樓市調控“加碼”預期增強 稅收土地或出臺新政策

　　在國務院“樓市督查”結束前，西安率先對2011年房價控制目標進行調整。市場在關注樓市調控會否升級？市場僵持狀態何時打破？

　　接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，目前房價雖然出現鬆動跡象，但樓市整體仍處於相持、博弈態勢。房地産市場調控督查工作組在將情況上報國務院後，不排除樓市調控政策進一步加碼的可能。專家推測，地方房價控制目標可能會修改，同時可能會在稅收、土地等方面出臺新的政策。

　　地方房價控制目標首現調整

　　國務院督查組結束在16省份的專項督查的消息正備受關注。按照此前猜測，中央很有可能儘快開始新一輪政策調整，其中多地房價控制目標將面臨調整。

　　3月底，國內主要城市均根據“國八條”要求相繼出臺了相關細則，各地同時也公佈房價的年度控制目 標 ， 除 北 京 提 出 房 價 “ 穩 中 有降”，長春市將房價控制目標與房價收入比挂鉤外，其餘絕大多數城市都將新建住房價格增長目標定位在不高於當年經濟社會發展目標和人均可支配收入增長幅度。

　　各地房價調控目標一經公佈就引發了業內外的廣泛關注並引發爭議，房價調控目標甚至被解讀為“限漲令”。為此，住房和城鄉建設部3月底專門發出通知，要求已經公佈本地區年度新建住房價格控制目標的城市，要以適當的方式聽取社會的意見，並根據聽取意見的情況，酌情調整已發佈的調控目標。

　　與此同時，國務院在4月初派出8個房地産市場調控督查工作組，對16個省(自治區、直轄市)貫徹落實國務院房地産市場調控政策措施情況展開專項督查，督查重點是各地房地産市場調控工作責任落實情況。

　　在已經公佈房價控制目標的城市中，西安近日率先進行了調整並正式發佈了2011年新建住房價格控制目標的量化標準：新建住房價格增長幅度低於當年城鎮人均可支配收入增長幅度3.5個百分點。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受《經濟參考報》記者採訪時説，從已出臺的調控政策來看，力度在不斷加碼，中央明顯對大多數的地方版房價調控目標並不滿意，“穩中有降”已成為中央本輪樓市調控所要求的主基調，迫於中央問責機制的壓力，各地房價調控目標或將出現修改，但是這也要看當地的實際情況來定。

　　胡景暉説，比如廣州的房價相比來説是一線大城市中最為理性的城市之一，所以廣州對之前所公佈的房價調控目標的調整可能不大。但一些房價上漲過快、房價過高的城市恐怕不得不要重新制定新的房價控制目標。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生接受《經濟參考報》採訪時説，房價控制目標應與C PI挂鉤。在當前形勢下，通脹指數是當期影響房價的一個最重要的指標，房價不與C PI挂鉤是説不過去的。

　　調控升級預期增強

　　除了房價控制目標調整之外，市場普遍認為，此次督查之後，很可能在稅收、土地等方面繼續儲備政策，樓市調控很可能會進一步升級。

　　據“鏈家地産”市場研究部統計數據顯示，被調查人群中認為政府可能繼續出臺第四輪調控政策的人數比例大約為82%。受訪者人群中，選擇 期 待 調 控 再 出 重 拳 的 人 大 約 佔61%。　　

　　“鏈家地産”市場研究部首席分析師張月認為，當前市場對於新一輪調控的期待還是比較高的，一方面，房價回落趨勢雖然存在，但“普降”局面到來的時期仍不能明顯預見；另一方面，當下北京購房者的人群結構裏，剛需佔絕大部分，在這種情況下，市場對於房價下降的要求也更加迫切。

　　張月表示，購房者期待新一輪調控“重而準”，可以更精準地直接面對房價或房企進行調控。例如收緊開發商信貸、促使開發商合理定價、合理增加土地供應、完善保障房購房資格、以及保證保障房及時供應等。

　　胡景暉認為，除了利率和存款準備金率的提高，樓市調控政策將可能在促供應、抑需求、重監管等方面縱向深化。他解釋説，“促供應”即量化保障房和商品住房用地的年度供應要求；“抑需求”則是將禁購、限購、限貸、稅收等調控政策範圍擴大、力度加強。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭接受《經濟參考報》記者採訪時也表示，政府對本輪樓市調控仍然有充足的政策儲備，稅收方面，比如土地增值稅、房産稅試點擴大、轉讓房屋的個人所得稅方面還有上調空間；同時，人民幣升值現在外資進入較多，在限制外資進入樓市方面也可能進一步嚴厲化；另外，就是“限房價，競地價”、“限地價，競配建保障房”等土地出讓環節的調整。

　　國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春19日在回答記者提問時也表示，今年在落實國務院的房地産調控政策過程中，國土資源部主要採取的一條措施便是完善招拍挂制度，改變過去完全依靠價高者得的方式，綜合考慮各種因素來控制地價。他透露，國土資源部正在總結、完善一些地方的經驗，將出臺一些規範性的文件。

　　僵局或在二季度打破

　　在不斷強烈的調控信號之下，市場各方的神經陡然緊繃，房地産市場正步入新一輪敏感期。有專家預測，隨著調控預期進一步增強，目前的僵局很可能在二季度打破。

　　中國房地産學會副會長陳國強認為，樓市當前面臨的僵局是涉及政府、銀行、開發商、購房者等各方的一個多層博弈關係，也是調控中必然要面臨的一個階段，各方都在通過不同方式參與博弈過程，中央不停地釋放調控信號也是努力想在博弈中取得主動地位。

　　聶梅生分析説，目前存款準備金率處於高位，這實際上已經鎖定了銀行放貸的能力。資金流入受到如此大限制，這和一季度完全不一樣。

　　數據顯示，信貸持續收緊的背景下，房企資金壓力進一步加大。今年一季度房地産開發企業本年資金來源19268億元，同比增長18 .6%。其中，利用外資144億元，增長45.2%；自籌資金7126億元，增長27 .2%；其他資金8161億元，增長18.7%。在其他資金中，定金及預收款4825億元，增長28.7%；個人按揭貸款2076億元，下滑5.3%。

　　專家認為，這種情況如果繼續持續，樓市可能會在“五一”之後發生變化。未來一段時間內，部分一線城市靠規模擴張的大型房企，可能在存貨增加的情況下不得不為了加大資金回籠而採取促銷等措施，屆時房價將會出現鬆動。

　　楊紅旭預計，隨著調控預期增強，房地産開發商的壓力逐漸增大，推盤的速度將加快，打折優惠的力度也將加大，商品房成交價格將有望出現回落，京、滬等一線城市的樓市將在4、5月份迎來“拐點”。