規範拆遷 保障私權（政策解讀房屋徵收與補償條例）

　　為社會各界廣泛關注的《國有土地上房屋徵收與補償條例》（以下簡稱條例）順利通過。

　　中國人民大學副校長、中國法學會民法學研究會會長王利明表示， 條例事關國計民生和經濟社會發展全局，它的頒布和施行，將有助於規範拆遷活動、保障被拆遷人的合法權益，促進經濟社會和諧發展。

　　強化被徵收人權益保護

　　從制定徵收補償方案到徵收程序啟動，以及有關補償標準的確定，條例都要求尊重被徵收人的意願

　　問：條例從哪些方面規範了房屋徵收和拆遷活動？

　　答：新的條例在修改原條例的過程中，秉持了規範公權和保障私權的基本法治理念，統籌兼顧了工業化、城鎮化建設與強化被徵收人合法權益的保護，使公共利益和私人利益得到了很好的協調與平衡。一方面，我國社會目前正處於經濟快速發展時期，基於公共利益的徵收與拆遷活動仍然是必要的。另一方面，因為徵收與拆遷活動必然涉及公民私有財産權的保護，且體現了公權力對私權的適度干預，因此，在承認徵收活動必要性的同時，必須通過規範拆遷活動，強化對被徵收人權益的保護。

　　條例正是通過秉持上述理念，在以下幾方面規範了徵收和拆遷活動：首先，明確了政府是徵收補償的主體，並禁止建設單位參與搬遷，要求房屋徵收實施單位不得以營利為目的，這些都有助於化解長期以來因建設單位作為拆遷主體所引發的各種社會矛盾，有助於維護社會穩定。例如，不少建設單位基於利益驅使，而對被拆遷人斷水、斷電、斷路、斷氣，甚至以暴力脅迫等手段強迫被拆遷人搬遷，嚴重影響社會穩定。如果以政府作為拆遷主體，明顯會減少甚至可以避免上述違法行為的發生。其次，界定了公共利益的範圍，從而明確了徵收的前提條件。可以説，公共利益的範圍界定，是一個世界性的難題，也是我國立法長期沒有解決的問題。條例第八條規定了公共利益的範圍，這是一個立法的重大完善。第三，強化了被徵收人的參與。從制定徵收補償方案到徵收程序啟動，以及有關補償標準的確定，條例都要求尊重被徵收人的意願。第四，完善了徵收程序，包括徵收決定的作出程序、補償方案制定程序、強制搬遷程序、爭議解決機制以及救濟程序。第五，提高了徵收補償標準，充分維護了被徵收人的利益。

　　強化補償是個亮點

　　以市場價格作為補償標準，使得被徵收人的基本利益得到保障

　　問：在補償制度上，條例做出了哪幾方面改善？

　　答：條例全面貫徹了充分保護被徵收人的合法權益的精神，集中體現在強化被拆遷人的補償方面。條例的核心是提高補償標準，其最大的亮點也體現在強化補償方面。事實上，從實踐來看，因徵收與拆遷所引發的各種矛盾，主要不是在是否應當符合公共利益的需要而徵收方面，而大多體現在徵收補償的標準和補償的公平性方面。條例針對實踐中存在的主要矛盾，集中就補償制度作了重大完善，這主要體現在如下方面：第一，條例要求在擬定徵收補償方案時要徵求公眾的意見，包括被徵收人的意見。這就在徵收補償決定之前，強化了被拆遷人的保護。第二，條例明確了徵收的補償標準。根據條例第十九條，“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地産的市場價格。”需要指出的是，以市場價格作為補償標準，就使得被徵收人的基本利益得到保障。尤其是此處所説的補償，不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償，這就大體上可以確保被徵收人的居住條件有改善、生活水平不下降。此外，根據條例第二十一條規定，被徵收人在要求補償時，可以選擇貨幣補償或者産權調換，這也充分尊重了被徵收人的選擇權。第三，根據條例的規定，徵收個人房屋應當對被徵收人優先給予住房保障，這就意味著，如果被徵收人符合住房保障條件，徵收程序啟動以後，被徵收人不輪候、不排隊，優先享受住房保障，這也充分體現了物權法第四十二條中徵收個人住宅應當保障其居住條件的精神。第四，條例明確了先補償後搬遷的原則，且明確規定要實行“專戶存儲”。這解決了實踐中補償沒有到位而強制搬遷，從而引發的社會矛盾。第五，條例賦予了被徵收人選擇房地産價格評估機構的權利，從而避免在評估機構選擇上，因政府干預而産生的壓價、壓低補償的現象。

　　嚴格程序是制度性保障

　　由司法機關決定是否強制搬遷，有利於保障強制搬遷有序、公平、公正進行

　　問：在徵收補償的程序方面，條例有哪些體現？

　　答：程序是制度的保障，整個條例也正是通過程序的完善，從而保障了徵收和拆遷的有序進行，切實保護了被拆遷人的合法權益。如果説提高徵收補償標準是條例的核心，那麼，嚴格程序是條例施行的制度性保障。在程序完善方面，主要體現在：第一，明確規定了符合公共利益的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃等要求，從而可以通過代表民意的各級人大機關在制定和審議規劃時，判斷有關建設活動是否符合社會公共利益。第二，完善了徵收決定程序。例如，徵收決定做出前，應當進行社會穩定風險評估，並且要求徵收費用補償足額到位。第三，明確了強制搬遷程序。條例取消了行政強制搬遷，完全通過司法程序進行強制搬遷。由具有中立地位的第三者（即司法機關）來決定是否應當強制搬遷，這也有利於保障強制搬遷的有序、公平、公正地進行。採取司法強制搬遷的措施，也是現代社會程序公正的必然要求。第四，完善了救濟途徑。條例給被徵收人提供了充分的行政救濟和司法救濟途徑。被徵收人對於徵收決定、補償決定不服的，可以申請行政復議，也可以提起行政訴訟。對於不履行補償協議的一方，可以提起訴訟。