新拆遷條例擬規定被徵收人自選房産評估機構

　　【條文摘錄】

　　被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地産價格評估機構，按照房屋徵收評估辦法評估確定。

　　對評估確定的價值有異議的，可以向房地産價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地産價格評估專家委員會申請鑒定。

　　房地産價格評估機構由被徵收人選定。被徵收人選定房地産價格評估機構的具體辦法由市、縣級人民政府規定。

　　房地産價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估工作，任何單位或者個人不得干預。

　　【專家解讀】

　　高喜善（北京首佳房地産評估有限公司董事長）：在徵收補償中，被徵收房屋能夠補償多少錢，評估機構在其中起著至關重要的作用。根據新條例，評估機構是由被徵收人選定的，這有利於保障被徵收人的權益。如果對評估價格不滿意，被徵收人可以提出復核，復核不滿意還可以提出鑒定，評估不滿意，被徵收人就不會搬，按照徵求意見稿，政府也不能強拆，最後必須由法院裁決，我們應該相信法律還是公正的。

　　而目前的現狀是，一些評估公司受到的干擾也不在少數。拆遷人雇評估公司，但是他希望補的錢少，拆得快，這就可能會對評估公司造成干擾。

　　如果避免評估公司存在違規行為？建議由建設部門出臺拆遷評估合同的示範文本，做到權利和義務的匹配，如果評估公司瞎評估、亂評估，可以採取多種措施進行管理，比如吊銷營業執照，評估人員也可能會被取消職業資格。　

　　本版稿件采寫 本報記者 吳鵬 楊華雲

　　■ 建議

　　商鋪估值應考慮租金收益

　　專家認為，若故意或者過失壓低評估價格，評估機構應承擔責任

　　按照徵求意見稿的要求，被徵收的房屋價值補償“不低於市場價”，這一規定暗含的意思是，被徵收房屋的價值，可以比市場價高。但是在操作中，民宅的價值可能相對容易評估，商鋪的價值又如何界定？

　　高喜善認為，被徵收人的徵收行為是被動的，既然是徵收，就不應該比正常買賣和市場化的拆遷補償低，不能讓被徵收人的利益受損失。“我想在評估時，要充分體現被徵收房屋的價值。”

　　對於民宅來説，在實際操作中，評估公司有市場比較法，同樣的民宅要比較其周邊相似的物業。但高喜善強調，評估的參考值有很多，比如地段、面積、裝修情況等，所以不可能出現價格完全相同的兩個房屋。

　　對於商鋪，在評估時也要將其收益考慮其中，可以將周邊相似物業的租金考慮其中。高喜善舉例説，比如買一個商鋪，一年租金5萬，與其相同的周邊民宅市價為80萬，這樣評估的時候，就要考慮這一點，比如參考剩餘的土地出讓年限，租金是遞增還是遞減，這都需要估價判斷，或許評估後這一商鋪的評估價為100萬。

　　北京李曉斌律師事務所主任李曉斌還認為，應該促成評估機構的獨立性和評估方法的科學性，同時加強其法律責任，應制訂保證其獨立、公平、公正、科學的原則和機制，同時也要適當展開司法監督，讓這些機構獨立承擔民事責任。比方説，如果評估機構故意或者過失壓低評估價格，就應該承擔責任。北京上海大城市參照的案例多，誤差不會大，但小地方可參照的案例少，可能會出現誤差。

　　評估機構可搖號投票確定

　　專家稱，若被徵收人放棄選擇評估機構時，需要有更細緻辦法

　　按照徵求意見稿要求，“房屋徵收評估辦法，由國務院住房城鄉建設主管部門制定”，高喜善説，但這種被徵收人確定評估機構的辦法，在實際操作中，必然有一些問題需要明確。

　　高喜善舉例，在一些大的工程上，比如要修鐵路，沿線涉及幾家零散的被拆遷戶，他們既不是在同一個鄉，甚至不是同一個市，如何選定評估機構？

　　再比如在評估機構的選擇上，對有資質的機構抽籤、搖號都相對容易，但是如果要投票，多少比例的人到場才可以保證投票的有效？

　　高喜善認為，不大可能每一戶都分別選定自己滿意的評估機構，必須要有統一的標準和規範，比較有可能通過投票、搖號或者抽籤的方式，來確定評估公司。

　　另外，評估機構由被徵收人確定，如果就是不想拆，被徵收房屋的所有人就是不選則評估機構，那怎麼辦？所以需要政府制定各種情況，被拆遷人在什麼情況下是選擇放棄了自己選擇評估機構的權利，這就需要更加細緻的辦法出臺。