杭州：物業江湖告別“跑馬圈地”時代

　 《杭州市物業服務企業生存環境分析》報告日前發佈，

　　杭州300余家物業公司，物業費收繳率平均只有70%，

　　四成企業虧損，物業市場將迎來整合高峰

　　物業江湖告別“跑馬圈地”時代

　　□本報記者 岳雁 吳佳妮

　　下沙的清雅苑小區又在醞釀著更換物業了，這已經是第三次了。業主們想要找資質高、口碑好的物業公司，可被業主看得上的物業公司，卻對小區物業的招投標沒興趣，有興趣參加角逐的，業主們又嫌棄這些公司不夠檔次。

　　清雅苑的情況，可以説是杭州大部分樓盤目前所面臨問題的縮影。近年，名牌物業的崛起，打破小物業遍地開花的現狀。杭城的物業市場，正面臨著新一輪的洗牌。

　　近日，在杭州市房管局物業監管處、物業管理協會等部門主辦的“杭州市物業管理懇談會”上，浙江工業大學房地産研究所課題組通過對杭州市323家物管企業中的249家進行調查，對304位業主入戶問卷查訪後，發佈了一份《杭州市物業服務企業生存環境分析》，折射出目前杭州物管行業面臨的諸多問題。

　　1999年，還沒有物業管理概念

　　2010年底，已有400多家物業公司

　　一級資質公司5年裏從4家擴張到21家

　　杭州的房地産在上世紀90年代開始蓬勃發展，可直到1999年，杭州還都沒有實現物業管理概念。

　　當時的杭州，只有4家老牌的物業公司，南都物業、綠城物業、金都物業、耀江物業。4家都挂靠在各自的房地産公司下面。

　　雖然物業管理的起步，比房地産足足晚了10多年，但是發展迅猛的程度，相比之下，卻一點也不遜色。

　　2010年年底，杭州市房産管理局物業監管處對杭州的物業市場做了一個統計。目前在杭州註冊的物業公司共有386家。

　　物業監管處主任章艷説，如今的物業公司，不再像前幾年，只滿足於管理一兩個樓盤的小打小鬧，而是更看重提高資質、全方位服務以及品牌打造。

　　“5年前，杭州只有4家一級資質的物業公司，可現在拿到一級資質的已經有21家。”章艷説，二級資質的物業公司目前有46家，三級資質的319家。

　　杭州市物業管理協會會長宋建慧表示，每年都有13家左右的物業公司遞交一級資質申請書，基本上有7成可以通過審批。

　　物業和小區進入雙向選擇時代

　　高資質的挑業主，低資質的被挑選

　　對於物業公司看中資質的提升，宋建慧説，這是因為業主們對物業公司的要求在逐年提高。

　　杭州文三路上的某小區，地段好，戶型正，還是重點學區。去年年底，當這個小區傳出更換物業的消息後，不少物業公司紛紛遞交了招投標書。可出乎業委會意料的是，來競聘的物業公司，大多是二、三級資質的物業公司，一級資質的一家也沒有。

　　“我們前期聯絡過兩家一級資質的物業公司，他們也都派人考察了幾次，可最後還是決定不參與招投標。”業委會的一位成員告訴記者，這兩家公司不投標的理由都很簡單，因為小區歷史遺留問題太多，不敢接手這類的二手樓盤。

　　“我們小區是個高檔小區，肯定要找最好的物業公司，才能滿足所有業主的需求，資質不夠的，肯定得不到業主的認同。”正如業委會的預想，參加投標的物業公司一公佈後，即遭到業主們的反對，換物業的事情擱淺，目前只能讓社區託管。

　　“物業公司的資質越高，主動性也就越高，不愁沒有樓盤承接。”宋建慧説，高資質的物業公司，是挑選業主，而低資質的物業公司，則是等待挑選。

　　“大部分的二手樓盤，有很多開發商遺留下來的問題。一旦物業進駐，也就接下了這些燙手的山芋，如果問題難以解決，就會引發業主不滿，很多糾紛就是這樣發生的。”章艷説，這就是一級資質的物業公司不太願意接二手樓盤的原因。而不得不接下這些生意的二、三級資質物業，會因為糾紛而導致物業費收繳困難，資金鏈一旦斷裂，就會陷入財務困境。

　　據了解，小和山有個樓盤，開發商願意每年補貼120萬元，只希望一家大牌物業公司進駐，但是無人問津。

　　39.47%虧損，盈利20萬元以下的佔39.04%

　　2009年至今只增加20來家新公司

　　物業市場迎來淘汰與整合高峰

　　2009年，物業管理協會曾經作過一次統計。當時杭州共有380家物業公司，其中有55家明確表示，將逐步退出物業管理市場。

　　“眼下進入物業市場，還能分到一小塊蛋糕，但是這塊蛋糕正在逐漸縮小。2009年至今，杭州整個物業市場，只增加了20多家新公司，還不到那一年退出市場的公司的一半。”宋建慧説，物業市場的發展已經從急速開始變緩，將要迎來的是整合。

　　“大公司繼續做強做大，吞併的蛋糕份額也越來越多。那些小成本的物業公司，要麼被融資，要麼就是淘汰。”

　　宋建慧分析，小物業之所以會被淘汰，是因為現在相關的物業管理配套政策不到位、居民權責意識不強、開發商工程質量遺留問題多等多種原因，杭州的物業服務行業正面臨著一場潛在的危機。

　　“小成本的物業公司，盈利非常難。”隨著目前市場猛刮漲價風，不論是人力成本，還是經營成本，一眨眼就攀升了。大公司資金雄厚，靠不縮水的服務質量來贏得業主的認同。而小公司原本財務就緊張，服務勢必縮水，在這樣的情況下漲價，業主肯定不答應。

　　杭州市房管局物業監管處對杭州市228個物業企業2009年的收益情況進行統計，39.47%的企業是虧損，盈利在20萬元以下的佔39.04%，20萬元以上的只佔21.49%。

　　據統計，杭州很多小區的物業收繳率普遍較低，一些一級資質物業公司管理的示範小區，物業費收繳率能保持在95%左右，而一般的小區基本維持在70%-80%的水平，部分小區甚至在50%以下。

　　宋建慧表示，物業費收繳率總體不高有多重原因。其一是現在很多樓盤空置率高；其二是開發商遺留工程質量問題多，而業主把這些應該由開發商承擔的責任，加罪于物業；其三是一些小成本公司，由於人員配備不足、維修不及時、收費不規範等情況，使得業主對服務不滿意，不交、少交、欠交物業服務費。

　　物業費收繳率越低，小成本的公司自然無法維持正常運營，引發惡性循環。宋建慧説，不少小成本的物業公司，通過減少人員配置減少虧損，少數企業則熱衷於接新樓盤，採取掠奪式經營，然後一走了之。

　　“這樣下去，小成本的物業公司肯定無法良性發展下去。雖然目前還沒有集中爆發出來，但這是一個行業趨勢，遲早的事。” 宋建慧説，物業市場正在經歷一個規範化的過程，有淘汰，有整合。