專家：租金不能想漲就漲 房屋出租必須登記備案

　　對於租房客來講，最怕就是和房東産生糾紛後，找不到地方説理。

　　今年2月1日起，國家實施了新出臺的《商品房屋租賃管理辦法》。結合新政策，本次房交會上，組委會昨日發佈了幾大典型案例，針對房屋租賃中應注意的環節和存在的風險，給本市的房東和房客們提個醒，教大家維護自己的利益，避免糾紛。

　　房東不能想漲價就漲

　　要賣房須先告訴房客

　　案例一：2009年5月，市民劉某租賃張某産權房屋100平方米用於經營。雙方合同約定，租賃期為5年，租金8000元/月。合同簽訂後，雙方到房屋租賃管理部門辦理了登記備案手續。

　　2010年10月，劉某接到通知，張某已將該房屋轉賣他人。新的業主要求劉某搬走，或者把租金漲至1.2萬元/月。劉某拒不接受，同時提出願意以同等價格購買此房屋産權。為此各方僵持不下，經營也無法正常開展。

　　渝中區房管局房屋租賃管理中心副主任羅良成表示，根據相關規定：“房屋租賃期限內，因贈與、析産、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續有效。”這就是所謂的“買賣不破租”。而且承租人有優先購買承租房屋的權利。

　　本案中，劉某使用的房屋在租賃期間被出租人轉讓他人，劉某可以要求新的産權人執行原租賃合同的約定。同時，張某事先沒向劉某告知轉讓房屋的信息，劉某有要求在同等條件下優先購買此承租房屋的權利。

　　另外，《商品房屋租賃管理辦法》中，首次明確出租人不得單方面隨意提高租金。本案中，新的業主提出漲租的另一種選擇，就是明顯違背這一條款的。

　　房屋出租要登記備案

　　出意外才知該誰負責

　　案例二：2009年8月的一天，市民章先生家的房子突然起火，火勢蔓延到了隔壁錢某家，錢某房屋也嚴重燒燬；消防部門認定火災原因不明。事後，錢某把章某告上了法庭，要求章某賠償其所有損失。

　　庭審中，章某拿出了房屋租賃合同，證明該房屋起火時出租給了彭某。而派出所出警筆錄顯示，起火時，彭某已把房子轉租給了其他四人。但彭某和其他四人身份信息全無，無從查起。

　　法院審理認為，本案中，誰對火災具有過錯無法確定。章某作為房屋出租人，獲得租金收益，應對錢某房屋受損承擔責任。近日，法院判決章某對錢某承擔一定比例的賠償責任。

　　專家分析稱，如果章某在訂立房屋租賃合同後到房管部門備案登記，就可以確定彭某和其他四人的身份，火災原因、過錯歸屬就有可能查明。這樣，章某非但不用賠償錢某的損失，自己房屋的損失還可得到賠償。

　　按《商品房租賃管理辦法》的規定，房屋租賃合同訂立後三十日內，房屋租賃當事人應當到當地房屋租賃管理部門辦理房屋租賃登記備案。因此，法官建議出租戶吸取章某的教訓，及時將房屋租賃情況進行登記，免得發生事故後房客一走了之而獨吞苦果。

　　房子出問題房東該修

　　房客使用不當才例外

　　案例三：楊某租用某物管公司一套房子，使用過程中，房屋出現滲水問題。物管公司稱滲水是由於楊某擅自改變衛生間設施造成的，要求由楊自行恢復，雙方為此僵持了兩年。在此期間，由於沒有及時維修，已給楊某造成了一定的財産損失。

　　羅良成認為，按法律規定，承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內維修。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或延長租期。為此，該物管公司未盡修繕房屋義務，確有不當之處。但另一方面，承租人只能合理使用房屋，不得擅自改動房屋承重結構和拆改室內設施。

　　本案中，如果滲水原因確實是由楊某擅改衛生間設施造成的，就應當負責修復或者承擔賠償責任。

　　房屋租賃合同這樣簽

　　才能保障各自的利益

　　為保障房屋租賃當事人合法權益，防止租賃糾紛的産生，房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：

　　（1）房屋租賃當事人的姓名（名稱）和住所；

　　（2）房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，傢具和家電等室內設施狀況；

　　（3）租金和押金數額、支付方式；

　　（4）租賃用途和房屋使用要求；

　　（5）房屋和室內設施的安全性能；

　　（6）租賃期限；

　　（7）房屋維修責任；

　　（8）物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納；

　　（9）爭議解決辦法和違約責任；

　　（10）其他約定。

　　租賃當事人如需要正規房屋租賃合同文本的，可到當地房屋租賃管理部門領取。

　　重慶晚報記者 陳富勇 實習記者 王端鴻