樓市調控不會引發經濟"二次探底"

　　從國內經濟環境看，2010年上半年經濟實現平穩較快增長，經濟增速達11.1%。預計三、四季度經濟增速將放緩，呈現前高後穩的格局。從國際環境看，全球經濟可持續復蘇的基礎並不穩固，對於陷入債務危機旋渦的歐盟而言，危機似乎剛剛開始。歐盟作為中國第一大貿易夥伴，一旦主權債務危機影響實體經濟，同時人民幣在美元帶動下升值，就可能對中國的出口産生一定的衝擊。基於國、內外的經濟環境，市場擔心樓市調控會引發中國經濟的“二次探底”。

　　什麼是“二次探底”，許多討論的口徑存在較大差異。一般而言，從經濟由衰退到復蘇的過程看，所謂的W形復蘇即代表著我們所認為的“二次探底”，即經濟從衰退出現復蘇，然後經過短暫的增長之後，又迅速再次陷入衰退的過程。那麼樓市調控會使中國經濟從V形復蘇轉變為W形復蘇，從而陷入“二次探底”的困境嗎？不會。原因在於，一方面，中國房地産市場並不存在全國性的泡沫；另一方面2010年保障性住房的大規模開工將沖銷商品房投資的減少，總體上房地産新增固定資産投資增速不會減慢，對經濟增長的貢獻將至少和2009年持平。

　　新一輪調控不會改變地産行業的上行趨勢，相反，擠出部分城市的局部泡沫對整個行業來講是一次良性的調整，而且未來地産行業的結構佈局也將更為優化。首先，根據我們的分析，由於不存在全國性泡沫，新一輪地産調控的指向應該是房價上漲過快的一線城市，而不是一刀切地打壓整個行業，經濟週期本身決定了這次的調控將以不影響經濟增長為底線。從2009年的數據上看，一線城市房價對整個樓市走勢影響較大，一線城市的地産調整必然會對全國的調控産生影響。

　　其次，城市化是地産行業上行發展的長期驅動力。城市化方向不變，基礎設施建設和房地産行業的發展趨勢會伴隨整個城市化進程。截至2009年我國城市化為46.6%，這一數字不但遠遠低於發達國家，也低於東亞新興市場經濟體。

　　隨著住房和城鄉建設部與地方政府簽訂保障性住房建設責任狀，保障性住房問責機制進入實質性實施階段，地方保障性住房建設的力度會大幅提高，並有可能在一定程度上扭轉過去地方政府沒有激勵、建設進度低於計劃的情形。

　　從2010年的建設計劃看，全國擬新增保障性住房300萬套，各類棚戶區改造280萬套，農村危房改造120萬套，遊牧民定居6萬套，共計706萬套。考慮到嚴格的地方政府問責機制以及住建部與各地方政府簽訂的2010年保障性住房建設目標責任書，2010年保障性住房的開工目標將被嚴格執行。同時，按照以往的住房開工進度，預計保障性住房的開工量不會在全年均勻分佈，而是呈現“前低後高”的走向，因此，2010年三、四季度的開工量將佔有更多的比重。如果按平均每套60平方米匡算，那麼2010年706萬套的保障性住房所形成的新開工面積將達到4.2億平方米。

　　截至2010年4月份，房屋新開工面積累計同比增長64%，共計完成4.57億平方米。從數據上觀察，2010年前四個月的新增房屋新開工面積是1998年房改以來的最大值。在房地産新政的影響下，房地産開發企業在剩下幾個月的開工量將出現下滑趨勢。下滑的幅度以及對全年新增開工面積的總體影響，可以參照2009年的下限進行估算。2009年前9個月新開工面積一直負增長，直到10月份才由負轉正，這是歷史上新開工增速最低的一年，如果以此為參照，2010年全年純粹的商品房開工面積將為4億平方米（前4個月）+6.7億平方米（後8個月）=10.7億平方米。2010年全年的新開工面積總量將為4.2億平方米（保障性住房）+10.7億平方米（純粹商品房開工面積）=14.9億平方米。

　　依此計算，2009年房地産新開工面積為11.5億平方米，房地産新增固定資産投資為1.8萬億元，按照同樣的比例，2010年房地産新增固定資産投資將為2.3萬億元。如果考慮農村危改房建設的變數較大，即使把這一部分扣除，2010年的保障性建設目標也為580萬套，由此形成的新增房地産固定資産投資也將為2.2萬億，如果這一計劃得到很好實施，則可保證2010年的GDP增長不會因為房地産新政而受到衝擊。