房屋徵收條例意見稿就近回遷規定被指太籠統

　　去年年底，重慶合川一處拆遷工地上，工人正在忙碌。二次徵求意見稿提出被徵收房屋的價值，由評估機構評估確定。資料圖片

　　【引言】

　　前日公佈的《徵收與補償條例》第二次徵求意見稿規定：被徵收人選擇房屋産權調換的，應當分別計算被徵收房屋的補償金額和用於産權調換的房屋的價款，結清差額。

　　因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　“就近回遷”具體應該如何操作？回遷補償面積如何折算？如果舊城區改建後變為公共設施，而周邊就近地段又無房可供拆遷戶選擇回遷，問題怎麼解決？

　　■ 專家觀點

　　回遷權利可用貨幣補償實現

　　沈巋(北京大學法學院教授)：此次徵求意見稿規定，因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。如果改建後變為公共設施，而周邊又無房可供拆遷戶選擇回遷，此類情況怎麼解決？

　　這就涉及舊城改建和舊房改造的區分問題。舊房改造，仍要改造成房子，這樣被徵收人就有回遷的房源了。但舊城改建則涉及的是一攬子計劃，也可能蓋工廠，被徵收人回遷的權利保障前提就是要有住房提供，這個問題就比較複雜，就不一定要優先保障被徵收人回遷的權利了，可以通過貨幣補償或産權調換等變通方式來實現。

　　本報記者 郭少峰

　　■ 拆遷戶説法

　　支持就近回遷規定尚需細化

　　對於此次徵求意見稿中的“回遷應就近”這一規定，目前面臨拆遷的北京市西城區拆遷戶盛先生表示支持，他説：“無論是按現行市場價格給予現金補償，還是在同等地段(西二環內)安置同等或差不多面積的住房，我們都可以接受”。但拆遷後，無論是政府相關部門，還是開發商，都未就此問題表態，甚至從未向盛先生家人提出過。

　　“希望新條例能對回遷問題，作出更為細緻的規定”，盛先生表示，此次徵求意見稿中“政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”這條規定還是太籠統，“回遷就近地段後，能補償多大面積的住房？例如我們四合院之前住了8戶人家，那回遷後是以原拆遷面積為依據提供住房，還是按戶數提供住房？這些都有待細化”。

　　本報記者 石明磊

　　■ 政府回應

　　徵收改建公共設施回遷方式應更多元

　　此次徵求意見稿還對回遷做出了規定，“因舊城區改建徵收個人住宅，被徵收人選擇在改建地段進行房屋産權調換的，政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋”，政府操作時會碰到哪些問題？如果改建後變為公共設施，而周邊又無房可供拆遷戶選擇回遷，問題應如何解決？

　　對此，遼寧瀋陽市一位曾經負責基層拆遷工作的官員認為，這種拆遷方式屬於為了公共利益拆遷，政府可以用更多元的方式確保被拆遷戶利益和訴求。

　　他告訴記者，目前針對公共利益拆遷，瀋陽市有幾種做法。他舉了一個例子，如果要建體育設施拆遷，首先拆遷部門會在該區域附近尋找地段蓋回遷房，滿足被拆遷戶在該地段的回遷需求。如果附近確實沒有地可以回遷，他們會選擇在離該區域稍遠一點的地方找房源，這種房源的價格會遠低於該地段的市場價。如果被拆遷戶提出要自己尋找房源，政府會在評估價格基礎上加20%的補償款，鼓勵被拆遷戶自選商品房源。

　　“我覺得這些方式都可以為其他城市拆遷遇到這種情況時借鑒，總體效果是不錯的。”不過，他也告訴記者，有的時候遇到不講道理的被拆遷戶，這些條件拆遷戶還是不會接受，他們提出不切實際的要求，讓拆遷部門很為難。他也希望新規能夠在這方面有一個制度上的規定。

　　本報記者 邢世偉

　　行政審批未必影響評估機構中立性

　　【引言】

　　今年1月29日，《國有土地上房屋徵收與補償條例(徵求意見稿)》向社會公開徵求意見。十個多月之後，經過調研和修改，于12月15日第二次面向社會徵求意見。

　　第二次公開徵求意見稿提出，被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構評估確定。對評估確定的價值有異議的，可以向房地産價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。房地産價格評估機構由被徵收人選定。

　　針對這一內容，有觀點擔憂，評估機構在實操中將面臨重重困境。比如，有拆遷戶擔心，自己名下房産會否遭遇不公正評估？而評估機構會否因為怕得罪主導拆遷的政府部門而得出不中立的結論？此外，如果被徵收人因各種原因難以選定評估機構，而最終影響徵收效率、拖延項目進度，地方政府又應如何行使權力？

　　■ 專家觀點

　　問題1 如果遭遇不公正評估？

　　評估公正性存在制度保障

　　沈巋(北大法學院教授)：評估機構針對不同情況可以有不同評估辦法，比如有比較市場法，同一個地點，不同層樓、不同裝修、不同新舊程度，不能由被徵收人依據小區內最高價來算市場價。

　　現在房屋評估制度比較合理，還想象不出比目前更好的制度。遭遇不公正的情況會有，但可能性較小，而且還有一些制度設計來保證：對評估確定的價值有異議的，首先可以向房地産價格評估機構申請復核評估，如果再對復核結果有異議，還可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。

　　評估機構為了在市場上生存，不可能對被徵收人提出的復核意見不考慮。再就是專家委員會，被徵收人如果對專家委員會的鑒定也有異議，並有更加有利的證據，也可以向法院提出訴訟。通過這些程序的設計，把這個問題都盡可能地得到解決。

　　問題2 如果評估公司怕得罪拆遷部門？

　　評估機構發展需被徵收人信任

　　沈巋：任何市場仲介機構都要由政府審批，企業也要工商管理部門登記，個人開車也要考駕照，這都需要經過政府審批，但行政審批這個程序未必會影響評估機構的“中立性”。如果評估機構符合法律規定，就應得到相關資質，如果不批准就是政府違法，從理論上講，評估機構是可以申請行政復議或到法院起訴的。

　　將來的評估將更多由被徵收人主導，而不是由政府主導，因此價格評估機構不僅要獲得相關資質，而且只有獲得被徵收人認可，獲得政府部門和被徵收人兩邊的信任，才能在房價評估市場上獲得一定市場份額，否則就沒法生存和發展下去。

　　對這一制度的質疑，還是基於舊制度的考慮。當然我也承認，在制度實施過程中肯定會有一些折扣，但實施過程中出現的問題所牽扯到的，不一定是條例本身所能解決的。

　　問題3 如果評估機構難選定？

　　政府或可單方面確定補償方案

　　沈巋：實際上，徵求意見稿中已規定，房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府按照徵收補償方案作出補償決定，並及時公告。從法律上講，這實際上就給了地方政府單方面作出補償決定的隱含的權力。

　　如果被徵收人遲遲不選擇評估機構，政府可以單方面作出補償方案和決定。從完善法規的角度看，可以增加一個規定，在不低於多少天的時間內不選定房地産價格評估機構，在被徵收人不作出決定的情況下，政府有權單方面作出補償決定。具體時間可由當地政府來決定。