記後能做什麼？

　　業主大會將成為對小區公共部位、共有設施管理的主體。市住建委物業服務指導中心主任王穎稱，過去業主大會沒有登記，只能委託業委會與物業公司簽訂物業服務合同。而出於擔心法律效力，物業公司還要與每個業主簽訂一份合同。登記後就可以直接由業主大會與物業公司簽訂合同。簽訂前，由全體業主共同決定服務事項和收費標準。物業公司則不再與每個業主分別簽訂合同。

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　　能獨立對外經營公共部位？

　　王穎稱，公共部位的經營，比如電梯廣告等，過去業主大會沒有登記，無法開發票，因此公共部位的經營只能委託開發商或物業公司與經營公司簽訂合同，再分成收益。業主大會登記後，可直接找經營公司來經營這些項目，公共部位的經營收益也可以全部歸到業主大會賬戶中。

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　　今後業主物業費將交給誰？

　　業主大會登記後也要承擔管理責任。比如今後沒有單獨物業費的概念，而是業主共同管理資金，業主共同管理資金包括物業費、專項維修資金等。業主大會成為了實體組織，由其選聘物業公司，支付給物業公司費用，物業費也就應由業主大會來負責收取。同時，業主大會也要盡到對小區公共部位和共有設施管理和維護責任。

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　　業委會是決策管理者嗎？

　　過去業主大會沒有成為實體組織，小區公共事務是委託業委會來管理。這就有可能形成一個誤區業委會是小區管理者。“這是不對的，全體業主才是整個小區的主人，業委會只是一個執行機構。”王穎説，業主大會登記後，就相當於股東大會，是小區最高權力機構，業委會則是執行業主大會決議的董事會，公共事務要依據業主大會的決議來執行。

　　案例

　　業主大會可起訴欠費業主

　　怡成花園是懷柔問題比較多的一個小區。3年前成立了業主委員會，決定不要物業公司，物業費由業委會收。頭一年，業主們繳費情況還比較好。但由於業主和業委會之間出現了矛盾，欠費的越來越多，今年沒交物業費的已有70多戶。因拖欠電費，還面臨著停電的處境。

　　近期，業委會將部分欠費的業主告上法院。但由於業主大會還不是實體組織，無法作為主體來訴訟。因此即便是想起訴，也面臨著法院不受理的難題。

　　市住建委物業服務指導中心主任王穎表示，業主大會登記後就成了實體組織，有民事行為能力。業主大會可以作為原告，起訴侵犯業主利益的行為。同樣，如果業主大會侵犯了別人的利益，也可以作為被告起訴。

　　今後修房錢握在業主手中

　　富樂公寓是個老小區，業委會主任寇福生説，2003年不少頂樓的屋頂漏水了。本該動用住宅專項維修資金修理，但賬戶卻一片空白。去政府部門查詢後才知道，維修資金當初交給了開發商，而這筆錢一直扣在開發商手中。如今開發商已經登出了，資金也沒了下落。

　　市住建委副主任張農科表示，此次懷柔試點中的“專項維修資金歸集全覆蓋”就是要解決這個問題，所有住宅項目都將全部歸集專項維修資金。業主大會成立後，維修資金將劃轉至業主大會專用賬戶，並直接存入每個業主的一卡通中。經業主表決後，業主大會可以方便地使用維修資金。

　　同時，過去放在産權單位、開發商手中的維修資金將全部追回歸集。即便是已經登出的開發商，也要找到母公司或債權單位，將維修資金歸集。

　　本版采寫/本報記者 馬力