多地房價目標漲幅與當地GDP增幅等挂鉤引爭議

　　新華網北京3月24日電(記者羅宇凡、趙瑞希、王存福)在《國務院辦公廳關於進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》中規定，各城市人民政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。如今，期限將至，公佈房價調控目標的城市除山西省的22個之外，其餘還不到10個，且房價目標漲幅多與當地GDP增幅等挂鉤，大多在10%左右。接近去年房價年均增長幅度的標準引發各界爭議——10%的價格上漲空間究竟是“限價標準”還是“漲價標準”？

　　多城市公佈房價調控目標 漲幅10%左右

　　一季度已接近尾聲，除了部分二、三線城市打頭陣公佈調控目標之外，其餘城市的目標均未出臺。截至3月24日，丹東、銀川、榆樹、佛山、瀋陽、貴陽、昆明、岳陽以及山西省的20多個城市已公佈控制目標。目標大多與當地年度GDP或居民人均可支配收入目標挂鉤，因此房價漲幅紛紛圍著10%打轉。

　　——銀川規定2011年新建商品住房價格上漲幅度控制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內，其今年預期的城鎮居民人均可支配收入增幅在10%以上。

　　——佛山規定2011年新建住房價格漲幅不高於GDP增長速度，其2011年GDP增長目標為12%。

　　——太原規定2011年全市新建商品住房年度價格漲幅不超過全市年度GDP和人均可支配收入增長水平，其今年GDP預期增幅為13%，城鎮居民人均可支配收入增幅為10%。

　　——昆明規定房價漲幅不能超過人均可支配收入增長水平，其今年城鎮居民人均可支配額收入預期增幅為10%以上。

　　——瀋陽確定了今年新建住房價格指數同比增幅低於當年城市人均可支配收入和經濟增長幅度的價格控制目標，其2011年城市居民人均可支配收入、GDP增幅的預期目標均為12%。

　　——丹東明確規定，2011年新建住房價格控制目標是同比漲幅控制在9%以下，其中市區同比漲幅控制在9.5%以下。

　　除上述城市外，其餘已經公佈房價調控目標的城市房價調控目標也基本都在10%左右。吉林省榆樹市公佈的房價控制目標則要求低於2010年新建住房價格增幅，而2010年榆樹市區新建住房平均價格同比增長高達50.5%。

　　目前，出臺“國8條”細則的城市已有數十個，但絕大多數城市仍遲遲未公佈房價調控目標，尤其是北京、上海、深圳等房地産一線城市，還沒有一個公佈房價調控目標。

　　“限價標準”還是“漲價標準”？

　　“這不是從控制目標變成了漲價目標了嗎？現在如果每一個城市都將該目標制定在10%左右，必然會形成一個房價要上漲的心理預期，打破本來已經出現了房價步入穩定或下跌的態勢。”對於目前一些城市出臺的調控目標，北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同在接受新華社記者採訪時表示。

　　韓世同分析説，以佛山為例，經過幾年的快速增長，佛山房價已經處於高位。在基數這麼大的情況下，還制定12%以內的漲幅，顯然不合理。一二線城市應該維持穩定的房價，最好能出現小幅下滑，這才是比較合理的。

　　在他看來，地方政府之所以出臺這樣一個寬鬆的保險目標，一方面是為了在符合國家調控政策要求的情況下儘量避免被問責；另一方面，保持房地産市場的熱度依舊有對“土地財政”依賴的因素。

　　北京大學房地産研究所所長陳國強認為，城市房價調控目標跟GDP等數據挂鉤，暫時還是容易讓購房者接受的。但是具體而言，大中城市和二、三線城市還是要因地制宜制定房價調控目標。各城市在出臺房價調控目標之前，應該先確認該城市房價水平是否存在虛高現象，具體問題具體對待，而不應該簡單地與GDP和城鎮居民人均可支配收入挂鉤，否則將嚴重削弱樓市調控的政策效果。

　　中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁認為，房價調控目標與GDP或者居民人均可支配收入增幅簡單挂鉤，顯然是各地政府應對樓市調控的一種留有餘地的策略表達。

　　中國工商聯住宅産業商會會長聶梅生表示，在目前已經公佈房價調控目標的城市中，對於房價這個概念並無確切定義。部分城市規定中是“新建商品住房價格”，而另外一些則是“新建住房價格”。在她看來，對於購房者而言，購買的是具體的樓房，而非“平均價格”。而實際上，隨著保障性住房等後期建設，住房平均價格跟商品住房價格將不盡相同。這樣的表述很容易給部分人留下“文字遊戲”的空間。

　　“限價目標”制定要考慮市場預期

　　雖然“國8條”中提到，“2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標”。但在目前的實際操作中，出臺房價調控目標的城市大都只考慮當地經濟發展目標或城鎮居民人均可支配收入增長速度，而並沒有考慮居民住房支付能力。

　　上海易居房地産綜合研究部部長楊紅旭認為，如果居民無法承擔目前的房價，那麼即便房價增幅控制在GDP或人均可支配收入增幅以內，人們還是買不起房。

　　他表示，從中長期來看，將房價漲幅控制在GDP或居民人均可支配收入增幅以內是合理的。但短期看，則需要分區域看待。對於處於經濟快速發展中，且房價較為合理的三線城市，可以採用這種控制標準。但對於東部地區以及房價過高、上漲過快的城市，不應該以GDP或居民人均可支配收入增幅為參照物制定標準。因為這種目標會給購房者帶來房價將上漲10%的心理暗示。

　　宋丁表示，我國各地的房價漲幅不在一個水平上，因此樓市調控的標準也有所不同。近幾年一線城市及房價上漲快的城市不應該採用這種與GDP或者城鎮居民人均可支配收入增幅直接挂鉤的方式，因為基數已經很高了。對於房價過高、上漲過快的城市，調控目標應該是房價擺脫震蕩、維持穩定，並適度下調。

　　聶梅生認為，商品住房價格每月環比漲幅保持在0.5個百分點之間浮動比較合理，如此，一年下來房價漲幅也就在5%－6%之間，基本可以保持房價穩定。

　　採訪中，部分業內人士還表示，目前中央調控房地産的政策已經不僅僅是“遏制房價過快上漲”，更提出讓房價回到合理水平的目標。因此，限制漲幅僅僅是房地産調控的一部分，讓一些城市的房價出現理性回調同樣是應有之義。之所以要求公佈房價調控目標，政策含義更多的是在引導市場預期，因此在調控目標的設定上要十分審慎，多考慮對市場預期可能産生的影響，避免給投資、投機者留下政策上的炒作空間。