"十二五"房地産調控政策將以保障民生為主軸

　　中新網5月5日電 2011年中國房地産高峰論壇暨《房地産藍皮書》發佈會今日舉行，《房地産藍皮書》副主編尚教蔚副研究員，就房地産發展“十二五”及未來十年房地産市場展望做主題報告，他提出，房産政策方面，“十二五”乃至未來十年房地産調控政策必將為保障民生為主軸。

　　首先，從房地産市場需求看，房産特別是住房需求主要來自兩方面：一是新增家庭住房需求，二是既有家庭改善性住房需求。以新增家庭住房需求將呈下降趨勢，根據“五普”人口數據，全國人口婚配年齡段人口高峰將在2014年到來。城市人口的婚配人口高峰在1998年已經到達。我國城市化速度“十一五”期間出現了下降趨勢，導致我國城市新增長數量將呈下降態勢，新增家庭需求也呈現萎縮趨勢。

　　二既有家庭改善性需求取決於經濟增長和收入分配格局變化，也就是取決於家庭收入的儲蓄水平。如果未來我國能夠保持較高增長率並實現相對公平的收入格局，則經濟在三到五年收入增長後，既有家庭改善型需求可能再次釋放。

　　三城市住房需求結構分化，住房需求結構主要取決於收入水平和家庭結構，並對我國人口結構，城市化速度，經濟發展條件變化特點，改善性住房需求佔比增加，小戶型住房需求逐漸萎縮。

　　其次，從房地産市場供給來看，近期城鎮新增房地産供給仍將保持快速增長趨勢，“十二五”後期及“十三五”進入平穩供給期，但出現大幅下降的可能性也很小。2009、2010年房地産開發企業土地購置新開工高峰，在建項目將在2011年、2012年形成實際有效地房地産供給，國家近年來加大了住房保障支持力度，大批增長的中小戶型用房供給將在2011、2012年集中上市。

　　“十二五”及“十三五”我國城市房地産需求特別是住房需求矛盾將逐漸緩和，導致房地産開發企業調整開發建設能力。我國處於資源約束嚴重的國家，人均可供開發用地少，不允許我國住房建設過度擴張，新增房地産供給不可能長期快速增長。我國經濟發展屬於典型的政府主導型，當房地業調整接近經濟增長時，中央與地方政府均可能尋求對房地産開發的支持，存量市場二手房控比示範量，將逐漸增大。

　　從房地産政策看，房産，特別是住房是滿足居民住房需要和財富項目手段，是民生保障的最重要的組成部分，因此“十二五”乃至未來十年房地産調控政策必將為保障民生為主軸。二是“十二五”和未來十年，我國居民儲蓄資産和社會整體仍將有較大增長，人民幣升值壓力短期內也難以得到有效改善，因此巨大的投資性購房需求將持續存在。為維護市場穩定和保障民生，國家調控政策重點仍未大力抑制投機性住房需求。

　　住房持有稅是最有效調控手段，也是對既得利益最大的調控工具。因此住房持有稅能否真正出臺並實施將是衡量房地産調控政策趨向的重要目標。（中新網房産頻道根據網絡直播文字整理）