滬渝今起首徵個人住房房産稅 將短期抑制房價

　　本報訊最近召開的國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房徵收房産稅改革試點，具體徵收辦法由試點省（自治區、直轄市）政府從實際出發制定。這是我國首次在持有環節對個人自住住房徵稅。

　　財政部、國家稅務總局、住建部昨天在聯合回答記者提問時明確表示，為積極穩妥推進房産稅改革，當前有必要在部分城市進行對個人住房徵收房産稅的改革試點。

　　當天，重慶和上海雙雙宣佈，將按年對當地部分住房開徵房産稅，其中上海從1月28日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房徵收房産稅，稅率因房價高低分別暫定為0.6％和0.4％。

　　重慶主城9區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被徵收房産稅，其稅率為0.5％－1.2％。

　　兩市都明確主要以增量住房徵稅為主，對存量住房觸及較少。

　　財政部、國家稅務總局、住建部表示，房産稅為地方稅，試點徵收的收入屬地方財政收入。為充分體現調節收入分配的政策目標，改革試點徵收的收入將用於保障性住房特別是廉租房和公租房建設等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。條件成熟時，在統籌考慮對基本需求居住面積免稅等因素的基礎上，在全國範圍內對個人擁有的住房徵收房産稅。

　　釋疑

　　什麼是房産稅

　　房産稅屬財産稅，主要對保有的房産徵收。《中華人民共和國房産稅暫行條例》是1986年由國務院頒布實施的。《條例》規定，對位於城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內的房産每年徵收房産稅。

　　因房産稅開徵時，我國尚未進行住房制度改革，城鎮個人擁有住房的情況極少，且居民收入水平普遍較低，《條例》規定對個人所有的非營業用房産免稅。房産稅主要是對生産經營性房産徵稅。

　　法律依據是什麼

　　相關負責人表示，《條例》是依據全國人大常委會有關授權決定，由國務院制定的。房産稅制度也需要根據情況的變化進一步改革完善。國務院常務會議同意在部分城市進行對個人住房徵收房産稅改革試點，具體徵收辦法由試點省（自治區、直轄市）政府從實際出發制定。這為部分城市進行房産稅改革試點提供了依據。

　　解讀

　　短期抑制房價卻難“一劍封喉”

　　抑制房價

　　從短期看，房産稅的出臺自然對房地産市場有著直接或間接的影響，能對高漲的房地産價格起到威懾作用。但從長期來看，影響房地産價格的主要因素在於供求關係和後市預期，遏制高房價不能寄希望於房産稅“一劍封喉”，樓市調控仍需繼續打“組合拳”。

　　房産稅改革一度被認為是抑制房價過快上漲的“殺手锏”，但專家表示，房産稅影響最大的主要是投資需求。中房集團理事長孟曉蘇認為，房産稅將使房屋持有者考慮持有成本，房地産投資收益增加不確定性，這會對房地産市場的需求關係産生微妙影響。

　　“有了房産稅制度，房價只有漲幅超過了房屋的持有成本，才能有收益，因此能促使投資者權衡投資收益。”住建部政策研究中心副主任秦虹説。

　　但從中長期來看，房産稅對於房價的影響可能比較有限。房價主要取決於供求關係，遏制高房價不能寄希望於房産稅，其出臺不太可能導致房價出現大幅下降。

　　中國社科院財貿所所長高培勇稱，成本、利潤和稅金構成了住房價格，房産稅改革只是對稅金進行調整，不足以對房價造成巨大影響。

　　市場人士普遍認為，房産稅對房價的影響取決於最終稅率。但從目前來看，滬渝方案並非十分嚴格，在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺的房産稅對房價影響幅度很有限。

　　房産稅收入用於“援建”保障房

　　收入分配

　　從收入分配角度看，房産稅的開徵是十分有價值的，它體現了稅收參與社會財富再分配的功能。

　　通過對面積大、價格高、套數多的個人住房徵收房産稅進行適當調節，可以一定程度上促使收入和財産的合理分配，縮小貧富差距。

　　近年來，房産投資或投機成為部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大産生了越來越大的影響。130多個國家和地區都對住房徵收房産稅，調節收入和財富分配。

　　不過，業內人士強調，房産稅不能增加普通購房者的成本。“享有適當的住房是每個公民的權利，一個家庭擁有一定面積、套數之內的房産是合理的。”國務院發展研究中心有關專家表示，徵收住房保有環節稅，應該採取累進稅率，在起點稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高，持有成本也相應越高。一般來説，世界各國房産稅率大多不超過1％。如果是首套房、中小戶型就應該免徵房産稅，或以極低稅率徵收，不增加普通百姓居住支出。

　　此外，房産稅的使用能否增進公共福利？有業內人士擔心，房産稅在充實地方政府“錢袋子”的同時，能否真正“取之於民、用之於民”？專家建議，借房産稅改革之機，推進地方財稅制度的改革，建立公開透明的決策和監督機制，保證稅收所得用於公共産品和公共服務的提供。

　　對此，國家相關部門負責人明確表示，房産稅改革試點徵收的收入將用於保障性住房等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。

　　地方徵房産稅避免太依賴賣地

　　稅制改革

　　從各國徵收房産稅的實踐看，房産稅是對個人擁有的住房普遍徵收，無論是增量和存量住房都在納稅範圍之內。

　　“房産稅改革試點方案早就應該出臺。”中國人民大學教授安體富説，這將有利於推進整個房産稅改革。他指出，房産稅改革的一個重要意義便是完善地方稅制。

　　數據顯示，歷經1994年分稅制改革及2004年後新一輪稅制改革，我國在所得稅和流轉稅制改革方面取得了較大成就，基本上奠定了主體稅模式。

　　專家認為，當初稅制改革沒有突出強調地方稅，房産稅改革有利於為地方政府確立主體稅源，並有助於地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴。“從稅制完善的角度講，房産稅改革只是對原有條款進行修正，沒有相對複雜的立法過程。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓説。

　　專家認為，鋻於當前社會貧富差距拉大成為和諧社會的最大障礙之一，政府調節手段的缺失已經成為拉近貧富差距的主要“瓶頸”。由於稅收是最適宜於市場經濟環境下調節貧富差距的手段，因此，十二五期間，預計中央將採取一切可以採取的舉措，著力破解上述難題，結束中國財産保有層面的無稅狀態。

　　有專家預計，短期內會有一批城市陸續加入房産稅試點行列，各地方將陸續有政策跟進，掀起新一輪稅制改革。

　　關注新“國八條”

　　地方限購細則2月中旬前出臺

　　國辦昨天發出通知，要求進一步做好房地産市場調控工作，通知內容主要為新“國八條”。通知要求，尚未採取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。其他城市也要根據本地房地産市場出現的新情況，適時出臺住房限購措施。

　　中國房地産經理人聯盟秘書長陳雲峰説，限購令延伸至全國時間之快讓人驚訝。2月中旬的時間期限，除去春節假期，等於在不到兩周內，各地要出臺限購細則。這意味著將對房地産市場進行行政干預。陳雲峰説，可以看出，完全依靠市場自身調節，已無法控制房價上漲。行政干預下的市場體制，也是政府無奈之舉。因為熱錢太多，紛紛進入房地産市場。長此以往，將對實體經濟産生不良後果。

　　普通住房滿5年出售免徵營業稅

　　財政部、國家稅務總局昨天宣佈，今起調整並執行個人住房轉讓營業稅政策。

　　今後，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；

　　個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購房價款後的差額徵收營業稅；

　　個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

　　北京多數銀行節前“首付六成”

　　新政提出二套房貸款首付比例提至60%，北京多家銀行昨天透露，目前正在制定有關細則，春節前將執行這一政策，興業銀行等少數銀行將立即執行這一政策。

　　興業銀行某支行客戶經理表示，昨天已接到有關通知，立即執行二套房貸首付六成的新政策。

　　>>市場反應

　　新政伊始“諮詢多過戶多趕貸多”

　　堪稱史上最嚴的新“國八條”剛出臺，儘管地方細則尚未出臺，但樓市已出現“諮詢多、過戶多、趕貸多”現象。

　　觀望情緒暴漲

　　我愛我家呼叫中心數據顯示，新政出臺當晚及次日，來電諮詢量大漲，超過兩成電話增量都是詢問新政影響。交易雙方也開始初步協商在各種情況下如何承擔責任和額外費用。

　　商品房銷售人員普遍表示，看房人與平時差不多，不過都會諮詢是否開始執行新政，都有些猶豫。“趕與不趕幾乎一樣，還不如安心過年看看再説。”諮詢者李女士説。

　　將現明顯過戶高峰

　　限購令加碼，無論近期是否有新購，持有房産過多直接意味著不能再購。因此年尾幾天，持有多套房並有新增購房意願的“大戶”抓緊過戶的情緒十分緊張。

　　北京房地産交易管理網數據顯示：新政後的27日明顯出現過戶高峰，預計將繼續突破千套，甚至創造紀錄。細則出臺前的這段時間，已經簽訂合同的人都會抓緊辦理過戶，會出現過戶高峰。購房者成先生很焦慮：“才剛剛簽完合同，賣房的在這幾天還完貸款也不太現實，著急啊。”

　　欲購房者傾向“趕貸”

　　新政要求第二套房貸款首付不得低於六成，部分市場改善性需求考慮在最近幾天抓緊購房，爭取趕上首付五成的末班車。“六成太多了，付不起，一旦細則出來，我今天申請房貸也被劃入六成的範圍，我只能違約，風險太大。”打算近期購房的王先生表示。

　　專家認為，首付提高一成，對經濟條件有限的人影響明顯，可能使其無法購房，但趕五成房貸“末班車”的人群可能十分艱難。歲末年初，銀行歇業或房貸額度已用完，甚至已經停貸且鑽空放貸得不償失。

　　房産稅改革有利於為地方政府確立主體稅源，並有助於地方政府擺脫對賣地收入的過分依賴。

　　中國現行的稅制體系沒有真正意義上的財産稅，而開徵房産稅意味著中國財産稅缺失狀態的終結，意味著政府握有了可對包括收入、消費、財産等多個環節實施稅收調節的相應手段。

　　本版采寫本報記者翟烜 趙鵬 趙麗萍 高晨 馬文婷綜合新華社

　　作者：翟烜 趙鵬 趙麗萍 高晨 馬文婷