部分城市限購令將到期 房價如何不大漲是難題

　　一向以“大炮”著稱的地産商任志強，日前在第六屆地産金融年會上，給中國的房地産調控政策制定者們拋出了一個問題：房地産限購政策將在12月31日到期，明年怎麼辦？

　　長期執行限購政策，是否合法？取消限購政策，是否會帶來房價反彈？一系列不可回避的難題，使得房地産調控在年底面臨一場大考。

　　記者調查發現，已經出臺限購政策的14個城市當中，廈門、福州、海口明確提出12月31日為限購政策執行“有效期限”；溫州10月中旬啟動限購政策時，明確提出限購政策有效期為半年，其餘城市為暫行。

　　11月25日，一位接近國家稅務總局的人士在“首屆中國稅法論壇”上表示，房産稅作為直接稅種，一定會出，而且會儘快，目前只是在擇機出臺，限購政策等短期調控政策，將會被長期調控政策替代。

　　“大部分城市推出的限購政策都到期了，明年又要開始新的。”任志強在上述地産金融年會上表示，預計大部分城市明年仍舊會繼續執行房地産限購政策。

　　一位接近住建部的專家也表示，雖然12月31日將有部分城市限購政策到期，但是從目前的形勢看，繼續嚴厲從緊房地産調控仍然是工作重點，這些城市都會繼續執行限購政策。

　　限購政策出臺近2個月，全國主要城市房屋交易量下降20%以上，但調控效果並未在房價上有明顯反映。

　　11月29日，北京市公積金管理中心出臺新政，要求對首套購買90平米以上住房的公積金貸款，首付由20%提高到30%，同時對公積金購買三套住房的貸款停貸；人均住房面積超過28.81平方米的，購買二套住房貸款停貸。

　　北京的房地産調控政策再一次緊縮，意味著北京房價調控壓力依然較大。

　　中國房地産業協會副會長顧雲昌11月29日對媒體表示，雖然11月份的數據還沒出來，從獲得的初步情況看，11月、12月的成交量不會比10月份高，但是仍舊會呈現平穩的態勢，不會下降太多。同時，11月、12月的房價也不會出現較大幅度的降低。

　　任志強認為房價不會下跌的理由很簡單：今年地價不僅沒有下降，平均還有很大的漲幅。

　　華遠日前以17.8億元的價格競下北京通州一地塊，建築面積31.2萬平米，其中15.8萬平米為規劃配建政策性住房。雖然地價比去年有所降低，但是扣除配建的政策房以後，每平米樓面地價折合成本約9422元，不降反升。

　　任志強表示，地價上升的一個重要表現就是大量商業地塊中配建政策性住房，由此帶來的成本增加，必然要附加到商品房中去。

　　陽光100置業董事長易小迪也表示，由於2010年4月以後的房地産調控，使得大部分民營房地産企業融資成本提高。民營房地産企業獲得100億元貸款的年利息成本已經上升到了12億元，而國有房地産企業只要6億元。

　　“這輪調控過去，存活下來的房地産企業必然將高額的融資成本、政策性住房配建成本等都附加到房價中。”前述接近住建部的專家如是説。

　　同時，任志強等開發商認為限購政策壓制了部分正常的市場需求，在政策推出後，這部分需求反彈將對市場形成新的漲價壓力。對此，住建部政策研究中心副主任秦虹表示，限購令雖是行政政策，但隨著供應量的有序增加，供求關係將會得到有效平衡。

　　擺在各級政府面前的是，限購政策是一個短期政策，如何在限購政策取消或弱化執行以後保持房價不大幅度上漲，是一道難題。

　　對於房産稅何時出臺，前述接近國家稅務總局的人士並未給出時間表。任志強則認為房産稅不能起到穩定房價的作用。任志強認為，在保有環節徵收房産稅與現行在開發環節徵收的房産稅、土地增值稅、土地出讓金的關係必須厘清。（賈海峰）