樓市調控新政明確省會城市要實行限購

　　買房人急：首付又不夠了

　　聽説二套房的首付又要提高，家住水西門的曹小姐立馬急了：夫妻倆看中一套房，報價200萬，因為是二套房首付要100萬，如今提高首付要多掏20萬，實在承受不起。

　　昨晚，傳言已久的樓市第三輪調控終於亮相，2011年的中國樓市迎來了新的“國八條”。

　　消息是在昨晚7點多曝出來的：據央視報道，國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地産市場調控工作。會議要求未來對第二套房的首付，將提高至六成。會議還要求對樓價升幅過快的城市，從嚴制定買樓的政策，實施差別化住房信貸政策。

　　此舉能否進一步“彈壓”房價呢？記者緊急對此進行了採訪。對於此次調控，南京業內直言“寒意陣陣”。不少人認為，二套房首付款提高、限購範圍擴大、營業稅從嚴徵收等舉措，對樓市的影響恐將持續相當長一段時間。

　　1 二套房首付比例提至6成 利率不低於基準利率的1.1倍

　　強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

　　人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業銀行執行差別化住房信貸政策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。

　　關於二套房首付六成

　　調高二套房首付，這一政策對購房人有什麼影響？通知中還提到“強化差別化信貸政策”，這又意味著什麼？記者昨晚連線了多位業內人士。

　　二套房新政

　　這是房貸“差別化”的要求

　　“二套房首付比例由現在的50%提高到60%，説明信貸政策的差別化程度越來越高。”昨晚，一家股份制銀行南京分行個貸部負責人向記者分析，所謂“差別化信貸政策”，就是拉開信貸政策的檔次，實際上首套房和非首套房之間現在已拉開了檔次，比如三套房及三套房以上住房都已停貸、二套提高首付和利率。

　　“當然，二套房貸款利率不低於基準利率的1.1倍，這不是新政策，去年4月份樓市調控後就已執行這一政策，此次只不過再次重申一遍。”“我們行去年樓市調控以來，二套房貸業務一直佔比不大，大約在10%左右。”兩家中等規模的股份制銀行人士均如是表示。

　　對買房人心理有影響

　　那麼二套房首付由50%提高至60%後，會不會遏制市場需求呢？“真想買二套房的人，首付多個10%，怎麼著也能湊齊這部分錢。對這部分的市場需求影響不大。”

　　但一家中等規模的股份制銀行個貸部負責人則認為，“雖然表面上看影響不大，但對想買二套房的人來説，心理預期的影響是存在的”，這一通知也表明了中央調控的決心，加上最近上海、重慶傳徵房産稅，對買房人的心理會造成一定的影響——認為房價不會漲了，也就不一定急著買，特別是某些購房需求可能會緩一緩，比如父母為子女買房，可能會觀望。

　　不少人擔心

　　首套房首付會跟著上調嗎？

　　二套房首付提高後，首套房首付是否也會跟著上調？對此，接受採訪的幾位業內人士均表示，“不太可能，畢竟購買首套房是國家政策支持的，與民生息息相關，國家現在只是提高了二套房的貸款門檻，這已經傷及一些改善性住房需求，如果再提高首套房的首付，那打擊面就太大了。”

　　記者了解到，目前首套房首付是三成，但也有人表示，不排除首套房首付調至四成的可能。

　　首套房利率已經調了嗎？

　　一位本地銀行個貸部老總認為，自己所在銀行的首套房利率很可能要調整，目前執行的是85折利率，估計節後就會上調，至於是執行9折利率還是恢復基準利率，尚不清楚。“如果執行基準利率6.4%，以上次加息0.25百分點計算，接近於加息4次”，這位老總向記者算了筆賬。

　　另一家已執行首套房基準利率政策的股份制銀行個人信貸部負責人認為，去年樓市調控國家只是規定首套房的利率下限是85折，沒有限制上浮比例，可以是9折，也可以是基準利率，甚至再上浮，具體自定。現在各家銀行貸款額度都很緊張，自然會逐步上調利率門檻，估計各家銀行取消首套房貸款優惠利率只是個時間問題。但總體來看，南京地區首套房利率不太會在基準利率上再上浮，畢竟住房貸款在我國一直是專用利率，低於其他商業貸款利率。本報記者 沈春寧

　　2 本地人限購兩套房 外地人限購一套房

　　各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　原則上對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

　　關於限購

　　●這些清楚了：

　　直轄市、計劃單列市、省會城市都在“限購”之列

　　●這些還不清楚：

　　1.到底哪些城市是“房價過高、上漲過快的城市”？

　　2.“原則上”限購，如果不限購，有什麼説法？

　　江蘇蘇墾機構董事長經綸認為，“限購令”的提法從去年上半年出臺至今，已經將近一年，而真正執行的只有上海、深圳等少數城市，許多地方雖然有限購令，但並沒有落在實處。以南京為例，去年下半年公佈了限購令的措施，卻一直沒有具體的操作細則和執行時間，市場上三套房以上過戶照常進行。

　　“這次國務院非常明確地提出，不僅是房價過高、上漲過快的城市，連省會城市也被包括在內，換句話説，你就必須要限購了。”經綸表示，在國務院去年首次提出限購令時，僅提出“房價過高、上漲過快的城市”，而究竟是哪些城市，一直沒有明確説法，這次將直轄市、計劃單列市、省會城市也拉了進來，可見力度之大、決心之強烈。

　　在執行的具體細則上，“國八條”提出的方案類似深圳的限購方案，即“限購第三套房”，與上海執行的“限制新購一套房”的較寬鬆政策有所區別。就南京而言，去年推出但沒有執行的“限購第三套房”與此次國務院精神相吻合，至於何時執行，則要看當地政府的態度了。

　　而對於此次“新國八條”的規定，南京有關人士則明確表示，“我們不折不扣執行國務院精神”。馬祚波

　　3 購房不足5年轉讓 全額徵營業稅

　　調整完善相關稅收政策，加強稅收徵管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。

　　嚴格執行個人轉讓房地産所得稅徵收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。

　　關於稅收

　　●我們明白了：

　　1.對南京來説，只對不滿5年的普通住宅有影響；

　　2.全額徵收營業稅後，比現行的優惠要多交大概3倍左右。

　　關於稅收方面的調整方案，此次“國八條”中只針對營業稅進行了調整，不過調整方案還是比較嚴厲的。

　　滿堂紅南京置業公司市場部經理李寧介紹説，目前南京的營業稅政策執行了快兩年時間，具體是按5年期限來劃分：

　　不足5年交易的，普通住宅(144平方米以下，容積率在1.0以上)按交易差價的5.56%繳納營業稅，非普通住宅按銷售收入全額的5.56%繳納營業稅；超過5年交易的，普通住宅免徵營業稅，非普通住宅按差額徵收營業稅。

　　按照“國八條”的精神，所有不足5年交易的住房都必須按照全額徵收營業稅。但這點對於南京來説，真正受影響的只是普通住宅。　

　　以一套購入價100萬的普通商品住房為例。在5年期內售出時的價格為150萬，按現有政策，房主只需繳納賣價與買價的差價的營業稅，即(150萬-100萬)5.56%=27800元。而政策調整後，該房主必須繳納150萬5.56%=84000元的營業稅，兩相比較，增幅一般在3倍左右，這筆錢還是比較客觀的。

　　李寧表示，按“國八條”的文件敘述理解，此次只是調整了5年內轉手交易的營業稅，對於滿5年交易的，仍按原政策執行，普通住宅免徵，非普通住宅按差額徵。至於以後會不會再有所調整，李寧表示，“這個真不好説，看調控政策的走勢吧。” 　　　　馬祚波

　　4 制定房價調控目標 一季度要公佈

　　“新國八條”進一步落實地方政府責任。地方政府要切實承擔起促進房地産市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。

　　關於房價目標

　　●要求很清楚：

　　1 南京在3月底前一定要公佈新房的價格控制目標

　　2. 今後可以不用跑到售樓處，就能詳細了解房價了

　　“政府要公佈新房的價格控制目標，這倒是個新鮮事，體現了中央抑制房價的決心”。昨晚，記者採訪時，南京雅居樂房地産開發有限公司副總經理邵晴表示，南京此前很少提供當地的新房價格數據，媒體上關於房價數據的報道一般都以國家統計局每月公佈一次的數據為準，具體的數字難以見諸報端。

　　“此次‘國八條’明確要求地方政府必須合理確定房價的控制目標，這就意味著，一是地方政府要公佈此前的房價水平，二是要將今年的控制目標公之於眾。”邵晴告訴記者。

　　記者了解到，之前官方網站——南京網上房地産也實時公佈過南京市樓盤的成交價格，但不知為何後來就不見了，網上只剩下商品房成交量等信息。面對記者詢問，回復是“房價數據應由統計部門提供”；而南京統計部門又表示，“一切以國家統計局”的數字為準。

　　在這種情況下，老百姓想了解房價，除了到售樓處親自看看，還真沒太多辦法。

　　至於“一季度”這個時間節點，江蘇蘇墾機構董事長經綸認為，也就是説在今年3月份以前，南京市政府必須向社會公佈新房房價的控制目標，此舉會讓更多南京老百姓，尤其是買房人更加直觀地了解南京的房價水平，提供更多參考，以便大家合理制定購房計劃。馬祚波

　　開發商稱：調控該有效果了

　　開發商對新的調控也有點沒底。南京東凱置地總經理包天雷説，這次完全是“組合拳”，有金融信貸政策的，有稅收方面的，有限購的，“這回可能真有效果了。”

　　新國八條對房價的影響

　　昨天下午2點

　　南京一樓盤高價開盤，賣掉八成

　　春節轉眼將至，然而，南京樓市卻淡季不淡。昨日下午兩點，位於城南板橋的朗詩綠色街區推出春節前最後一批樓盤，由於是位置較好的觀景樓，均價比前期房源高出不少。但高價並沒能擋住購房者的腳步，該盤當天售出8成房源。

　　昨日的開盤現場，大約有100多組意向客戶前去選房。“因為快過年了，看熱鬧的人少了。”不過，昨天現場的認購率卻很高。該盤昨日推出了一棟18層70戶的湖景樓，包括138和142平方米的兩種戶型。短短一個半小時，就有30套房源被認購，其中東側的142平方米戶型最搶手。

　　由於位置較好，這批湖景樓的價格開到了13400元/平方米左右，每平方米價格比前期高出近1000元，最高的一套房源價格每平方米達14230元。不過不少購房者卻覺得目前的價格並不貴。很多人表示，相信隨著該地區未來周邊配套的不斷完善，價格還會繼續上漲，因此他們堅持應趁早買。據記者了解，截至昨天下午6點，該盤銷售達到了8成。 孫翔峰 張遙

　　昨天晚上7點

　　“新國八條”公佈，南京房價會怎麼走？

　　新房市場：剛需客將成為市場“中堅”

　　“新國八條”出臺後，很多人更關心的問題是：房價何去何從？

　　對於這個問題，南京福舍投資顧問公司總經理史東認為，對普通購房者，尤其是剛需客來説，一系列政策的出臺有利於開發商制定更加合理的價格，不會使房價虛高，購房者心裏就更有底了。而對開發商來説，日子就難過了，限購令的出臺會拉長開發週期，個人住房貸款受限也會使得開發商的現金流受到較大影響，即便房價下跌的可能性不大，但漲幅會有所下降。

　　南京大華投資發展有限公司策劃經理周長坤表示，2011年是“十二五”開局之年，這也能看出中央調控房地産市場的決心。

　　二手市場：交易量銳減一到兩成

　　我愛我家市場部人士表示，營業稅的調整會使得掛牌量在短時間內急劇下降，而成交量預計降幅達10%-20%，不過房價不太會大降。該人士表示，此次投資客受到的打擊會比較直接，但剛需客中有不少是首次置業，影響不大。

　　租賃市場：可能會再度紅火

　　滿堂紅南京置業公司市場部經理李寧認為，當“新國八條”落實後，市場上受到抑制的買房需求，一定會轉向租賃市場，屆時房東漲價、一房難求的局面可能再次形成。　　　本報記者 馬祚波

　　最快何時執行？

　　時間節點：最快春節前

　　記者了解到，無論是營業稅徵收方案的調整，或是限購令範圍的擴大，在“國八條”中均未明確具體的執行時間，那麼這些政策究竟何時才能落到實處呢？

　　“往常國務院出臺意見後沒幾天，包括財政部門、銀監會、稅務部門都會緊跟著出臺相關細則，隨後地方政府紛紛出臺地方政策表決心，可以預見，最快春節前，相關的時間節點一定會對外公佈的。”南京酈城房産營銷總監闞霖表示。

　　權威回應：不折不扣執行

　　“國八條”出臺後，記者迅速與南京市住房與城鄉建設委員會取得了聯絡，一位高層領導對記者強調，無論是什麼樣的政策，“南京市一定會不折不扣地執行國務院的調控精神，促進房地産市場的健康穩定發展”。馬祚波