業內人士稱：推廣限價商品房需補“漏洞”

圖片來源：新京報 記者 秦斌

　　【背景】

　　北京首個試行“限房價、競地價”的中小套型普通商品房項目(中國鐵建長陽國際城)是去年5月推出的試點項目，在招拍挂之初就限定了銷售價格12500元/平米。中國鐵建競得該地塊，樓面均價約6096元/平米。對比萬科在長陽板塊拿下的地塊約6000元/平米的樓面價，基本持平，但銷售價格卻低於目前長陽板塊的銷售均價3000元-5000元/平米。

　　上周，北京首個“限房價、競地價”商品房———中國鐵建長陽國際城入市獲熱銷，這也給長陽區域其他項目銷售帶來衝擊。而在政府部門表態欲將其作為樣板推廣後，業內人士表示目前不能盲目推廣，還需要政策配套，以防投機者渾水摸魚。

　　周邊項目暫時受衝擊

　　上周，北京首個新型限價商品房中國鐵建長陽國際城入市，推出1594套房源，12500元/平米的低價引來了超過9000人參與購買。

　　在長陽國際城開盤兩天后，中糧萬科長陽半島第7次開盤，提供300多套房源，均價18000元/平米，當日賣掉130多套。開盤當天銷售率約43%。

　　記者從關注房山的部分購房者處了解到，由於長陽國際城價格比區域內樓盤便宜5000元/平米，不少對價格敏感的剛需族，還是選擇先排號購買限價商品房。

　　對於“限價商品房”對區域客源的分流影響，萬科方面表示：“影響存在，但不會很大”。萬科北京公司營銷總監肖勁表示，限價商品房目前在該區域供應量有限，是暫時性的，不能買到的購房人的需求還是要流向其他樓盤，且區域內不同項目的地理位置、産品以及品質不同。

　　房山一開發商表示，長陽國際城入市能平抑區域價格，使區域的成交價格往下拉，使房山長陽成為樓市的價格洼地。

　　思源經紀總公司董事總裁陶紅兵則認為，該限價商品房項目對市場的影響有限，因為項目在市場中的權重較小，且只有一個。“限定了價格，賣得再好也沒有參考意義，賣完了也就沒有了，是否價格調整最終還是得看市場大環境。”

　　推廣需要政策配套

　　據悉，北京市住建委相關負責人表示，“限房價、競地價”方式今年將全面推行。而市國土局表示，目前多個部門正在研究，確定今年具體供應的地塊、項目和面積。

　　一位不願意透露姓名的開發商代表表示，此類産品對平抑地價和調控房價有一定作用。可能受到長陽國際城的低價入市影響，4月的成交均價是可以被拉低的。但是這種模式也有弊端。即：12500元/平米的房價平抑了一手房價格，但是兩年後，房子可以流通買賣，那麼買到這些房子的2000多人則是享受到了一種變相的“福利”，從二手房交易中可以獲得一筆不小的回報。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭更為直接地指出，北京長陽國際城的準入門檻偏低(購房者只需符合“京十五條”即可參加搖號)，容易被投機者鑽空子。這種模式既不屬於保障房，也不完全屬於商品房，但轉手賣卻有很大的獲利空間。“既然以前有嚴格法規管制的經濟適用房大範圍能被人偷食搶佔，現在這種無全國性法規約束的限價房，又豈能不被人渾水摸魚？”楊紅旭建議，各地在嘗試和推進限價房過程中，應週全考慮，不宜匆忙上馬，盲目推進。

　　■ 對話開發商

　　“如再拿地，更多考慮土地成本”

　　作為首個“限房價、競地價”商品房項目的“吃螃蟹”的人，中國鐵建相關負責人對記者表示，此類産品對市場有一定的積極意義。

　　他表示，對比其他區域樓盤成本與售價可以看出，此類産品的利潤率相對透明，微利至多5%。為了保證品質，産品成本也沒有太多可控的空間，至多外立面不如其他商品房漂亮。如果開發商可以形成快速銷售的話，是可以滿足拿地時測算的資金回報率的。他粗略算賬：按照12500元/平米的售價計算，5%的利潤為625元/平米。減去開發商投入的每平米6000元的土地成本，如果半年內形成銷售，資金産生的回報率約為10%。但他強調銷售回款一定要快。

　　據記者了解，做此類産品，開發商要評估來自市場以及政策的影響。從目前的情況看，遠大於供應量的購房人需求使得此類樓盤的銷售前景樂觀，限購政策對此類産品造成的影響不大，但預售資金監管政策還是對開發商回款速度有一定的影響。從市場看，開發商拿地之初也面臨抉擇。上述負責人稱，去年拿地時12500元/平米的銷售均價是根據周邊房價確定的，如果調控下區域房價下跌，那麼此類産品的銷售情況也會受到影響。

　　中國鐵建相關負責人表示，在當前局勢下，如再拿此類地塊，一定會考慮是否能快速回籠資金，更多地考慮土地成本。(記者 張曉蕊 袁曉瀾)