央行年內4次上調存款準備金利率 房企融資收緊

　　近日，央行再度上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。記者了解到，在今年第四次上調存款準備金率後，大中型金融機構存款準備金率達20.5%的歷史高位。多位業內人士認為，此舉將再度提升房企融資難度，增加融資成本。但對於下一階段及未來房價的走勢，業內看法不一。

　　央行再度上調存款準備金率

　　日前，央行提出，自2011年4月21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。記者了解到，這是今年以來第四次上調存款準備金率。同時，這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調。據銀行人士估算，上調0.5個百分點後，可一次性凍結銀行資金3600多億元。

　　對此，中國社會科學院研究生院教授曹建海表示，此次央行再次上調存款準備金率與之前國家統計局公佈的一季度各項經濟數據是密切相關的，在CPI連續居高不下，在更強烈的通脹預期的背景下，央行再次上調存款準備金率，將進一步收緊貨幣流動性，抑制貨幣過快增長。記者獲悉，之前國家統計局公佈的一季度各項經濟數據中，3月份CPI同比上漲5.4 %一季度CPI同比上漲5%。

　　有業內人士表示，央行再次加息是預料之中的事，同時，據預計央行二季度極有可能再次加息。北京中原三級市場部總監張大偉認為，本次提高存款準備金率主要是為了繼續抑制通漲，一定程度也是為了配合樓市調控。

　　記者注意到，早在4月6日，央行上一次加息的同時，個人住房公積金貸款利率就已隨之上調。對此，上海易居房地産研究院綜合部部長楊紅旭指出，以往一般的規則是央行加減息，過一段時間後相關部門再公佈公積金利率調整方案。而近來二者幾乎同時公佈，可以看作是政策收緊的信號。我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，公積金的調整從之前的與商業貸款脫鉤，到去年基本同步，再到近期調整時納入一體，表明公積金貸款也已經被納入了貨幣政策的調整政策中，信貸形勢正在進一步收緊。

　　開發商資金壓力持續增大

　　證券分析人士指出，央行再次上調準備金率後，開發商融資難度將進一步加大。楊紅旭表示，在房地産信貸已經緊縮的情況下，再次提高準備金率將進一步壓縮房地産貸款指標。房企將更難獲得銀行貸款，資金鏈會越來越緊張。“現在雅居樂、恒大等開發商都在海外尋求發債，進行境外融資，未雨綢繆。”他指出。

　　張大偉認為，提高準備金率首先將抑制開發貸。他表示，根據國家統計局最新公佈的全國一季度樓市情況看，國內貸款佔房地産開發企業本年資金來源的比例已經從去年同期的22.6%下調到了今年一季度的19.9%。另外，截至4月1日的74家A股上市地産公司年報顯示其中合計現金流凈值為負的701.67億元，去年這74家公司的現金流凈值為357.56億元，同比減少了296.24%；其中資産負債表中的存貨合計為7237.29億元，去年這些公司的存貨是5110.19億元，同比增加41.62%。現金流銳減，而存貨則明顯上漲，這些也證明了最近開發商的資金壓力逐漸加大。

　　“數次加息，縮減了利率優惠幅度，存貸款準備金率的不斷上調更使得各商業銀行抑制了放貸衝動。”張大偉説，在融資渠道急劇變窄的同時，房企融資成本不斷攀高，在連續多次上調後，開發商從銀行貸款也越來越難。而信託資金的募集明顯增加了開發商利用資金的難度和成本。

　　曹建海表示，我國CPI高企的主要原因就是貨幣過快增長造成流動性過剩，同時一季度5%的CPI造成了更加強烈的通脹預期，央行此時選擇上調存款準備金率將進一步收緊貨幣流動性，收縮通脹。同時，貨幣流動性收緊對房地産市場本身就具有抑製作用，上調存款準備金率將進一步抑制過快增長的房地産市場。

　　同時，業內人士還預計，在成交量下調、貸款收緊的雙重影響下，調控政策的影響逐漸清晰。貸款明顯收緊。從目前來看，治理通貨膨脹與調控樓市需要同時發力，在持續收緊的政策形勢下，房價下行的可能性愈來愈大。

　　各方對房價走勢看法不一

　　年內四度上調準備金率，除了對房企貸款融資造成了很大影響外，不少業內人士還認為，這將會直接影響購房者貸款。上述證券分析師告訴記者，目前來看，已經有部分城市開始出現銀行暫停一部分購房貸款的現象了，今後這種現象或許逐步蔓延。對於購房者來説，想要獲得貸款的難度將更大。

　　楊紅旭指出，在信貸指標壓縮的情況下，銀行在放貸方面將更加嚴格。購房者從銀行貸款的難度加大，等待的時間將更長，推動貸款成本增加。

　　而在今後一個階段的房價走勢上，顯然各方持不同意見。張大偉預計在下半年開發商將遇到非常大的資金壓力，開發商將面臨銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力。部分敏感的開發商可能從二季度後期就開始採取降價求量的行為。北京等城市很可能率先出現市場調整。而二三線城市可能明顯滯後。

　　胡景暉也同樣認為，隨著開發商貸款成本增加，資金鏈將更加緊張，從而將加快推盤步伐，以及加大降價促銷以求快速回款。與此同時，按照去年的土地成交節奏，今年二季度新盤供應量將有所增加，保障性住房的供應也將明顯加大。他認為，這些因素的疊加，勢必對下一階段樓市的房價帶來影響。

　　楊紅旭也認為，在這種情形下，整個房地産行業的融資成本都將提高，部分中小企業更將面臨貸不到款的尷尬局面。當前樓市成交量已經十分低迷，房地産企業資金鏈趨緊，在資金回籠壓力驟增的情況下，部分房企將不得不採用打折促銷的辦法。

　　但記者注意到，對於未來房價走勢，顯然也有與上述相反的觀點。“當房地産商發現符合資格的購房者買一套少一套時，降價對促銷的意義也不大，開發商將不會選擇主動降價。因此，房價下跌的真正動力只能來自於地方政府土地價格的下降。”一位業內人士表示，房地産市場中短期內會出現緩慢下行的局面。