部分城市限購顯"擠出效應" 推高非限購地區房價

　　對房地産調控不力的官員和部門“問責”，不僅關係到百姓對政策實施的信心，還關係到政府的公信力

　　一年來，從“限貸”到“限購”，再到眼下的“限價”，一連串施放的“限字令”構成了樓市調控政策的新風景。然而，近期《瞭望》新聞週刊調研發現，在部分城市，處於上升通道的房價未見受限，一些城市限購政策産生的“擠出效應”，甚至推高了非限購地區房價，“限價令”剛一齣世即被輿論指為“漲價令”。業內人士及專家向本刊記者指出，當前，民間資本把商品住宅作為投資品的需求依然旺盛，需要從根本上予以疏導，謹防“限字令”成地方樓市的調控“惰政”。

　　小漲幅不改大漲價

　　2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市的房價仍然硬挺。據國家統計局發佈的當月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，房價環比漲幅超過1.0%的城市有7個。進入3月份，部分城市房地産成交量和價格開始強勁反彈。以二線城市福建省福州市為例，今年3月，該市城區商品住宅成交量突破1700套，比2月份增長了近100%，接近過去5年來月均成交量的平均水平。

　　日前，本刊記者走訪福州市部分樓盤發現，在該市城鄉結合部金山一帶，只要是“套種”了別墅的高層住宅小區房價都要高出普通小區一大截，以新樓盤“金輝天鵝灣”為例，項目規劃地上總建築面積25萬平方米，別墅用地約佔了三分之一。從2008年底至今，“金輝天鵝灣”已先後售出20多棟高層住宅樓和一批豪華別墅，高層住宅樓傍著別墅身價節節攀升，其均價從每平方米5000元漲至現在的1.35萬元，今年1月～3月間就上漲了600元，而月均漲幅顯示才2%左右。

　　業內人士指出，雖然從去年下半年至今，不少城市房價漲幅有所下降，但房價已普遍居於較高的價位，小漲幅也能有大漲價的效果。福州大學房地産研究所所長王阿忠為《瞭望》新聞週刊分析，今年以來，福州市區有20多個樓盤取得預售許可證，其中120平方米以上的中大戶型及別墅佔了一半以上，以高檔商品住宅為基調的“春季攻勢”，足見開發商“好貨沉底”的市場操作。此外，目前市場上流動資金較為充分，投資者實力比較強，提高首付、限制房貸的調控做法實際效果比較有限。

　　房價持續上漲，居民的購房壓力與日俱增。王阿忠告訴本刊記者，目前，福州市職工的平均工資在3000元左右，一個家庭夫妻倆工資6000元左右，年收入7萬元。而福州城區平均房價每平方米1.3萬元，買一套100平方米以上的房子就要130萬元，房價與居民年收入比達20倍。

　　有網友如是調侃道，2010年，樓市流行語是“量跌價滯”；2011年，形容房價比較貼切的就是套用影片《非誠勿擾2》中的一句臺詞：“你買或是不買，價都在這，難跌易漲。”

　　限購令顯“擠出效應”

　　溫州、福州等城市在去年12月底繼續執行限購商品房政策。本刊記者發現，一部分購房需求從溫州、福州等限購城市“被擠出”後，向非限購的周邊地區集結，明顯推高了這些非限購地區的房價。

　　福建省寧德市是位於福建省福州和浙江省溫州之間的地級市，也是一個長期以來經濟發展相對落後的三線城市。近兩年來，隨著寧德城市建設提速和城區擴展，該市商品房市場開始活躍，從2009年10月至2010年10月一年間，寧德城區商品房均價從每平方米5000元躍升至6000多元。溫州、福州兩地採取限購措施後，寧德城區房價在2010年底迅速飆升至每平方米7000元以上。

　　近日，記者走訪寧德市新開發的東僑片區樓盤“海天水岸陽光”時發現，該樓盤最新推出的新房預售價已達每平方米8000元。“福州限購了，以前想去福州買房的寧德人現在很多都回來買了，溫州也限購了，溫州炒房的客人很多也來寧德買房了。”該樓盤售樓部的一位經理直言，在這種情況下，現在只要推出一棟新樓，幾天就被搶購一空。

　　類似現象在福建省福清、長樂等福州周邊縣級城市也有。本刊記者日前在福清市中心新建樓盤“富貴世家”了解到，去年底以來，該樓盤銷售情況很好，目前售價已突破每平方米1萬元。售樓部工作人員反映，在福州買不了房的福清人都會回來買房，福清房地産市場本來就緊張的供求關係變得更緊張，房價上漲的動力強勁，直追福州城區房價水平。

　　“從單個城市房地産市場而言，限購政策可以將一部分房源從購買多套房或炒房者的手中擠出來，擴大市場供應。”不過，在接受《瞭望》新聞週刊採訪時，福建省社科院研究員徐峰認為，“市場是流通的，如果整個市場針對剛性需求者的住宅産品仍較稀缺，局部限購反而會在非限購地區造成一定程度的哄搶，迅速抬升房價。”

　　“眼下正是考驗地方限購政策成效的關鍵時期。”王阿忠認為，在目前已經執行限購的城市中，大部分城市仍允許居民可再新購一套住房，政策緊中有松，且存在一些模糊地帶亟待明確。比如，包括福州市、廈門市在內的大多數已執行限購政策的城市，對已有兩套住房家庭，賣掉一套後再買一套算不算在限購範圍內，都未有明確的可操作調控細則。