“地王”躁動 調控之下平穩樓市是否暗藏“著火點”

　　新華網上海11月29日電(記者　葉鋒)平靜一段時間的土地市場，因兩個新“地王”的産生而驟起波瀾：25日，廣州、杭州兩地雙雙拍出高價地塊，其樓板價各自刷新當地新高。調控之下，開發商依然不懼高昂地價，不外乎“押寶”將來房價仍有上漲空間。

　　業內人士認為，目前不宜將個別優質高價地塊的“冒頭”等同於土地市場的整體過熱；但針對其帶來的助長預期，應保持足夠警惕：調控之下平穩樓市是否暗藏“著火點”？目前市場形勢微妙，面臨較多變數，調控應在“市場”及“保障”兩條軌道上持續推進。

　　新“地王”刺激樓市神經

　　熱門城市的土地市場再度升溫。25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，起價為92465萬元，經過17輪報價，以180600萬元由當地的房企濱江集團摘得，樓板價高達25735元/平方米，刷新今年地價紀錄。當日杭州出讓的另兩幅住宅地塊也競拍激烈，其中西湖區一幅地塊成交樓板價高達17196元/平方米。

　　同日，在廣州，經過兩百多輪舉牌角逐，廣鐵集團聯合另一房企拍得廣鐵南站地塊，其86億元的總價和17279元/平方米的樓板價，均為今年以來廣州最高。

　　這並不是此輪調控中地市的首次“躁動”。回顧一下可發現，今年9月，南京下關區濱江江邊路以西的1號及3號地塊，就分別創下121.41億元以及78.93億元的高價。

　　調控步步推進之時，何以仍有高價地塊逆勢而出？中國指數研究院副院長陳晟説，今年的土地市場總體降溫顯著，但不排除有個別“著火點”。今年1-4月，全國105個城市住宅用地樓面均價持續下降，經歷了6-9月的小幅波動之後，10月又有顯著下降。相比于價格，“溢價率”更能説明土地市場的“溫度”。數據顯示，今年一季度105個城市溢價率同比增幅均保持在三位數以上，但4月之後便直線下降，6-10月則保持了同比負增長態勢。

　　25日杭州和廣州誕生的兩個“地王”，其溢價率分別為95.3%和79.5%。客觀地看，此次調控背景下涌現的個別高價地塊，與去年動輒以數倍溢價率成交的層出不窮的天價“地王”，還是大不相同。

　　調控之下高價拿地緣何頻發

　　中國指數研究院整理的數據顯示，在2008年房地産市場整體低迷的情況下，房地産行業資金結余為8872億元；今年1-9月，結余為8114.5億元，預計今年的資金餘額情況與往年低迷時類似，許多房企資産負債率上升，長期資金壓力增大。

　　然而調控之下，房企為何依然敢於高價競地？陳晟認為，今年房地産開發面臨較好的形勢，就是土地供應明顯增加。尤其是三季度以後，為完成年初制定的供地計劃，各地推地量明顯加大，其中一些熱門城市的優質地塊依然被看好，報價不低、競拍激烈，往往高價成交。

　　其次，部分大開發商依然“不差錢”。銷售回籠資金方面，不少房企至今年10月便已幾乎完成全年銷售任務，10月以後推出促銷措施，再次撬動市場。典型如萬科，今年銷售額有望達到創紀錄的1000億元。一知名房企11月中旬在上海推出房源，均價在3萬元/平方米以上，兩周之內700多套便銷售一半，預計這一個樓盤銷售將帶來20億元左右資金。企業負責人説：“企業有大量現金在手，有好的地塊還是會出擊競拍。”

　　融資渠道方面，戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏説，與其説銀行信貸總體在收縮，不如説是結構上進行調整：中小開發商資金收緊明顯，但是大開發商依然是銀行青睞的客戶，資金無憂。

　　再次，開發商“押寶”後市。“‘麵粉’再次貴過眼下的‘麵包’，開發商的想法很明顯：一兩年後的‘麵包’將比現在更貴。”陳晟説。此輪調控會持續多久？被壓抑的需求將如何釋放？一旦調控出現鬆動，房價將如何變化？顯然，高價競地的開發商無疑打著“如意算盤”。