湖南株洲開發商套取購房者數千萬預付款後毀約

捲入多重糾紛中的漢華國際商業城。本報記者 洪克非攝

　　夏 亮 本報記者 洪克非

　　樓盤尚未動工，房地産開發商就以內部認購、辦理VIP卡等方式與大量購房者簽訂預購協議，套取預付款數千萬元。然而，等樓盤建成並獲得預售許可證後，開發商一紙訴狀告到法院，告自己缺乏預售資格，要求判定這些預購協議無效。此後，市房地産管理局(以下簡稱"房産局"——記者注)和法院接連出現了令購房者意想不到的舉動……

　　房價上漲，開發商毀約

　　范暉、范軍姐妹離開家鄉湖南省邵陽市來到株洲市從事服裝行業已有10多年，現住株洲市蘆淞區。她們以前都是租借別人的房子辦企業，事業有了規模後，姐妹倆盤算著買幾個大門面擴大發展。

　　經朋友介紹，姐妹倆認識了同為邵陽老鄉的株洲市漢華房地産開發有限公司(以下簡稱"漢華公司"——記者注)負責人趙翰。此時，趙正在株洲市蘆淞區中心地帶開發一名為"漢華國際商業城"的樓盤。看了規劃圖紙後，姐妹倆拿定主意，在該處買下兩個門面。

　　2008年1月16日，漢華公司與范氏姐妹簽訂了一份VIP客戶認購書，同年9月12日，雙方簽訂了一份協議，約定范氏姐妹預定門面面積111～115平方米(最終以房産局核定的面積為準)。范氏姐妹提前預付門面款350萬元，按月息2分計息，到漢華公司辦理預售許可證開盤時止，且所交的預付款及利息可抵購門面款。商鋪門面單價為套內面積81680元/平方米。

　　"我們開始連證都沒有看，覺得黃金地段、政府的重點招商引資項目，加上又是老鄉，交了錢後一年多我們都沒有找他。"范氏姐妹稱，簽協議時對方表示，預計一年左右房子可竣工，屆時不論房價漲跌都以協議上的價格成交。

　　2010年10月20日，范氏姐妹聽説該樓盤的預售許可證已經批下，找到公司要求籤訂正式合同，不料卻被婉拒。她們多次聯絡後，趙派了公司的副總説門面不可能交付了，只能退錢，並給一點分紅。

　　雙方爭執不下。2010年12月14日，漢華公司突然向株洲市蘆淞區人民法院起訴范氏姐妹，理由是，當初簽訂協議時，自己尚不具備簽訂預售合同的法定條件，要求判定合同無效，由范氏姐妹承擔因無效合同産生的法律後果。

　　房子沒有到手，還被開發商告上了法庭，兩姐妹欲哭無淚。無奈之下，她們也向株洲市中級人民法院提起民事訴訟，要求漢華公司兌現原協議並承擔相應法律責任。

　　與此同時，更多的類似情況出現了。

　　47歲的丁玉赤是福建人，在株洲市做了23年的鞋帽生意。2007年11月9日，他與漢華公司簽訂《門面內部定購合同》，購買漢華國際商業城臨街門面，約定門面寬度為10米，套內面積100平方米。按照合同約定，門面單價在項目開始銷售時再定，丁可按最高優惠標準再優惠10%，並提前確定門面位置。如對方逾期不能交房，丁所交定金超過期限按2.5分計息。

　　同一天，丁玉赤的妻子趙紅麗與漢華公司也簽訂了一份同樣的合同。事後，丁玉赤、趙紅麗分別向漢華公司預付了200萬元定金，約定18個月後交付鋪面。

　　與范氏姐妹的遭遇一樣。漢華公司拿到預售許可證後，卻不肯履行當初的約定。丁、趙在起訴狀中稱，時至今日，漢華國際商業城一樓門面早已建好，並對外銷售，已售門面當中最低單價為每平方米7.8萬元。當他們要求對方交付門面時，漢華公司卻要求兩人按遠高於該單價的價格支付房款，並明確表示將單方撕毀合同，不再向丁、趙支付門面。

　　漢華國際商業城眾多購房者中，李志華的遭遇最苦。2008年夏，株洲企業家李志華與漢華公司董事長趙翰結識，在漢華公司資金最為緊張的時候，以總價1424.3萬元的價格購買漢華國際商業城178平方米的店舖一套。這個單價高於當年的鋪面價格，達到了套內建築面積80018元/平方米。合同簽訂後，李志華按約定付給趙翰1000萬元。

　　2009年9月8日，李志華與趙翰就增購外鋪達成補充協議，李志華以每平方米12.8萬元，總價825.6萬元購買漢華國際商業城鋪面64.5平方米。這一次，李志華一次性付款500萬元，其中300萬元作為定金，而另外的200萬元作為李給趙翰的借款。

　　2010年10月20日，漢華公司獲得預售許可證。按照當初的約定，雙方應依據預購合同簽訂正式購買合同，但漢華公司卻提出加價。李志華説："他們提出利息和推遲交房的違約金不計，每平方米還要加價4萬元錢。按他的説法，我還要再付1691.9萬元。"

　　2011年1月5日，李志華向株洲市中級人民法院起訴開發商違約。

　　對於眾多購買商鋪者起訴漢華公司一事，漢華公司法律顧問陳小平在接受媒體採訪時表示，購鋪者與漢華公司簽訂的合同實際上是一種預售合同，屬無效合同。"雙方是一個預定合同，銷售形勢發生了變化，然後産生了分歧。"

　　陳小平介紹，漢華公司已經向法院起訴范氏姐妹，范氏姐妹和丁、趙夫婦也起訴漢華公司，"最後法院怎麼裁決，漢華公司會按法院的裁決執行"。

　　房産局否認幫開發商毀約炒房

　　記者從株洲市房地産信息網查詢的信息顯示，漢華國際商業城位於株洲市的中心廣場商圈，于2009年10月15日開工。按照法律規定，在獲得預售許可證之前，開發商不得以任何形式銷售房産，但實際上，早在2007年漢華國際商業城徵地拆遷階段，漢華公司就開始辦理"預售"，一直沒有任何管理部門"干預"。

　　然而，當預售許可證下發後，2010年11月，株洲市房産局向漢華公司下發的一份行政處罰決定書，認定：漢華國際商業城項目在未取得商品房預售許可證的情況下，違規收取買受人預訂款性質費用，嚴重違反了《中華人民共和國城市房地産管理辦法》第四十五條、《商品房銷售管理辦法》第二十二條第一款之規定。決定對漢華公司處以警告，責令其限期7日內改正且退回違規收取的待售商鋪與住宅的預訂款，罰款2萬元。

　　面對這一處罰，眾多買房者均表示質疑。李志華認為，對於坐地起價的樓盤來説，2萬元罰款只是九牛一毛，"光是我一個人預購的門面，就可以多賣一千多萬元，這點罰款算什麼？現在開發商要過河拆橋，這時房産部門來執法，與其説是要求開發商退款，還不如説是幫開發商毀約！"

　　湖南工業大學法學院副教授申驗也認為，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定有效。

　　"去年10月，漢華公司已經取得了預售許可證，那麼范氏姐妹和丁、趙夫婦，包括李志華與漢華公司簽訂的預售合同，都將合法有效。"申驗説，漢華公司作為房地産開發企業，應該知道未取得商品房預售許可證，不能與買受人訂立商品房預售合同，而該公司恰恰又這樣做了，這應該是一種違法行為。

　　"開發商的違法行為，並不導致民事合同無效。"申驗認為，漢華公司與買受人訂立的商品房預售合同中，還約定了高額的利息問題，如果從單個合同看，可以認定為違約金，但如果涉及面比較廣，涉及資金額比較大，那麼漢華公司就涉嫌非法集資，構成刑事犯罪。

　　2月14日上午，株洲市房産局副局長楊曉斌、執法監督大隊負責人陳琪在接受採訪時表示，自2010年七八月間他們就接到了購房者的舉報，漢華國際商業城存在違規發放VIP卡的銷售行為。由於涉及者眾多，他們在外圍調查後，又到漢華公司取證，發現100多戶購房者辦理了VIP卡的手續，當即要求公司停止該類行為，並通知局裏其他部門建議暫緩批准該樓盤的預售。此後該樓盤辦VIP卡購房者有半數的問題已解決。

　　他説，在他們調查時，漢華公司只承認從2010年4月開始發放VIP卡給購房者，隱瞞了一些商鋪銷售中也存在這類問題。而當事人和媒體指責的房産局幫開發商毀約炒房之事純屬誤解，因為在這類糾紛中，房産局的立場是要查出違規行為進行處罰，同時也不能讓這個樓盤無法銷售，從而變成爛尾樓。

　　陳琪説，他們在媒體報道此事後也作了反省，決定撤銷原來的處罰決定，並就現在發現的新問題，對漢華公司相關人員進行重新調查和處罰。

　　儘管株洲市房産局開始對當初的行政處罰予以糾正，但在與開發商的毀約訴訟中，購房者維權仍然步履艱難。丁玉赤稱，他在與漢華公司訴訟期間曾依法申請株洲市中級人民法院對爭議的門面予以查封凍結。2010年9月19日，株洲市中級人民法院裁定對漢華國際商業城一樓臨街建設路北起第6～7號門面予以查封。然而，不到三個月，株洲市中級人民法院在未告知當事人和沒有經過聽證、開庭審理等程序情況下，擅自解除對門面的查封，換之以查封地下車庫。

　　丁玉赤稱，法院的這一做法是故意曲解法律條文，事實上為開發商完成解約提供條件，"如果法院最終判決漢華公司應履行合同向我們交付商鋪，而該公司已將該商鋪銷售，那麼生效判決何以執行？當事人的合法權益如何保障？如果查封的財産可以這樣輕鬆地將臨街商鋪變更為車庫，那財産保全制度的法律設計還有何意義？"

　　誰在推高房價

　　2月14日下午，記者來到漢華國際商業城的售樓處，看到該樓盤分塔樓和裙樓。裙樓五層，單層建築面積近7000平方米，商業城定位為綜合購物中心。塔樓為A、B兩幢高層，分別為29層和27層。一位銷售人員告知，臨街的門面價格在20萬元/平方米以上，內側的門面為13萬～14萬元/平方米不等。即便如此，目前也只有幾個門面沒有售出。

　　丁玉赤等人稱，當年與漢華公司簽訂協議前，同一街道對面樓盤家潤多的門面價格為5萬元/平方米左右，他們簽訂購買漢華國際商業城的門面價格已經超過8萬元/平方米，遠遠超過當時的市場價。而漢華公司與他們毀約的一個重要理由是其銷售的漢華國際商業城門面價格已飆升至每平方米20萬元不等，因而要求加價才能履約。僅僅兩年時間，一個三線城市株洲同一地段的住房價格由3000多元/平方米漲到了7000元/平方米，商鋪價格更是漲了3倍以上。而據《株洲日報》2010年9月13日一版報道，該樓盤臨街商鋪中最高銷售價格達到了28萬元/平方米，甚至超過了湖南省會長沙市核心地段商鋪的售價。正是這樣巨大的經濟利益，才使得開發商敢於不顧合同毀約，由此引發多起訴訟。

　　李志華説，2009年9月他曾在株洲市中心廣場附近某大廈買了一個一樓的商業門面，110多平方米。簽訂協議以12萬餘元/平方米成交。然而，這一購房是有附帶條件的——他必須配合開發商將樓盤價格炒上去。開發商事先拿出包括李購買的商鋪在內的幾個門面進行拍賣，從12萬餘元/平方米開始起價，經過10多輪的競拍，最終拍出了15萬餘元/平方米的高價。可事成後開發商竟然以他交付的定金太少而拒付門面。

　　"我們自己想買的門面，肯定當時不管多少錢都要舉(牌競拍)回來。這樣價格就高了。"李志華説，他後來才明白，開發商此舉不僅在多賺點錢，同時以此為參照，也提高了其他待售門面的價格。更重要的是，其他樓層的門面也隨之水漲船高。"他把二三樓的拿出來到銀行抵押套現，反手做起了高利貸。"

　　當地一位知情人士稱，近年來，國內各大城市房價漲勢驚人，普通群眾苦不堪言。像株洲市這樣的三線城市，上漲也很迅猛。在此背景下，開發商在沒有取得預售許可證的情況下大量賣房，提前回籠大筆資金，而等拿到預售許可證以後，以房價上漲為由脅迫購房者加價，或撕毀合約的現象已不少見。

　　這類做法在株洲市並非個案。鉅額土地出讓金和高房價所帶來的利益讓開發商獲得了更大的話語權和支配力。據湖南經濟電視臺等媒體報道，漢華國際商業城原址曾發生轟動一時的暴力拆遷事件。2009年4月11日1時許，數百名手執砍刀的人帶著推土機，將一棟帶倉庫的2層樓房拆毀，6戶門面共有700余萬元的貨物全部被埋在了瓦礫之下。事發至今，沒有看到任何政府部門的調查和處理結論公佈。

　　這位知情人説，漢華公司從2007年就開始大量搞預售，售房的廣告也到處刊登，因此購房者眾，與此同時，向有關部門舉報的人也不在少數。但是，株洲市房産局一直到2010年七八月才開始調查，在發現有100多戶被誘導違規購房的情況下，仍在2個月後批准了預售許可，並在半個多月後又給漢華公司發去一份有為開發商脫身之嫌的《處罰決定書》，直接違反了最高人民法院相關司法解釋的精神。而受理案件的株洲市中級人民法院更是在未走相關司法程序和未經當事人同意的情況下，僅因開發商的要求，即擅自變更查封標的。

　　他認為，相關部門的種種表現，或許從另一面揭開了房價上漲的隱因。