廣州樓市新政今起實施：首次置業原則上限購一套

　　"新國八條"廣州細則今起實施 房管局昨日透露——

　　廣州限購

　　《實施意見》規定自發佈之日起，在一定時期內——

　　限購一套

　　對在本市已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　停售

　　對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　補充説明

　　雖然相關條文沒有明確首次置業者的限購套數，但廣州市國土房管局在發佈會上透露，原則上首次置業者也只可在本市範圍內限購一套住房，而非直系親屬間或直系親屬間的房屋贈與、轉讓也參照限購規定執行。而2套房家庭按照新政也可先賣一再買一。

　　原限購政策停止執行

　　境外機構和個人購買商品住房方面，《實施意見》要求繼續按照國家有關政策執行。2010年10月15日開始執行的原限購政策停止執行。

　　記者賴偉行 通訊員穗房宣

　　本報訊 (記者賴偉行、何穎思)昨日，廣州"新國八條"樓市調控新政落地細則正式發佈，共十條內容(詳見附表)。針對具體條文，本報記者即時連線多位業內人士分析解讀。有業內人士預計，樓市成交將延續此前的頹勢，交投兩淡，但價格由於處於市場慣性暫時不會有較為明顯的鬆動；也有人認為，今年年內廣州房價可能還有一定幅度上漲。

　　貼心指引

　　今日起廣州市內購房人向房地産交易登記部門申請房地産轉移登記時，應提供以下附加申請材料：

　　(一)買方為境內居民的，須提供《家庭成員情況申報表》和《承諾書》原件、戶口本原件、結婚證(或未婚證等其他婚姻情況證明)原件。

　　(二)買方為非戶籍境內居民的，還須提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明。

　　(三)買方為境外個人(不含港澳臺居民和華僑)的，須提供在本市工作超過一年的證明，書面具結購買商品住房用於自住並承諾在境內無其他住房；港澳臺居民和華僑須提供在本市工作、學習和居留的證明，書面具結購買商品住房用於自住並承諾在境內無其他住房。

　　(四)買方為非本市戶籍高層次人才的，須提供廣州市委組織部或廣州市人力資源和社會保障局出具的有效證明。

　　房地産交易登記部門在辦理房地産轉移登記時發現購房人提供虛假信息騙購住房的，不予辦理房屋登記，並將其行為通報相關貸款機構。另外，交易時點按照以下標準認定：

　　(一)在本市房地産主管部門信息系統網簽合同的，以網簽購房合同時間為準；

　　(二)非網簽形式簽署買賣合同的以房地産交易登記部門業務收件(包括預收件和受理)時間為準；

　　(三)沒有納入房屋管理系統的新建商品住房以在房地産交易登記部門辦理預售商品房合同備案或預告登記的時間為準。

　　業內分析

　　限購三套及以上

　　購房需求受壓制

　　經緯行研究中心主任朱健分析，2套房家庭可"賣一買一"的政策表面看來可以有效加大存量房的市場流通，但由於在限貸方面是認貸的，即如前兩套房都有過貸款記錄，那麼按照"第三套銀行無法貸款"的方式，"賣一買一"也只有全額付款才能購買，所以改善型買家也不會貿然地去賣房買房。

　　而對高端客戶而言，限三套及以上確實極大限制了他們的購買需求。由於目前銀行信貸收緊，再加上首次置業者自身購買力並不強，因此也迫使大部分首次置業者開始理性看待房價和住房問題，轉變購房觀念。

　　因此，本次限購政策看似給首次和改善型置業者留了一條購買道路，但結合具體市場情況來看，所起效果反而是全面壓制了購房需求。因此預計廣州樓市成交將延續一月份的頹勢，交投兩淡，價格處於市場慣性暫時不會有較為明顯的鬆動。

　　下月公佈房價調控目標

　　預期今年仍有一定漲幅

　　根據細則要求，廣州將嚴格按照國家要求，根據本市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，綜合研究確定本市今年新建住房年度價格控制目標，並於今年3月底前向社會公佈。

　　"廣州要求3月底公佈房價調控目標，和中央要求在1季度前公佈是一致的。"暨南大學教授胡剛表示，由於廣州新政允許買一賣一，從化、增城又暫不納入限購範圍，所以預期今年房價仍然會有一定漲幅，年度控制目標漲幅的百分比估計要為兩位數。

　　全市二手房實行網簽

　　難對市場形成大影響

　　細則要求，2011年起，在全市實行存量房網上交易制度，仲介機構、交易雙方均需通過統一的網上交易系統辦理存量房交易手續。

　　對於廣州市全面實行二手房網簽制度，滿堂紅研究部高級經理周峰認為不會帶來太大影響，"成交量影響最大的還是信貸政策，網簽是次要因素。"

　　滿堂紅數據顯示，1月份廣州總體(不含南沙)二手住宅成交均價為12777元/平方米，環比上升2.0%，同比上升31.7%，不過成交量環比去年12月下降兩成，但周峰指，這是因為進入傳統淡季影響，加上經過去年12月衝高1月份有所回落。

　　"定價明顯超周邊房價"

　　細則對此未劃定界限

　　廣州細則中，要求嚴格落實房地産稅收調控政策，加強稅收徵管。除了落實5年內房産轉手營業稅"全額徵收"政策外，要求嚴格按《廣州市地方稅務局關於調整我市土地增值稅預徵率的公告》(2010年第1號)的要求，做好土地增值稅徵收管理工作。對定價明顯超過周邊房價水平的房地産開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。財政、國土房管等部門配合稅務部門，加大應用房地産價格評估技術和網絡交易平臺，強化存量房交易稅收徵管，堅決堵塞"陰陽合同"産生的稅收漏洞。不過"國八條"中"嚴格執行個人轉讓房地産所得稅徵收政策"字眼並未在廣州細則中體現。

　　中山大學嶺南學院財稅系主任林江認為，在稅收政策方面，細則基本照搬"國八條"論述。不過廣州在去年中開始調高土地增值稅預徵率，林江表示，這是最具"殺傷力"的一招。去年7月1日起，廣州市房地産開發項目土地增值稅預徵率普通住宅類由原來的1%調整為2%，非普通住宅從2%調整為3%，別墅從2%調整為4%，預徵率基本翻番，令開發商資金壓力加大。

　　不過林江指出，廣州細則中未對"定價明顯超過周邊房價水平"做出定義，"到底何謂明顯超過周邊房價水平呢？超過30%算不算？"林江認為，作為地方細則不應回避這個界限。

　　外地人購房

　　需一年納稅證明

　　2套房家庭

　　允許賣一買一

　　廣州細則

　　十條內容

　　(賴偉行整理)

　　1

　　綜合研究確定今年新建住房年度價格控制目標，並於3月底前公佈。

　　新建住房年度價格控制目標下月公佈

　　2

　　加大保障性安居工程建設力度，擴大住房保障覆蓋面。將保障性住房建設資金在土地出讓凈收益中的提取比例從目前的10%提高至13%，並在此基礎上逐步建立土地出讓收入溢價部分階梯累進提取機制。在部分斯出讓的商品住宅用地和"三舊"改造用地中，配建一定比例的公共租賃住房。

　　3

　　加強稅收徵管。堅決堵塞通過"陰陽合同"産生的稅收漏洞。

　　4

　　認真配合、協助各商業銀行嚴格執行國家規定的差別化住房信貸政策。

　　5

　　在年度計劃中，單列保障性住房用地，實行"應保盡保"；確保2011年商品住宅用地實際供應總量不低於前2年平均實際供應量。堅決抑制地價過快上漲。

　　6

　　嚴格執行國家住房限購措施。

　　7

　　採取徵收土地增值地價等經濟手段增大土地的保有成本；禁止存在閒置土地、炒地等違法、違規行為的企業和關聯企業通過土地市場新購置土地。

　　8

　　完善房地産市場監測分析和信息發佈，加強對新聞媒體的正面引導。

　　9

　　各區、縣級市政府和市有關部門要按照確定的保障性住房建設、供應目標及新建住房價格控制目標。對政策落實不到位、工作不得力、計劃目標未完成的，要進行約談，直至追究責任。

　　目標不完成約談領導追究責任

　　10

　　從化、增城市3月底前制訂本區域貫徹落實意見，確定2011年本縣級市新建住房價格控制目標，報市政府批准後執行。