樓市最嚴厲調控一年回顧:仲介稱忙於學習新政策

近日，上海一新樓盤開盤，眾多買房人紛紛來看房。

　　人民圖片供圖

　　在市場和政策的變化面前，個人和企業總是渺小無力的。

　　2010年，為了遏制房價過快上漲，政府對房地産市場進行了被稱為“史上最嚴厲”的調控，政策出臺之頻繁，持續時間之長，調控力度之大，前所未有。房地産市場的價格和成交量出現較大幅度波動。

　　買房的、賣房的、仲介……市場裏的每個人都經歷了特別的一年。有的春風得意，有的疲於應付，有的一直在糾結之中。無論如何，所有人的願望都是一樣的，希望房價能夠穩定，希望更多人能買得起房，希望市場能夠長期健康發展。

　　1．

　　買房者：很糾結

　　希望市場穩定　買房不再折騰

　　臨近年底，章輝終於買到了房子。“不一定是最好的選擇，但不想再挑了，太累。”

　　31歲的章輝是某部委的一名公務員，幾年前在北京南城買了一套小房子，但因為工作關係，一直想在東四環附近再買套二手房，方便上下班。去年12月份，國家開始對房地産市場進行調控，章輝覺得房價應該能穩住，想“定定心心”地看房買房。沒想到今年過完春節，房價“瘋了一樣”往上漲。章輝看了幾套房子，上世紀90年代的房子，價格普遍都在25000元/平方米以上，戶型也不理想，遲遲沒做決定。

　　但那段時間，即便是這樣的房子，往往在章輝“考慮考慮”的這三四天時間裏，就被搶走，甚至還漲價了。由於市場太火，章輝看了幾套不做決定，連二手房仲介都“不待見”了。

　　“當時打算趕緊搶一套算了，不然房價還得繼續漲。”就在章輝有這個想法時，4月17日，國家出臺被稱為“國十條”的嚴厲調控政策，遏制房價過快上漲。隨著政策落地，市場發生了突然的逆轉，成交量大幅下跌，購房者又開始觀望。房價繼續上漲的勢頭也暫時得到了遏制。

　　政策從嚴，章輝的情緒也冷靜下來。另一方面，提高二套房貸首付比例和貸款利率等新政策，使章輝的購房成本上升了不少，買房變得更難，只得繼續觀望。

　　不久，北京市出臺了包括一個家庭只能新購一套房在內的調控政策，這讓章輝的買房行動變得更加謹慎。“必須儘量選一套滿意的房子，不然後悔的機會都沒有。”

　　在這幾個月裏，樓市也出現了近年來少有的穩定情形。成交量低位徘徊，價格基本平穩，一些新的項目定價也相對合理，北京通州等一些前期房價上漲“超快”的地區，房價出現了一定程度的回落。一切似乎都在朝著調控預期的方向發展。

　　然而，8月中旬開始，由於房價並未出現明顯的下降，加上“抗通脹”心理的驅使，市場又逐漸熱鬧起來，甚至重現了量價齊漲的局面。嚴厲的調控面臨失敗的危險，樓市可能又會出現人們擔心的“越調越漲”的局面。

　　章輝的看房進程再次被迫加快。在他看中的地段，房價一直很堅挺，二手房討價還價的空間也很小。正在章輝躑躅的時候，9月29日，國家再次出臺政策，細化了此前“國十條”的政策，更加具體、更加嚴厲，被稱為“新五條”。10月份，樓市再次成交冷清，“金九”之後沒有出現“銀十”。

　　但這次章輝沒有再放慢腳步，“4月份那麼嚴厲的政策，半年不到就被市場消化了。這次的政策，恐怕不到半年就會失去作用，還是早買早安心。”經過近一年在樓市的摸爬滾打，章輝也有了一套自己對樓市的心得。“越往後，房價越漲、調控越嚴厲，我買房的難度也會越來越大。”

　　和章輝預料的很相似，11月中旬開始，北京樓市二手房的成交量再次放大，回復到較高的水平。在夫妻雙方父母的資助下，章輝利用公積金貸款艱難地買下了一套老房子，上世紀90年代的房子，70多平方米，170多萬元，和年初看的房子並沒有太大區別。

　　買了房的章輝開始每天關注北京房地産交易管理網上，二手房成交數據的變化。他開始擔心房價真的會在調控之下出現較大幅度的下降，擔心自己買在一個價格波段的最頂端，擔心自己成為投資客的“接盤者”。

　　“買之前擔心房價還會大漲，越來越買不起。買完了擔心房價會大跌，那樣打擊更大，那麼多錢就打了水漂。”章輝説，“但願今後房地産市場真的像政府説的那樣，可以穩定地發展。這樣，最起碼老百姓買房不用擔驚受怕，像我這樣折騰。”

　　2．

　　開發商：不好過

　　順應市場定價　加大促銷力度

　　開發項目的門檻提高、打擊囤地捂盤、預售資金監管、融資渠道幾乎全部斷絕……在最嚴厲的調控中，開發商的日子應該是最難過的。但萬科卻用了11個月的時間，就實現了1000億元的“天量”銷售額。不僅提前4年實現了公司的目標，甚至已經成為全球首屈一指的住宅開發企業。

　　比起年初的時候，萬科總裁鬱亮顯得清瘦了許多。並不是因為公司的事務忙碌得消瘦，而是他自己積極健身減肥的結果。在政府頻頻調控樓市的這一年，在企業創下最好銷售業績的這一年，鬱亮本人卻有了更多屬於自己的時間。

　　萬科逆市創下千億銷售額，是不是意味著宏觀調控失敗？事實上，受調控的影響，整個房地産行業的資金鏈越來越緊張，許多企業的日子並不好過。“龍頭企業的優秀業績並不能代表整個行業。”鬱亮認為，恰恰是在宏觀調控中，萬科選擇了正確的戰略，才實現了銷售佳績，也才讓他自己得以更輕鬆。

　　樓市調控調的是什麼？是房價過快上漲，是推動漲價背後的投機炒房、開發商靠捂盤囤地獲取暴利，以及不符合普通老百姓需求的高價房、豪宅等。萬科的戰略避開了這些樓市調控的重點。

　　鬱亮介紹，首先，萬科一直重視購房者首次置業和首次改善的需求，堅持做普通住宅。而調控恰恰是保護這部分需求的。目前萬科所做的産品60%是90平方米以下的小戶型住房，受宏觀調控影響小。其次，萬科一直在順應市場形勢，合理定價、快速銷售、快速週轉，絕不捂盤，要求新推盤項目當月銷售率不低於60%。在調控加碼，一些項目銷售低迷的時候，加大了促銷力度。

　　在這種戰略的指引下，萬科不僅銷售額創佳績，在全國範圍內的市場份額也從調控前的3.9%提高到5.7%。“萬科肯定不是利潤最高的房地産企業，但堅持這種戰略，能夠有效地應對調控帶來的行業波動，也是順應市場形勢的行為。”鬱亮説，“我們也不僅僅關心利潤，更關心增長的質量，客戶是否滿意，房子的質量和性價比如何，給股東和員工的回報是不是更大。”

　　但房地産調控並非對萬科沒有任何影響，最直接的影響就是“錢緊了”。今年下半年開始，萬科在各地都有與其他企業合作拿地開發的項目，明年這種合作會越來越多。

　　對於明年的市場形勢，鬱亮的判斷是，調控還會繼續，市場波動也會繼續。“我們不對明年的銷售額、利潤做任何計劃，還會繼續堅持今年被證明成功的戰略，順應政策和市場的變化，積極主動的應對。”鬱亮説，“我們是歡迎調控的，調控是為了市場的健康穩定，只有市場穩定了，企業才能可持續發展，才能成為百年企業。”

　　3．

　　仲介：盼平穩

　　需求結構變化　投資明顯減少

　　隨著房地産市場的發展，北京、上海等一線城市的二手房成交量已經超過一手房，存量房交易逐漸成為房地産交易的主要內容。促成一樁樁二手房交易的房産仲介，他們的角色也越來越重要。房地産調控下，他們的生活也發生著變化。

　　當了3年普通仲介業務員後，25歲的張東升今年升職成為北京鏈家地産麗都水岸店店長。上任第一年，他就遭遇了最嚴厲的樓市調控。

　　“今年最大的感覺就是忙的時候忙死，閒的時候閒死。”張東升這樣回顧2010年，“不斷在培訓，學習新政策，並不停地向客戶解釋政策。”

　　張東升回憶，今年春節後到4月中旬之前，市場空前火爆，店裏30多人都忙得不亦樂乎。“客戶都搶著買房，而業主幾乎是每週漲一次價。當時我們也感到房價漲得太瘋狂了，泡沫太大。”

　　4月中旬“國十條”出臺後，市場驟冷。四五月份張東升店裏幾乎一套成交都沒有，區域內的房價也有所下降。

　　沒人看房、沒有成交，面對突如其來的冷清，張東升和他的同事們有點不知所措。實在閒著無聊的時候，只好在店門口打乒乓球消磨時間。“當時壓力挺大的，主要是沒想到政策影響這麼大，市場變化這麼快，我們不知道接下來會往什麼方向發展。”張東升説，甚至有幾名員工離職不幹了。

　　但是從6月下旬開始，由於房價沒有明顯下降，張東升感到看房的人逐漸多起來，緊接著7月份成交量開始上升，到現在為止，平均每月遞增20%左右，房價也在緩慢反彈。

　　“儘管政策似乎被消化了，但調控還是有一定效果的。”張東升説，在調控的影響下，今年麗都水岸店全年的成交量只有去年的60%左右。需求結構發生了變化，投資客明顯減少了，成交的主要是中小戶型，買房的也主要是自住的需求。而且，“買賣雙方都比上半年更冷靜了。”

　　張東升的工作狀態也逐漸平穩，最近兩三個月，每個月店裏都有穩定的成交。“這也是我們比較喜歡的狀態。”張東升説，房地産市場是應該通過調控來降降溫的，泡沫大的時候，儘管仲介掙錢多日子好過，但那是不健康的，不可能一直持續，“細水長流更好。”

　　張東升認為明年國家還會繼續調控，但房價大幅下降的可能性並不大，最理想的狀態應該是穩中微漲。“還是希望調控能持續，房價和成交量都能穩定，我們也才有發展的空間。”年輕的張東升自己也有買房的打算，“市場穩定了，我努力工作攢錢，才有可能買得起房子，未來的生活也才更有希望。”