上海房産稅僅對新購住房徵收

市民在房展會上參觀樓盤模型資料圖。新華社發

　　昨晚8時，上海市政府公佈《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》，辦法規定從今天起，對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房徵收房産稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6％和0.4％。

　　基本規定

　　上海家庭人均免稅60平米

　　《辦法》明確了徵收對象：一是上海市居民家庭在上海市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）；二是非上海居民家庭在上海新購的住房（以下統稱“應稅住房”）。

　　新購住房指今天起購買的住房，購房時間以購房合同網上備案的日期為準。

　　在此次試點中，對上海居民家庭給予人均60平方米的免稅住房面積（住房建築面積，下同）扣除，即，對上海家庭超過人均60平方米以上的住房面積才予以徵稅。而且，《辦法》明確規定，只有居民家庭新購且屬於第二套及以上住房，才和存量房合併計算為家庭全部住房面積。如果合併計算後，人均不超過60平方米（含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房産稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按規定計算徵收房産稅。

　　本市居民家庭中有無住房的成年子女共同居住的，經核定可計入該居民家庭計算免稅住房面積。

　　稅率為0.6％或0.4％

　　《辦法》規定，納稅人為應稅住房産權所有人。産權所有人為未成年人的，由其法定監護人代為納稅。房産稅稅款自納稅人取得應稅住房産權的次月起計算，按年計徵，不足一年的按月計算稅額。

　　根據《辦法》，上海開展對部分個人住房徵收房産稅試點實行差別化的稅率，即：適用稅率暫定0.6％，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率可暫減為0.4％。“上年度新建商品住房平均銷售價格”由統計部門每年公佈。

　　初期按交易價70%計稅

　　《辦法》規定，試點過程中計稅依據為，參照應稅住房的房地産市場價格確定的評估值，評估值按規定週期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為房産稅的計稅依據，房産稅暫按應稅住房市場交易價格的70％計算繳納。

　　綜上所述，上海市應稅住房應納房産稅稅額的計算為：應納房産稅稅額=新購住房應徵稅的面積新購住房單價70%稅率。

　　優惠政策

　　成年子女結婚購首套房免稅

　　《辦法》還規定了幾種退還、免徵房産稅的情況。比如，上海居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規定計算徵收的房産稅，可予退還；上海居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房産稅。

　　《辦法》對在上海市工作生活的非上海市居民的基本居住需求，也給予一定優惠。比如，符合國家和上海有關規定引進的高層次人才、重點産業緊缺急需人才，持有上海居住證並在上海工作生活的，其新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房産稅。

　　此外，持有上海居住證滿3年並在上海工作生活的購房人，其新購住房、且該住房屬於家庭唯一住房的，暫免徵收房産稅；持有上海居住證但不滿3年的購房人，其上述住房先按規定計算徵收房産稅，待持有上海居住證滿3年並在上海工作生活的，其上述住房已徵收的房産稅，可予退還。

　　計算器

　　原有住房未超標

　　以一個三口之家的上海居民家庭（夫妻雙方加上未成年子女）為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為160平方米，人均住房面積為53.33平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標準，因此，該家庭此次新購的這一套110平方米的住房可暫免徵收房産稅。

　　如果這個居民家庭原來已擁有一套150平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，全部住房面積為260平方米，人均住房面積為86.67平方米，已超過免稅標準，因此，該居民家庭新購住房中超出上述標準的部分面積即80平方米須按規定繳納房産稅。

　　假如住房單價為每平方米2.5萬元，以0.6%的稅率計算，即：應納房産稅稅額=超出標準部分（80平方米）新購住房單價（2.5萬元）70%稅率（0.6%）=8400（元），即需要繳稅8400元。

　　原有住房已超標

　　仍以一個三口之家的上海居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套250平方米的住房，現又新購一套110平方米的住房，由於該居民家庭原有人均住房面積達83.33平方米，已超過免稅標準，則新購住房的全部面積（即110平方米），須按規定繳納房産稅。即：應納房産稅稅額=新購住房面積（110平方米）新購住房單價70%稅率。

　　釋疑

　　新政考慮居民基本居住需求

　　昨天，上海市財政局、市地稅局、市房管局有關負責人就房産稅試點回答了記者提問。

　　如何體現差別化稅收政策

　　上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點，對居民家庭的基本居住需求給予了充分考慮，體現了差別化的稅收政策。

　　一是在徵收對象上，上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點，在將上海市居民家庭新購且屬於該家庭第二套及以上的住房作為應稅住房的同時，給予當地居民家庭一定的人均免稅住房面積扣除。

　　二是在稅收優惠上，上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點充分考慮了居民家庭的基本居住需求，給予了一定的稅收優惠。

　　三是在稅率設定上，按照應稅住房每平方米市場交易價格的不同情況，房産稅稅率實行0.6%或0.4%的差別化比例稅率。

　　如何促進房地産市場健康發展

　　實施房産稅改革是面向和立足於長遠的一項制度建設。上海的房産稅改革試點堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，確保上海居民家庭基本居住需求和改善型住房消費需求。同時，將房産稅改革試點與當前的房地産市場調控有機地結合起來，發揮稅收政策調節住房消費和房地産收益的積極作用，正確引導住房消費，促進本市房地産市場平穩健康發展。

　　如何做好房産稅試點實施工作

　　目前，上海已成立市房屋狀況信息中心，出臺了《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》。下一步，上海將認真做好實施房産稅改革試點的各項工作。一方面，建立健全工作機制。市政府成立由市財政、地稅、住房保障房屋管理、建設交通委、規劃國土資源、公安、民政等部門組成的房産稅試點有關工作機構，建立健全工作機制，認真做好房産稅試點推進工作。另一方面，加強協同徵收管理。市住房保障房屋管理等部門將積極配合本市地方稅務機關建立應稅住房房産稅徵收控管機制，根據本市對部分個人住房徵收房産稅試點的需要提供相關信息，共同做好應稅住房的認定工作。

　　購房人如何進行房産稅徵免認定

　　對於新購住房的，購房人在辦理房地産登記前，應按照地方稅務機關的要求，主動提供家庭成員情況和由市房屋狀況信息中心出具的其在本市擁有住房相關信息的查詢結果。地方稅務機關根據需要會同有關部門對新購住房是否應繳納房産稅予以審核認定，並將認定結果書面告知購房人。對於應稅住房發生權屬轉移的，原産權人應繳清房産稅稅款。

　　交易當事人須憑地方稅務機關出具的認定結果文書，向登記機構辦理房地産登記；不能提供的，登記機構不予辦理房地産登記。

　　分析

　　滬渝代表 兩種發展模式

　　易居中國研究中心總監陳嘯天説，滬渝兩地在徵收細則上有不同的取向。

　　陳嘯天説，上海版徵收範圍廣，只要從今天起，因新增購房導致家庭人均住房面積超過60平方米的本地家庭，都在徵收範圍，但稅率很低，一個三口之家如果由於新購住房使得總體住房面積達到240平方米，以2.5萬元的單價計算，房産總價600萬元，每年只要繳納6300元，即實際稅率僅為千分之一。重慶版本徵收範圍窄，但稅率高。所以，滬渝兩地房産稅細則都是儘量降低徵收難度，使得房産稅能夠得以順利推出。

　　此外，要看到作為試點城市，上海和重慶在三個層面上具有相當普遍的代表性。空間上：一個是東南沿海城市的代表，一個是中西部城市的代表；經濟方面：一個是發達經濟體，一個是發展中經濟體；房産市場方面：一個是發展相對較為成熟、價格已經出現明顯分化的城市，另一個的房地産市場仍處於正在發展中，房價水平還較低。

　　因此，上海版房産稅模式和重慶版房産稅模式的推出，並不會出現誰更優越的局面，而是根據中國的特點而精心選擇的兩種試點模式，未來房産稅全國化推廣無非是這兩種模式為主導，以及其他介於這兩者之間的模式。

　　徵收措施 尚不明確

　　採訪中，雖然無論業內專家還是開發商，都對房産稅的徵收予以了肯定，但也不約而同對徵收效果持一定的疑問。

　　陽光100常務副總裁范小衝説，目前尚未看到兩個城市具體的徵收辦法。“很多地方物業稅、取暖費都收不上來，如何確保房産稅的收取呢？”范小衝注意到，上海和重慶都是以新增住宅為主去計量房産稅，他認為，在存量房難以計算的前提下，從新增住宅入手計算徵收未嘗不是一種容易入手的辦法，但遲早需要拓展到存量住宅。如何把稅收上來就成為一個難題。

　　有業內人士表示，只有兩個環節最容易收稅，買的時候或者賣的時候，但這樣房産稅最後其實就變成了交易稅，不但沒有增加持有者的成本，反而增加了購房者的成本。

　　本版采寫 本報記者　魯歡

　　作者：魯歡